Обеспечивая исполнение обязательств
А. Абдраева,
судья суда г. Актобе
Наиболее эффективным способом исполнения обязательств является залог, позволяющий реально выполнить обязательства должника перед кредитором за счет имущества, являющегося предметом залога.
В силу п. 1 ст. 299 ГК РК залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными настоящим Кодексом.
Все рассматриваемые судом споры, вытекающие из залоговых отношений, можно разделить на две группы:
- о признании недействительными и незаключенными договоров залога (ипотеки);
- об обращении взыскания на заложенное имущество.
С момента регистрации
В силу ст. 307 ГК в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
В соответствии с п. 3 ст. 307 ГК, п. 2 ст. 6 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» ипотечный договор является основанием для регистрации ипотеки. Право ипотеки возникает с момента его регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его ничтожность.
Так, АО «Т» обратилось в суд с иском к АО «П» о признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) с дополнительным соглашением к нему недействительным (ничтожным). Из материалов дела следует, что в 2008 году между АО «П» (банком, кредитором) и ТОО «Н» (заемщиком) заключен договор об открытии кредитной линии. В обеспечение исполнения обязательств заемщика по указанному кредитному договору между АО «Т» (залогодателем) и ответчиком (залогодержателем) подписан договор об ипотеке (залоге недвижимости), в соответствии с которым в залог передано недвижимое имущество. На основании соглашения об отступном от 16 декабря 2009 право собственности на указанные объекты недвижимого имущества, а также права и обязанности соарендатора земельного участка переданы АО «Т» АО «С БАНК» с целью погашения задолженности по кредитному договору, заключенному между АО «С БАНК» и ТОО «С» (должником). В соответствии с п. 4 указанного соглашения об отступном на момент его заключения объекты недвижимости обременены ипотекой в пользу АО «С БАНК» в соответствии с договорами ипотеки, заключенными с АО «Т». Договорами ипотеки предусмотрено, что залогодатель вправе передавать в последующий залог спорное имущество только с письменного разрешения залогодержателя.
Право собственности АО «С БАНК» на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрировано в декабре 2009 года без каких-либо обременений. Ссылаясь на недействительность договора ипотеки от 9 апреля 2008 года ввиду отсутствия государственной регистрации, истец обратился в суд. Суд посчитал исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п. 4 ст. 9 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заявления о государственной регистрации обременений прав, налагаемые государственными органами и уполномоченными лицами, и в других случаях, когда такие обременения прав устанавливаются не по волеизъявлению самого правообладателя, а также заявления о регистрации юридических притязаний должны быть поданы на государственную регистрацию немедленно.
При обозрении судом в судебном заседании оригиналов дел правоустанавливающих документов на объекты недвижимости установлено, что в них отсутствуют заявление залогодателя и залогодержателя о государственной регистрации спорного договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Согласно сведениям государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним спорные объекты недвижимости залогом в пользу АО «П» не обременены. Поскольку указанные объекты недвижимости принадлежат на праве собственности АО «С БАНК», который также является соарендатором спорного земельного участка, возможность государственной регистрации оспариваемого договора ипотеки исключена.
Принимая во внимание, что спорный договор об ипотеке (залоге недвижимости), подлежащий в силу п. 1 ст. 155 ГК государственной регистрации, не зарегистрирован, суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) указанного договора и дополнительного соглашения к нему.
В соответствии с п. 3 ст. 309 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка на котором находится это здание или
сооружение, считаем необходимым сюда же включить и принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости).
В собственность залогодержателя
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено взыскание на заложенное имущество.
Так, АО «С» обратилось в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество - автомобиль «Опель Астра», принадлежащий на праве собственности гр. В. Из материалов дела следует, что в январе 2008 года между АО «С» и ИП В. был заключен договор поставки. В связи с неисполнением покупателем обязательств по данному договору АО «С» обратилось в суд с иском о взыскании задолженности. Решением суда исковые требования АО «С» удовлетворены в полном объеме, выдан исполнительный лист. В ходе исполнительного производства установлено, что имущество, подлежащее взысканию, у должника отсутствует, однако имеется на праве собственности имущество, находящееся в залоге у кредитных организаций, в т.ч. автомобиль «Опель Астра». Данный автомобиль был передан в залог АО «К Банк» по договору залога в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 15 февраля 2008 года. Ссылаясь на то, что решение суда не исполнено в рамках исполнительного производства, истец обратился в суд.
Суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Согласно ч. 3 ст. 57 Закона «Об исполнительном производстве», обращение взыскания на заложенное имущество, за исключением недвижимости, являющейся обеспечением по обязательству ипотечного жилищного займа, допускается в целях удовлетворения требований взыскателя (взыскателей), не имеющих преимущества перед требованием залогодержателя, если отсутствует иное имущество, на которое может быть обращено взыскание в целях удовлетворения требований этих взыскателей, или такого имущества недостаточно. В этом случае обращение взыскания на заложенное имущество допускается по определению суда с соблюдением прав залогодержателя.
Кроме того, п. 1 ст. 317 ГК предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за которое он отвечает. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Следовательно, предусмотренные законом правила, регулирующие процедуру реализации имущества, являющегося предметом залога, направлены на защиту интересов залогодержателя в форме заявления требований о первоочередном исполнении обязательства.
Оценив представленные сторонами доказательства с позиций ст. 72 ГПК, ст. 317 ГК, суд пришел к выводу, что обращение взыскания на имущество, являющееся предметом залога по договору залога, по требованию взыскателя, не являющегося залогодержателем и не относящегося к лицам, указанным в ч. 3 ст. 57 Закона об исполнительном производстве, противоречит требованиям закона и влечет нарушение прав и законных интересов залогодержателя в рамках исполнения обязательств по данному договору залога. В удовлетворении заявленных требований отказано.
Преимущественное право
Таким образом, анализируя судебную практику, связанную с применением законодательства о залоге, следует обратить внимание на ряд моментов. Залог обладает несомненными преимуществами перед другими способами обеспечения исполнения обязательств. Удовлетворение требований кредитора за счет залога не зависит от финансового состояния ни должника, ни поручителя.
Кредитор имеет право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого имущества до того момента, пока должник не рассчитается с кредитором.
Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, а залогодателем права - лицо, которому принадлежит закладываемое право.
Законом или договором может быть предусмотрено, что заложенное имущество остается у залогодателя либо передается во владение залогодержателю (заклад).
Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество либо право на него. Предметом залога не могут быть требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом. Залог может устанавливаться и в отношении требований, которые возникнут в будущем, при условии, если стороны договорятся о размере обеспечения залогом таких требований.
Законодательство о залоге недвижимого имущества устанавливает особенности для залога зданий и сооружений с учетом прав на земельные участки, на которых располагаются такие объекты. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.
Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
В случае обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда.
Принимая во внимание всю важность и актуальность института залога как обеспечительного инструмента в развитии банковских (кредитных) обязательств, следует отметить, что законодателем предпринимаются попытки актуализации правового регулирования данного института залога и совершенствования законодательства.
