Споры, связанные с реализацией договоров долевого участия и вытекающие из них последствия
Обеспечение населения жильём относится, как с экономической, так и с социально-политической точки зрения, к самой важной сфере, требующей определённых правовых норм. Хотя и здесь так же действует принцип свободы договора, однако в области строительства жилья имеют место быть определённые риски, которые должны быть равномерно распределены между договаривающимися сторонами. Если исходить из основного принципа, что инвестор сначала должен воздвигнуть здание и лишь затем продавать квартиры, то он несёт на себе риск окупаемости построенных квартир. Если же инвестор одолжил деньги на строительство у банка, то в данном случае рискует банк, а вдруг заёмщик обанкротится. Если же сначала квартира продаётся, прежде чем её построили, то рискует покупатель квартиры — получит ли он соответствующую услугу за свои деньги.
Вследствие свободы договора на практике образовалось множество различных юридических конструкций. Отправным пунктом всегда является вопрос — от какого имени и за чей счёт будет выстроено здание. Как правило, в случае многоквартирных домов это общество/сообщество, приобретающее от своего имени участок земли, выстраивающее дом и продающее квартиры членам сообщества. Данная конструкция может меняться в том плане, что будущие владельцы квартир объединяются в организацию, приобретают участок земли и строительная компания выстраивает дом. То есть строительная компания получает заказ на строительство дома для приобретателей. Поскольку спрос на новые квартиры достаточно высок, то для решения проблемы в июле 2006 года был Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» и на его основании в ноябре 2009 года Типовой договор о долевом участии в жилищном строительстве в форме постановления правительства. Данные положения содержат с одной стороны публично-правовые Положения в форме правил лицензирования. Однако основная задача это установление частноправовых отношений между сторонами по договору.
Договор о долевом участии в жилищном строительстве - договор, заключаемый между застройщиком, проектной компанией, дольщиком и банком-агентом, регулирующий правоотношения, связанные со строительством жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков.
Долевое участие в жилищном строительстве - отношения сторон, при которых одна сторона обязуется построить жилое здание и передать по результатам другой стороне долю в виде жилого помещения.
Дольщик - физическое (за исключением временно пребывающих иностранных граждан) или юридическое лицо, которое участвует в строительстве жилых зданий путем внесения денег на текущий счет (депозит дольщика) в банк-агент, предназначенных для дальнейшего перечисления проектной компании.
Уполномоченный орган в сфере долевого участия в жилищном строительстве (далее - уполномоченный орган) - государственный орган, осуществляющий руководство в сфере долевого участия в жилищном строительстве.
Типовой договор о долевом участии в жилищном строительстве утверждается уполномоченным органом.
По договору о долевом участии в жилищном строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором о долевом участии в жилищном строительстве срок организовать строительство жилого здания и обеспечить сохранение в течение гарантийного срока качества показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации и договоре о долевом участии в жилищном строительстве. Проектная компания обязуется в установленный договором о долевом участии в жилищном строительстве срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать дольщику соответствующую долю в жилом доме (жилом здании). Дольщик обязуется заключить договор банковского счета и внести деньги на депозит дольщика в размере и порядке, обусловленных договором о долевом участии в жилищном строительстве, и принять долю в жилом доме (жилом здании) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания.
Разрешение проблем участников долевого строительства возможно только путем судебного урегулирования. Обеспечение точного и неуклонного соблюдения законности при защите прав граждан, пострадавших вследствие преступных действий застройщиков возложено на правоохранительные органы и суд.
Так, несоблюдение условий договора создания объекта долевого строительства, технических нормативных правовых актов, требований проектной и иной документации, которое привело к ухудшению качества объекта долевого строительства, дает дольщику основание на судебную защиту своих прав.
Однако даже признание застройщиком наличия дефектов в построенном объекте не всегда решает судьбу спора в интересах дольщика, если последним не соблюдены нормы действующего законодательства.
Право дольщика на предъявление требования к застройщику должно быть основано на договоре или нормативном акте. В связи с этим решение суда будет зависеть от того, насколько юридически грамотно и аргументировано дольщик заявит свое требование.
Изучение практики рассмотрения Алматинским районным судом города Астаны гражданских дел по спорам в сфере строительства жилья с долевым участием за 2014 год показало, что судами рассматривались дела различных категорий: о взыскании неустойки и суммы задолженности по ДДУ, признании права собственности, признании сделки недействительной, расторжении договора и взыскании суммы, уплаченной по ДДУ, взыскании убытков, вызванных нарушением условий ДДУ (непредставление квартиры в оговоренный срок; изменение оговоренной жилой площади квартиры), изменении договора. Согласно статистическим данным за 2014 год в Алматинский районный суд города Астаны поступило 17 исковых заявлений, из которых рассмотрено - 13 дел, 4 дела в остатке, 5 дел - возвращено, 12 дел - рассмотрено с вынесением решения, из которых 7 дел - удовлетворено, 4 дела - отказано в удовлетворении иска, 1 дело оставлено без рассмотрения.
При разрешении дел данной категории суды руководствуются Гражданским Кодексом Республики Казахстан, Законом Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве».
Например, судами рассматриваются иски о взыскании разницы в площадях.
Частично удовлетворены исковые требования Кудайбергеновой Ж.К. к ТОО «Палаццо» о признании недействительным дополнительного соглашения №1 от 16 июля 2012 года к договору инвестирования №61 от 04 ноября 2010 года в части пунктов 3, 4, 5, обязания ответчика заключить дополнительное соглашение о перенумерации квартиры к договору инвестирования в прилагаемой редакции и взыскании суммы задолженности за уменьшение площади квартиры и расходов по оплате государственной пошлины. Взыскано с ТОО «Палаццо» в пользу Кудайбергеновой Ж.К. сумма за уменьшение площади квартиры в размере 735140 тенге и расходы по оплате государственной пошлине - 7351 тенге, расходы по оплате услуг представителя - 73514 тенге.
Из материалов дела следует, что на основании договора инвестирования №61 от 04 ноября 2010 года (далее - Договор) Кудайбергенова Ж.К. осуществила инвестирование ТОО «Палаццо» в строительстве многоквартирного жилого комплекса «Торлет», расположенного в районе пересечения улиц 2-ая Алматинская и улицы С.Сейфуллина (проектируемая) города Астана в сумме 9785740 тенге.
По условиям Договора ТОО «Палаццо» обязалось принять инвестиции и по завершению строительства объекта инвестирования предоставить Кудайбергеновой Ж.К. в срок и на условиях, предусмотренных настоящим договором прибыль от участия в инвестиционном проекте в виде трехкомнатной квартиры с общей площадью 82,93 кв.м в блоке 2 подъезд 2, 7 этаж, квартира 148 (далее - квартира).
В соответствии с пунктом 3.3 Договора в случае, если Инвестор получает прибыль в виде квартиры, то окончательный расчет между сторонами производится после получения Инвестором прибыли в виде квартиры, при этом в случае разницы (увеличение либо уменьшение) инвестированной суммы и полученной прибыли в виде квартиры применяется условие пункта 3.1 Договора, при этом если прибыль в виде квартиры и инвестированной суммы изменяется в пределах 5% от суммы инвестирования, то перерасчет суммы инвестиций не производится.
Согласно акту приема - передачи от 04 января 2012 года ответчиком передана истцу квартира для выполнения отделочных работ.
Судом установлено, что при изготовлении РГКП «Центр по недвижимости по городу Астана» технического паспорта на квартиру и проведении замеров общая площадь квартиры составила 76,7 кв.м, что на 6,23 кв.м меньше, чем предусмотрено Договором и в процентном выражении составляет 7,5 %.
При рассмотрении гражданских дел о взыскании неустойки (пени) в связи с нарушением условий договора, суд исходит прежде всего из самого договора. В некоторых случаях суд только снижает размер неустойки, взыскиваемый за несвоевременную передачу квартиры со ссылкой на статью 297 ГК, согласно которой если подлежащая уплате неустойка (штраф, пеня) чрезмерно велика по сравнению с убытками кредитора, суд вправе уменьшить неустойку (штраф, пеню), учитывая степень выполнения обязательства должником и заслуживающие внимания интересы должника и кредитора.
Так, Келегова Т.Б. обратилась в суд с иском к ТОО «Ақмола Құрылыс Материалдары» о взыскании суммы за разницу в площади квартиры, и неустойки. Мотивируя свои требования тем, что 11 сентября 2008 года между ней (Участником) и ТОО «Ақмола Құрылыс Материалдары» (Застройщиком) был заключен договор долевого участия №С-113/5 (далее - Договор) в строительстве многоквартирного жилого комплекса «Сәтті», расположенного по адресу г.Астана, пересечение ул.Отырар и ул.Кошкарбаева. Согласно п.1.3 договора по выполнению всех обязательств сторонами, Участнику выделяется доля от участия в строительстве, в виде 2 двухкомнатной квартиры, площадью 67,26 кв.м. Согласно замерам, указанным в техническом паспорте, произведённым уполномоченным органом «Центром по недвижимости по г.Астана» общая площадь квартиры составляет 59,8 кв.м., что превышает 3%. Таким образом, площадь квартиры переданной участнику меньше расчетной площади, предусмотренной договором на 8 кв.м.
Согласно пункту 3.1. Договора Застройщик должен был сдать объект в эксплуатацию в третьем квартале 2008 года, плюс страховочных шесть месяцев, следовательно, срок сдачи объекта в эксплуатацию составит 01 апреля 2009 года. В соответствии с п.6, п.п.6.1 Договора, в случае нарушения Застройщиком срока исполнения Договора (п.3.1.1.) более чем на шесть календарных месяцев, Застройщик уплачивает Участнику пеню и размере 01% от суммы Договора за каждый просроченный день, но не более 1% от суммы Договора. Объект сдан в эксплуатацию 12 ноября 2011 года просрочка составляет 730 дней, 11 299 680 (сумма договора) тенге х 1% - 112996, с Застройщика подлежала взысканию пеня за просрочку сдачи объекта в размере 112996 тенге.
Поскольку ответчиком нарушены принятые на себя обязательства, и он отказывается в добровольном порядке, вернуть разницу между фактической и договорной площадью, то с него подлежала взысканию сумма разницы между фактической и договорном площадью, которая составляет в сумме 8 кв.м. х 168000 стоимость 1 кв.м. = 134000 тенге.
Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что стоимость квартиры, указанной в п.1.3. Договора определяется в зависимости от количества выкупаемой площади по расчетной цене за 1 кв.м. и составляет 11299680 тенге, из расчета 168000 тенге за 1 кв.м. на день заключения договора.
Все денежные суммы согласно Договору истец Келегова Т.Б. внесла своевременно и на сегодняшний день задолженности перед Застройщиком не имеет.
В соответствии с п.1.3. Договора, расчетная площадь квартиры определяется как сумма площадей: внутреннего пространства квартиры-площади, ограниченной внутренними поверхностями стен; разделяющих одну квартиру от другой, внутренними поверхностями нарушенных стен, площадь, занимаемая внутриквартирными стенами, перегородками, колонами, вентиляционными блоками, диафрагмами жесткости, нишами инженерных коммуникаций; площадь балкона принимается с коэффициентом 70% от площади Квартиры, а площадь коэффициентом 70% от площади Квартиры». Площадь квартиры определяется путем контрольного замера представителями застройщика и участника на момент передачи квартиры и указывается в акте передачи.
Из предоставленного технического паспорта, изготовленного РГКП «Центр по недвижимости по городу Астана» от 15 сентября 2011 года усматривается, что размер общей площади квартиры составляет 59,8 кв.м.
Определением суда от 13 февраля 2014 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза для определения разницы между фактической и договорной площадью квартиры, расположенной по адресу: город Астана, улица Отырар, ЖК «Сәтті», дом 10 квартира 64, с учетом пункта 1.3. Договора о долевом участии №С.-113/5(и) от 11 сентября 2008 года.
Согласно заключению эксперта №885 от 11 марта 2014 года. Центрального института судебной экспертизы Министерства юстиции Республики Казахстан и представленным экспертам Балаби М.К. расчетам от 26 марта 2014 года фактическая площадь квартиры в соответствии с пунктом 1.3. договора составляет 69,13 кв.м. Разница между фактической и договорной площадью составляет 1,87 кв.м. в сторону увеличения.
В судебном заседании сторона истца не согласилась с выводами эксперта, полагала, что эксперт мог ошибиться, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы. При этом истец, располагая достаточным временем, не представил суду доказательства, противоречащие выводам эксперта.
Учитывая, что доводы истца не были подтверждены документально, носили голословный характер, суд посчитал целесообразным применить заключение эксперта, поскольку указанные в заключении выводы эксперта находит достоверными и не вызывающими сомнений, данная экспертиза проведена с учетом договора долевого участия и акта приема передачи.
Поскольку размер расчетной площади квартиры изменяется в сторону увеличения, то требования истца о взыскании суммы за разницу в площади квартиры суд не удовлетворил.
В соответствии с п.3.1.1. настоящего Договора Застройщик принял на себя обязательства, связанные с постройкой и сдачей в эксплуатацию в 3 (третьем) квартале 2008 года Комплекса, включающего квартиру.
Согласно Акту государственной приемочной комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию, утвержденного Акимом г.Астаны от 29 июля 2011 года, дом сдан в эксплуатацию с нарушением срока, предусмотренного договором.
В соответствии пунктом 6.1. договора, в случае нарушения застройщиком срока исполнения договора пункта 3.1.1., более чем на шесть календарных месяца застройщик оплачивает пеню в размере 0,1% от суммы договора за каждый просроченный день, но не более 1 % от суммы договора.
Судом установлено, что ответчиком принятые на себя обязательства, предусмотренные пунктом 3.1.1. Договора не выполнены. Следовательно, у него перед истцом возникли обязательства по уплате неустойки.
Истец согласно условиям Договора произвел оплату по договору в размере 11299680 тенге в установленные сроки, что ответчиком не оспаривалось. Исходя из размера внесенной суммы, 0,1% составляет 11299,68 тенге. Келегова Т.Б. считает просрочку исполнения обязательства 730 дней, хотя как было установлено, по настоящее время квартира не передана ей. Однако суд принимает во внимание ограничение суммы неустойки не более 1% от суммы договора, предусмотренное условиями договора, и посчитал необходимым взыскать с ответчика в пользу истца пеню в размере 112996 тенге.
Согласно статье 14 Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» передача дольщику его доли осуществляется застройщиком не ранее получения им разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания.
Амирова Г.С. обратилась в суд с иском к ТОО «Капитал строй сервис» о взыскании неустойки (пени) в размере 3620948,85 тенге, расходов по оплате государственной пошлины в размере 37076 тенге и обязании ответчика передать двухкомнатную квартиру №44 полезной площадью 72,34 кв.м в первом подъезде на 12 этаже ЖК «Гранитный» в границах улиц А.Иманова и Б.Бейсекбаева (далее - квартира).
Требования мотивированы тем, что 17 августа 2011 года между сторонами заключены договор о долевом участии в жилищном строительстве №ККС-188-В от 17 августа 2011 года и дополнительное соглашение №1 от 26 августа 2011 года, согласно которых ТОО «Капитал строй сервис» обязалось передать Амировой Г.С. по передаточному акту ее долю (жилище) в построенном 14 этажном ЖК «Гранитный» в границах улиц А.Иманова и Б.Бейсекбаева в виде двухкомнатной квартиры, полезной площадью 72,34 кв.м. По условиям договора общая сумма, подлежащая уплате Дольщиком за долю в виде квартиры, составила 10808910 тенге. В силу пункта 22 договора Застройщик обязуется передать по передаточному акту Дольщику его долю (жилище) в построенном жилом здании не позднее 31 июля 2012 года, при условии полного выполнения Дольщиком пункта 25 Договора.
Дополнительным соглашением №1 от 26 августа 2011 года к договору о долевом участии в жилищном строительстве №КСС-188-В от 17 августа 2011 года пункт 1 Договора дополнен пунктами 1-1, 1-2, согласно которым срок передачи дольщику жилища, указанный в пункте 1 настоящего договора, может быть продлен Застройщиком в одностороннем порядке не более чем на три месяца, и это не будет являться нарушением обязательства, предусмотренного Договором по срокам завершения строительства Жилого дома и передачи жилища дольщику. Настоящий договор не изменяет прав и обязанностей, установленных Договором и существующими договорами о долевом участии Застройщика с другими дольщиками, так же как и договоры Застройщика с новыми дольщиками не изменяет обязательств и прав Сторон настоящего Договора.
Согласно пункту 25 Договора Дольщик обязуется в полном объеме оплатить Застройщику деньги в размере и порядке, определенном пунктом 5,6,7,8 Договора. Так, во исполнение условий договора истцом Амировой Г.С. в полном объеме оплачена сумма за вышеуказанную квартиру, что подтверждается приходным кассовым ордером №00000000068 от 17 августа 2011 года на сумму 4410000 тенге и приходным кассовым ордером №000000037/2 от 19 августа 2011 года на сумму 6398910 тенге.
Между тем, ответственность сторон предусмотрена в пункте 43 Договора, согласно которому в случае нарушения Застройщиком даты передачи Дольщику его доли (жилища) в построенном жилом здании по передаточному акту, как это предусмотрено пунктом 22 Договора, за исключением случаев, когда нарушение произошло вследствие неисполнения Дольщиком пункт 25 Договора, Застройщик уплачивает Дольщику неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы, уплаченной Дольщиком по Договору за каждый день просрочки. В связи с тем, что истцом Амировой Г.С. уплачена сумма за квартиру в размере 10808910 тенге, срок передачи доли истцу истек 31 июля 2012 года, на 01 октября 2013 года (дата предъявления иска) просрочка ответчика по передаче квартиры истцу составила 335 дней, соответственно размер неустойки составил 33,5% или 3620948,85 тенге, которую суд взыскал.
При этом судом достоверно установлено, что в настоящее время ЖК «Гранитный» не построен и не сдан в эксплуатацию, поскольку не принят рабочей комиссией, соответственно акт государственной приемочной комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию также отсутствует.
Таким образом, требования истца в части возложения обязанности на ответчика по передаче вышеуказанной квартиры суд посчитал преждевременными и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьей 401 ГК по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
ТОО «Курылыс-Альтаир» обратилось в суд с иском к ответчику Каппаровой (ныне Калназаровой) Г.К. о расторжении договора долевого участия. Требования обоснованы тем, что 24 ноября 2008 года между ТОО «Курылыс Альтаир» и Каппаровой Г.К. был заключен договор о долевом участии в жилищном строительстве №СГ-2-286/394-5» (далее - Договор). Согласно договору ТОО «Курылыс Альтаир» обязалось в срок до 30 июня 2009 года построить вторую очередь жилого комплекса «Солнечный город» со встроенными, встроенно-пристроенными помещениями, расположенного по адресу: г.Астана, район детской инфекционной больницы, и передать по передаточному акту ответчику его долю полезной площадью 22,51 кв.м в построенном жилом здании не позднее 30 сентября 2009 года, а ответчик обязался внести деньги в соответствии с п.25 Договора.
Согласно пункту 6 Договора общая сумма, подлежащая оплате дольщиком, составила 5986549 тенге. В настоящий момент жилой комплекс «Солнечный город» сдан в эксплуатацию. По состоянию на май 2013 года ответчиком в общем оплачена сумма в размере 534397 тенге, что подтверждается Актом сверки взаимных расчетов.
В силу того, что приведенные обстоятельства нашли свое подтверждение в суде, иск решением от 15 мая 2014 года иск ТОО «Курылыс-Альтаир» был удовлетворен. Расторгнут договор о долевом участии в жилищном строительстве №СГ-2-286/394_«5» от 24 ноября 2008 года, заключенный между ТОО «Курылыс Альтаир» и Каппаровой Г.К.
Расторгались также договоры долевого участия и по искам дольщиков.
Так, например Тусупова М.Ж. обратилась в суд с иском к ТОО «Жана Курылыс Трейдинг», заинтересованным лицам ЖСК «Астана ЕНЛИК-2» о расторжении договора долевого участия и передачи доли в виде недостроенной квартиры в счет взыскания денежной суммы.
Требования мотивированы тем, что 12 июня 2006 года между ТОО «Мега Сервис Плюс» и ТОО «Жана Курылыс Трейдинг» (далее - Застройщик) был заключен договор долевого участия №01-214-С. По условиям заключенного договора Участник принял долевое участие в строительстве жилого комплекса «Енлик» по адресу: пересечение улиц Махтумкули и Рыскулбекова, блок - секции Б и по окончании строительства получает определенное количество квадратных метров площади финансируемой двухкомнатной квартиры №85, общей площадью 71,1 кв.м, блок секции Б в соответствии с внесенными платежами на сумму 6813000 тенге.
Затем 14 июня 2007 года в договор долевого участия №01-214-С было внесено изменение в части замены квартиры №85 на квартиру №95, расположенную в этом же комплексе, блок секции В на 1 этаже. Впоследствии на основании договора уступки права требования от 18 июня 2009 года ТОО «Мега Сервис Плюс» передало Тусуповой М.Ж. право требования на вышеуказанную квартиру. Однако Застройщиком обязательства в части завершения строительства и передачи доли не выполнены, тем самым в значительной степени лишив истца того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 5.2 раздела 5 договора предусмотрено, что расторжение Договора возможно по инициативе Участника при неисполнении Застройщиком обязательств по своевременной сдаче дома, предусмотренных пунктом 3.1 настоящего Договора, если о задержке выполнения обязательств и ее причинах Участник не был уведомлен Застройщиком письменно в течение 20 дней со дня возникновения причин.
В силу того, что приведенные обстоятельства нашли свое подтверждение в суде, иск решением от 04 сентября 2014 года иск Тусуповой М.Ж. удовлетворен. Расторгут договор долевого участия в строительстве жилого дома №01/214-С от 12 июня 2006 года и дополнительное соглашение к договору от 14 июня 2007 года, заключенные между ТОО «Мега Сервис Плюс» и ТОО «Жана Курылыс Трейдинг». Взыскана с ТОО «Жана Курылыс Трейдинг» в пользу Тусуповой М.Ж. денежные средства в размере 6813000 тенге.
Обращаются также дольщики с исками о признании права собственности на недвижимое имущество, со ссылкой на статью 284, 259 ГК, согласно которым взаимные обязанности должны исполняться сторонами одновременно, если из законодательства, обычаев делового оборота, условий обязательства или его существа не вытекает иное. Собственник вправе требовать признания права собственности.
Так, Павлов Г.В. обратился в суд с иском к ТОО «Aruana Ltd.» о признании права собственности на офисное помещение, расположенное по адресу: город Астана, район Алматы, улица Сембинова, дом 9, ВП 7, первый этаж, А-3, общей площадью 75,6 кв.м, кадастровый номер 21:318:000:000.
Основанием для предъявления требований о признании права собственности на офисное помещение, Павлов Г.В. указывал, что он фактически владеет офисным помещением, несет бремя его содержания, но вследствие недобросовестности Застройщика, не может зарегистрировать право собственности на названное имущество. В целях защиты своих законных прав, истец обращался в суд с иском о понуждении ТОО «Aruana Ltd.» заключить договор передачи квартир и офисного помещения. Решением Алматинского районного суда города Астаны от 11 июня 2013 года исковые требования Павлова Г.В. удовлетворены. Однако до настоящего времени договоры передачи с Павловым Г.В. не заключены и ответчик уклоняется от исполнения обязательств, что подтверждается постановлением частного судебного исполнителя Калматай Е.О. о возврате исполнительного документа от 04 апреля 2014 года. Обращал внимание на то, что согласно выписке из распоряжения акима города Астаны №20-75р от 25 ноября 2011 года и акту государственной приемочной комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию от 23 августа 2010 года, МЖК «Хан Тенгри» со встроенными помещениями и гаражами по улице Сембинова, дом 27 (номер дома с №27 на №9 был изменен согласно Приказу «О внесении изменения в приказ ГУ «департамент архитектуры и градостроительства города Астаны» от 14 ноября 2007 года №276 «О присвоении порядковых номеров некоторым зданиям и сооружениям города Астаны» за №Б-402 от 13 февраля 2012 года) введен в эксплуатацию.
Между тем, судом установлено, что акт государственной приемочной комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию подписан уполномоченными органами 23 августа 2010 года, однако ввиду имеющихся арестов и обременений на земельном участке, на котором расположен ЖК «Хан Тенгри», не прошел регистрацию в ГУ «Департамент юстиции по городу Астана», что подтвердилось пояснениями представителя ответчика Алиева С. и представителя ГУ «Департамент юстиции по городу Астана» Мукешева А.Н. в судебном заседании.
В силу пункта 1 статьи 238 ГК право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
Из дела следует, что офисное помещение по акту приема-передачи передано истцу 01 мая 2008 года, и с момента его подписания истец владеет им и несет бремя его содержания. Права на данное помещение никто не заявлял и права истца никем не нарушены.
Решением Алматинского районного суда города Астаны от 11 июня 2013 года исковые требования Павлова Г.В. к ТОО «Aruana Ltd.» о понуждении к заключению договора передачи удовлетворены. Суд понудил ТОО «Aruana Ltd.» заключить с Павловым Г.В. договор передачи офисного помещения и квартиры. Следовательно, истец вправе требовать исполнения решения суда в установленном законом порядке. Таким образом судом было отказано в удовлетворении исковых требований.
Для обеспечения гарантии дольщикам принят Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве», введенный в действие с 01 января 2007 года. Основные положения данного закона.
В соответствии со ст.4, 5 Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» уполномоченный орган:
осуществляет мониторинг деятельности застройщиков по организации долевого участия в жилищном строительстве;
ежеквартально осуществляет проверку соблюдения требований о наличии собственного капитала застройщика на конец отчетного квартала в объеме не менее 12% от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве;
запрещает и получает необходимые документы в порядке установленном законами Республики Казахстан;
выносит предписание об устранении выявленных нарушений законодательства РК о долевом участии в жилищном строительстве, а также принимает решение о применении к застройщикам принудительных мер;
выдает, приостанавливает действие или лишает в судебном порядке лицензии застройщика на осуществление деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков предусмотренные законодательными актами РК.
Застройщик и дольщик вправе осуществлять страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщика на условиях, которые определяются соглашением сторон.
Указанный закон предусматривает типовой договор о долевом участии в жилищном строительстве утверждаемый Правительством Республики Казахстан.
В соответствии со статьей 15 указанного закона реклама жилых зданий в целях привлечения денег дольщиков для возведения жилого здания до выдачи разрешения на строительство нулевого цикла не допускается. Слабым звеном обязательства является дольщик.
A) для экономии денежных средств договора по рассматриваемым делам заключались в получении квартиры в черновом варианте.
Б) как правило, средства дольщиками получены по кредитным договором с Банком по чрезмерно высоким процентам.
B) нарушение сроков сдачи объекта или в последующем не завершении строительства.
Г) по рассмотренным делам дольщик не застрахован от предпринимательского риска застройщика.
Д) не сданное жилье в срок или не завершенное строительство не является основанием к расторжению кредитных договоров с Банком.
Ж) правовая безграмотность физических лиц, отсутствие надлежащий правовой помощи со стороны юридических фирм коллегии адвокатов.
Судья Суюндикова Л.К.
