Земельные споры: установить справедливость требований
Роза Ертаева,
судья Акмолинского областного суда
В соответствии с нормами ст. 67 Земельного кодекса собственник или землепользователь обязан предоставить заинтересованным физическим и юридическим лицам право ограниченного целевого пользования земельным участком, на который ему принадлежит право собственности или землепользования. При рассмотрении дел указанной категории важно определить основания установления сервитута.
Так, в п. 2 ст. 69 ЗК право ограниченного пользования соседним или иным земельным участком (частный сервитут) может устанавливаться для обеспечения:
- прохода и (или) проезда через соседний или иной земельный участок, если другой путь частного собственника или землепользователя к своему участку невозможен, крайне затруднен или требует несоразмерных расходов;
- прокладки и (или) эксплуатации необходимых линий электропередачи, связи, обеспечения водоснабжения, водоотвода, теплоснабжения, газоснабжения, мелиорации и других нужд частного собственника или землепользователя, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута на соседний или иной участок.
Перечень установления частного сервитута исчерпывающий. Публичные сервитуты могут устанавливаться в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства и местного населения, без изъятия земельных участков на основании решений местных исполнительных органов областей, городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения, акимов города районного значения, поселка, села, сельского округа в пределах их компетенции по предоставлению земельных участков.
Земельным кодексом предусмотрены девять случаев установления публичного сервитута, при этом данный перечень не является исчерпывающим, поскольку пп. 10) ст. 67 ЗК предусмотрено, что публичный сервитут может быть установлен в иных случаях, связанных с общественными и государственными интересами. Нормами земельного законодательства предусмотрено, что сервитут может возникать на основании решения суда. Но суд рассматривает только вопрос об установлении сервитута, порядок заключения частного сервитута предполагает соблюдение досудебной процедуры - направление стороне предложения заключить договор, направление проекта договора.
Также следует отметить, что если в отношении земельного участка не имеется каких-либо ограничений и обременений, то суд не может налагать ограничения во времени для пользования земельным участком. Собственник или землепользователь участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено законодательством.
При разрешении иска об установлении права ограниченного пользования соседним земельным участком, при возникновении спора по условиям договора суд обязан исследовать вопросы о размере земельного участка путем привлечения специалиста, при разногласии относительно платы за сервитут - об оплате за право пользования участком и иные условия договора.
Вопросы определения оплаты за сервитут представляют для суда определенные сложности, поскольку в Казахстане отсутствует утвержденная методика. Полагаем, что при разрешении вопроса об оплате за право пользования участком можно исходить из сложившихся у сторон взаимоотношений относительно пользования земельным участком (например, пользование земельным участком без письменного оформления, участие стороны в дополнительных расходах по содержанию участка и т.д.). При этом размер оплаты может изменяться, поскольку стороны в дальнейшем могут прийти к другому соглашению с учетом различных факторов.
Самовольные постройки
Согласно п. 3 ст. 244 ГК право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим ее на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки.
Согласно разъяснениям п.п. 11, 12 Нормативного постановления Верховного Суда РК от 16 июля 2007 года № 5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» иск о признании права собственности на самовольно построенное жилище предъявляется к местному исполнительному органу и рассматривается судом в порядке искового производства. Удовлетворение такого иска возможно при условии, если сохранение постройки не повлечет нарушения законных интересов других лиц или не создаст угрозу жизни и здоровью граждан. Эти условия должны подтверждаться органами, уполномоченными осуществлять государственную приемку законченных строительных объектов.
Истцу следует представить доказательства того, что земельный участок будет предоставлен ему и что строение соответствует градостроительным и строи тельным нормам и правилам. Такими доказательствами могут быть выданные акимом и уполномоченными органами документы о согласии предоставления истцу земельного участка и соответствии строения нормам и правилам.
Актуальным является вопрос: подлежит ли земельный участок постановке на учет как бесхозяйная недвижимая вещь при наличии нотариального заявления собственника участка об отказе от земельного участка или местный исполнительный орган вправе обратиться в суд с заявлением о признании участка поступившим в коммунальную собственность? Отвечая на него, следует исходить из норм, предусмотренных ст. 82 ЗК, п. 3 ст. 242 ГК.
В силу п. 1 ст. 82 ЗК собственник может отказаться от права собственности на принадлежащий ему земельный участок, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от принадлежащих ему прав на земельный участок без намерения сохранить это право. В случае отказа собственника от права собственности на земельный участок этот земельный участок принимается на учет как бесхозяйная недвижимая вещь в соответствии со ст. 242 ГК.
При добровольном отказе
Нормы земельного законодательства не регулируют порядок признания бесхозяйного земельного участка поступившим в коммунальную собственность, поэтому подлежат применению нормы п. 3 ст. 242 ГК. Согласно п. 4 ст. 6 Земельного кодекса РК имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством РК, если иное не предусмотрено земельным законодательством.
Согласно п. 3 ст. 82 ЗК при добровольном отказе от права частной собственности на земельный участок основанием для постановки земельного участка на учет как бесхозяйной недвижимой вещи является засвидетельствованное нотариально письменное заявление собственника земельного участка. Таким образом, если собственник отказывается от права собственности на принадлежащий ему земельный участок, в любом случае земельный участок подлежит постановке на учет, основанием которого является засвидетельствованное нотариально письменное заявление собственника.
Выполнение положений ст. 82 ЗК, п. 3 ст. 242 ГК обусловлено тем, что в любое время до возникновения права собственности другого лица на такое имущество собственник вправе обратиться с заявлением о снятии с учета принадлежащей ему недвижимой вещи как бесхозяйной и вновь принять ее в свое фактическое владение.
В силу ст. 51 ЗК земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, в противном случае он является неделимым. Неделимость земельного участка отражается в идентификационном документе.
Определение делимости и неделимости земельных участков относится к исключительной компетенции уполномоченного органа по земельным отношениям. Земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность).
Если земельный участок признан неделимым, его раздел и выдел из него земельной доли в натуре не допускаются (п. 1 ст. 59 ЗК). Выделяющийся участник долевой или совместной собственности (землепользования) в этом случае имеет право на выплату ему стоимости его земельной доли другими участниками общей собственности (общего землепользования) на земельный участок либо продать ее другому лицу в соответствии с правилами, установленными п. 2 ст. 55 настоящего Кодекса, за исключением объектов кондоминиума.
В течение трех лет
В соответствии со ст. 92 ЗК в случае если земельный участок, предназначенный для строительства, не используется по назначению в течение трех лет со дня принятия решения о его предоставлении (если более длительный срок не предусмотрен проектно-сметной документацией), то такой земельный участок подлежит принудительному изъятию в порядке, предусмотренном ст. 94 настоящего Кодекса, за исключением земельного участка, находящегося в частной собственности граждан РК для индивидуального жилищного строительства.
Анализ указанных норм закона позволяет сделать вывод о том, что земельный участок, находящийся в частной собственности граждан РК для индивидуального жилищного строительства, не подлежит изъятию в порядке, предусмотренном ст. 94 ЗК, в связи с его неиспользованием по назначению. Вместе с тем законом предусмотрено изъятие земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, предоставленного на праве землепользования.
Согласно ст. 66 ЗК РК в тех случаях, когда лицо приобретает на земельный участок право, которого не может иметь в соответствии с нормами, установленными настоящим Кодексом, указанное право подлежит в течение трех месяцев отчуждению по правилам, установленным гражданским законодательством РК (ст. 249 ГК), или должно быть переоформлено в указанный срок на право на землю, которое в соответствии с настоящим Кодексом такому субъекту может принадлежать.
В случае неисполнения требования, установленного ч. 1 настоящего пункта, местный исполнительный орган подает иск о возврате земельного участка. Поскольку данный вопрос регламентирован Земельным кодексом, нормы Гражданского кодекса (ст. 252 ГК), предусматривающие возмещение собственнику стоимости имущества, не подлежат применению.
