Почему проблемы с КСК не решаются, а модернизация ЖКХ дает сбой?
Бахтияр Тохтахунов
По данным акима г. Алматы Б. Байбека, ежегодно в акимат поступает две тысячи жалоб на работу КСК непосредственно от граждан, а через Интернет - семь тысяч. Кроме того, часть граждан полагают, что подобные организации полностью себя изжили.
Бытует мнение, что за 22-летний период своего существования КСК не показали никакой результативности. Большинство жителей попросту не располагает информацией относительно перечня обязанностей КСК, что и приводит к отсутствию контроля над качеством выполнения ими своих обязанностей. Отсюда возникают подозрения касательно «черной» бухгалтерии и недобросовестности председателей КСК. То же самое можно сказать и о «забуксовавшей» модернизации ЖКХ, которая сегодня не по карману большинству казахстанцев. Многие в нее попросту не верят, подозревая представителей городских властей в посредничестве и личном обогащении.
В редакцию «ЮГ» обращаются граждане, недоумевающие, почему помимо тарифов за воду и отопление, которые с начала года выросли на десять процентов, в квитанциях стоят баснословные суммы за ремонт жилых домов? Почему в одном и том же районе жители однокомнатной квартиры платят за отопление столько же, сколько жители четырехкомнатной? На эти вопросы отвечают руководитель Добровольного общества защиты прав нанимателей Владимир ПЕРМИН, председатель ПКСК «Ие» Абирхан САХАУЕВ, председатель правления «Коалиции за зеленую экономику и развитие G-Global» Салтанат РАХИМБЕКОВА, а также владелец интернет-портала «Бюллетень собственника и предпринимателя ЖКХ» Аркадий РУБЦОВ.
Владимир ПЕРМИН, руководитель Добровольного общества защиты прав нанимателей:
- Тарифы за коммунальные услуги и работа председателей КСК - это две вещи, которые не взаимосвязаны между собой. Другое дело, что председатели КСК и ассоциации, относящиеся к подобным кооперативам, могут повлиять на ситуацию с повышением тарифов на тепло- и электроэнергию, но они почему-то этого не делают. При этом возникает вполне закономерный вопрос: почему ассоциации КСК, куда в основном объединяются многие председатели, не представляют интересы жителей и тех же председателей? Ведь многие из них живут на деньги тех же самых жителей? Чем тогда они занимаются? Понятно, что наличие «черной» бухгалтерии имеет место, о чем всегда говорят многие жители, но они тоже должны контролировать процесс расхода денег на те или иные услуги. Для того, чтобы жители домов могли влиять на председателя КСК, в кооперативе должны быть разработаны правила, регулирующие взаимоотношения между жильцами и КСК. На данный момент в КСК таких норм и правил нет, у каждого председателя свои правила. Эту проблему должно решать Министерство по инвестициям и развитию, которое готовит новый законопроект по вопросам ЖКХ. Но, во-первых, в законопроекте все перепутано, начиная с самой концепции, которая уже была отменена, но потом ее снова начали дорабатывать, подводя под основной законопроект. Согласно предлагаемому законопроекту собственники квартир никем не являются. Потому что основной упор будет сделан не на КСК, а на управляющие компании, которые самостоятельно могут снимать деньги с личных счетов жильцов и распоряжаться ими по своему усмотрению. Сами же жители смогут только по факту констатировать, нужны им эти услуги или нет. Если им не понравятся услуги компании, то они могут расторгнуть с ней договор и нанять другую.
В России аналогичная система уже проходит свое испытание, но практика показала, что все это никаких результатов не приносит. Нашим законопроектом людей загонят опять же в тупик, потому что из-за него возникает большая путаница. Я сам являюсь участником рабочей группы по данному законопроекту и знаю об этом не понаслышке. В декабре прошлого года на заседании рабочей группы я предложил министру совершенно иной, альтернативный вариант решения данной проблемы, а именно: как заставить председателей КСК работать. Мы говорили, что нужно разработать внутреннюю нормативную базу, в которой необходимо оговорить все нюансы, возникающие между председателями и жителями. Я также объяснял, что эту проблему можно решить в рамках действующего законодательства и нет необходимости вносить изменения в сам закон. Надо просто разработать нормативную базу, которая позволит контролировать работу председателя КСК, и влиять на нее в реальном времени. Работу можно начать с концепции управления жилищным фондом, и не надо ничего изобретать.
Если вы проанализируете все новшества, которые были внесены в этот законопроект, то сразу поймете, что ни одно внесение себя не оправдывает и ничего из этого не работает. Главные инициаторы законопроекта это признают. Те новшества, которые не работают, корректируются дополнительными изменениями, но неработающие нормы не убираются. В этом и состоит весь парадокс. И этим занимается Министерство по инвестициям и развитию. Не понятно, какой логикой они руководствуются. Ясно одно, что в министерстве подводят закон под то, чтобы управлять деньгами собственников квартир.
Например, вам понравится, если ваши деньги будут расходовать, а жилье как было в непрезентабельном состоянии, так и останется? Думаю, нет. Это очень опасная штука и с этим нельзя шутить! То есть, если председатели КСК пожаловались в ведомства о том, что жители не платят деньги, то на них действуют приказом и т. д. Но когда вопрос начинает касаться контроля, каким образом все денежные средства в КСК расходуются, то здесь система дает сбои.
Салтанат РАХИМБЕКОВА, д.э.н., председатель Правления «Коалиция за зеленую экономику и развитие G-Global»:
- Программа модернизации ЖКХ была принята в 2011 году. Изначально модернизация жилых домов начиналась в Восточной Европе, которая пошла по пути, ориентированном на рыночную экономику после развала СССР. Там тоже имелись «хрущевские» дома, аналогичные нашим. Так вот, в Европе озаботились вопросом о том, что испытывается нехватка тепловых и электрических мощностей, потому что ТЭЦы на 80 процентов генерировали энергию на угле. Из-за нехватки мощностей стоял вопрос строительства дополнительных тепловых мощностей или же модернизации существующих домов в сторону снижения объемов потребления, за счет чего возможно было высвободить дополнительные объемы мощностей. За десять-двадцать лет модернизации ЖКХ в Европе закрыли восемь угольных ТЭС, благодаря чему загрязнение и вред, наносимые окружающей среде, снизились в разы.
Практика реализации Программы модернизации ЖКХ Казахстана показала, что средства на ремонтные работы больше направлялись просто на косметический ремонт, без учета вопросов энергосбережения и повышения комфорта проживания. И эту сумму перекладывают на жителей, которые говорят, что они испытывают дополнительные затраты из-за этого. Эти утверждения вполне обоснованны и оправданы. При этом нельзя забывать, что главной целью модернизации является не косметический ремонт домов, а утепление жилых объектов. Необходимо проводить капитальные ремонты подвалов, крыш, фасадов, нужно менять инженерные сети, которые за несколько десятилетий просто износились. После полной модернизации тепловых и энергосетей нужно установить АТП - автоматизированные тепловые пункты, которые широко применяются во всей Европе. Преимущества АТП заключаются в том, что эти механизмы регулируют подачу тепла в дом в зависимости от погодных условий. Это моментально ощущают сами жители, которые затем начинают меньше платить за коммунальные услуги. Стоимость одного АТП варьируется от трех до пяти миллионов тенге. В связи с этим возникает закономерный вопрос: зачем нам выделять на простую побелку и покраску по десять миллионов тенге, когда внутри домов не будет произведено никаких улучшений?
Есть один хороший пример, когда в Астане была проведена правильная модернизация жилого комплекса по адресу Куйши Дина, 37. Там заменили все инженерные пути, кровлю, привели в порядок трубы и электросети, вставили приборы для экономии электроэнергии и т. д. В результате в этом доме жильцы платили в два раза меньше по квитанциям за коммунальные услуги, нежели в домах, которые стояли рядом и не прошли правильную модернизацию.
На мой взгляд, программа модернизации ЖКХ, вошедшая в состав Программы развития регионов, должна быть кардинально пересмотрена. Нужно применять методы зеленых технологий, которые давно себя оправдали и дают ощутимые результаты для людей. Если эти технологии будут применены грамотно, то собственники квартир будут платить по пять тысяч тенге за коммунальные платежи, из которых две с половиной тысячи будут уходить за услуги в ТЭС, а оставшаяся сумма на погашение кредита, который выдается государством на 15-20 лет. В этом плане жители не потеряют ничего, потому что они будут жить в комфортных условиях. Энергоаудит жилых комплексов должен строго контролироваться акиматами, сюда не должны проникать посторонние и недобросовестные компании. Здесь должна быть организована системная работа со стороны государства с привлечением серьезных сервисных компаний, которые могли бы брать на себя полное обслуживание тех или иных домов. Нужно заботиться о комфорте и благоустройстве граждан, не загружая их дополнительными финансовыми обременениями. Практика показала, что если в модернизации ЖКХ все делается правильно, то жители не несут излишних затрат и потерь. У нас неправильно модернизируют дома, ведь жители бояться подписывать договора на 80 миллионов тенге, потому что нет никаких гарантий, что эти деньги не станут дополнительной нагрузкой на десятки лет.
Аркадий РУБЦОВ, владелец Интернет-портала «Бюллетень собственника и предпринимателя ЖКХ»:
- Деятельность КСК и его прозрачность во многом зависит от собственников квартир. В настоящее время помимо КСК на рынке управления многоквартирными домами присутствуют и управляющие компании, занимающиеся управлением, а также государственные компании, занимающиеся аналогичной деятельностью. Если сравнивать работу государственных структур по управлению жилыми домами и работу КСК, то однозначно можно констатировать, что КСК работают эффективней, и деятельность их намного прозрачнее, чем ТОО ««Алматы тұрғын үй», занимающееся управлением и обслуживанием жилых домов в г. Алматы. По республике в целом также прослеживается тенденция того, что собственники, проживающие в домах под управлением различных государственных организаций, управляются хуже и жалоб от их деятельности становится только больше.
Частные управляющие компании работают в сегменте нового жилья, и можно сказать, что это ниша управляющими компаниями будет удерживаться. Самые профессиональные команды останутся, тем более что в последнее время логика законодателей, желающих вытеснить КСК из правового поля, толкает профессионалов к организации именно управляющих компаний. Вместе с тем данные действия только увеличат плату на содержание жилья, однако законодатель этого не озвучивает и считает данные издержки несущественными. Принципиальной ошибкой законодателей, предлагающих реформу, в данном случае является неготовность общества к самоорганизации по предлагаемому принципу «один дом - одно объединение собственников».
Возможно, чиновники представляют возможным подобное объединение, но в реальности это повлечет за собой увеличение платы на содержание жилья и потерю контроля за управлением инженерными коммуникациями дома. Также законодатель совершает ошибку, отказываясь от регулирования деятельности субъектов сервисной деятельности, без чего предполагаемая реформа вообще лишена смысла, так как до 90 процентов всех денежных средств жителей просто поменяют прописку с органа управления (КСК) на субъект сервисной деятельности (ТОО) плюс увеличение административных и налоговых издержек.
В настоящее время именно государственные сервисные и управляющие компании задают тренд поведения на рынке. Плата в государственных компаниях на содержание жилья зачастую выше, чем в КСК, при этом государственные компании вообще не имеют сайтов и не размещают никаких отчетов о своей деятельности, в то время как КСК информацию размещает ежеквартально и именно деятельность КСК в г. Алматы наиболее прозрачна с точки зрения Закона РК «О жилищных отношениях». Более того, в ходе реформы никто из специалистов не видел экономического обоснования предполагаемой реформы и дробления КСК на однодомные объединения. Совершенно очевидно, что организовывая массу юридических лиц-ОСИ, их управлением должен кто-то заниматься - сдавать отчеты и многое другое. В рамках объединения домов в КСК это делать дешевле, но элементарные аргументы в данном случае до адресата не доходят. Получается, что с одной стороны государство объединяет банковскую систему и говорит, что только консолидация финансов позволит выйти из кризиса и поможет банкирам (не самым бедным в нашей стране), но при этом отказывает в консолидации - объединении собственников нескольких домов, которые с 1996 года прекрасно сосуществуют и решают свои проблемы. В г. Алматы сегодня 850 КСК, ПК, ПКСК, ТОО, ИП, занимающихся обслуживанием общедомового имущества. В случае реформы численность объединений собственников квартир будет исчисляться тысячами и устремится к восьми тысячам. Что будут делать власти с таким количеством руководителей - неизвестно.
Вместе с тем следует сказать, что местные государственные органы также не в восторге от данной идеи. Фактически на местах будет идти тихий саботаж, так как в предлагаемом варианте эта реформа невыгодна государству, и многие чиновники это понимают и мнения своих коллег наверху не разделяют.
Программа модернизации - капитального ремонта в г. Алматы проходит под нашим пристальным вниманием. К сожалению, реализация положений, заложенных в программе, идет с явными перекосами и отторгается по большей части из-за неумения ее организаторов найти правильные стратегии по ее грамотной пропаганде. Также мы столкнулись с тем, что, например, в г. Алматы войти в программу модернизации лифтового оборудования не получается ни у кого, кроме ТОО «Алматы-лифт» и ее дочерних структур, что в отсутствии фактической конкуренции может привести к необоснованному росту цен. Зачастую стоимость проводимого ремонта и методы сбора всей необходимой документации вызывают у граждан отторжение и недоверие к данной программе, так как в последнее время фиксируются случаи отказа в выдаче документов, смет, дефектных актов и иной документации, без наличия которой невозможно принимать решения о целесообразности проведения ремонта. Многим собственникам на руки выдают документы без подписей ответственных лиц. В результате растет число жалоб, и все это в конечном счете приводит к отказу от участия в данной программе.
В данном случае необходимо вести ежедневную пропаганду день ото дня, убеждая собственников в ее целесообразности, однако информационных механизмов не имеется, и все положительные стороны данной программы просто скрыты от собственников. А иногда количество отрицательных примеров отпугивает соседей, так как реально проведенный ремонт зачастую не производит впечатления и убеждает собственников отказаться от участия в программе. Фактически в настоящее время можно признать успешными работы по замене лифтов в рамках данной программы. В остальном неумение правильно донести до собственников все плюсы данной программы и неудовлетворительное качество проведенных ремонтных работ за редким исключением заставляют собственников отказываться от ремонта по программе. Так, например, для участия в программе капитального ремонта председатель КСК в настоящее время обязан подписывать подписку о достоверности, в которой подтверждает и свидетельствует, что все подписи под протоколом собственников квартир подлинны, а информация о собственниках достоверна, при том что председателю КСК данная информация недоступна и он не знает, кто является собственником квартиры, о чем хорошо известно всем государственным органам.
Вопрос накопления денежных средств и вопрос формы управления общедомовым имуществом вообще не связаны между собой. Собственники копили деньги на ремонт еще тогда, когда законодатель вообще даже и не думал о поправках, о необходимости ежемесячных платежей на данные цели. Деньги можно копить как на сберегательных счетах, так и в кубышках жителей. Главное, чтобы в нужный момент их можно было собрать и отремонтировать то, что собственники пожелают. Отказ от КСК приведет лишь к делегированию функций по сбору денег к другой организации, и ее будущее название значения не имеет. Вопрос о том, где именно необходимо хранить деньги, также второстепенный. Предоставляемый ежеквартальный отчет позволяет собственникам видеть, сколько денег накопилось на капитальный ремонт в разрезе каждого дома. Законодатель устами Вице-Министра по инвестициям и развитию Каирбека Ускенбаева в рамках предполагаемых поправок в Закон РК «О жилищных отношениях» хочет, чтобы эти деньги хранились в АО «Жилстройсбербанк». Фактически появился некоторый интерес относительно того, где именно будут храниться деньги, и каждый в меру своих ресурсов пытается распоряжаться этим финансовым потоком. Если для проведения ремонта необходимо заключение того или иного государственного органа, то коррупционность данного раздела взаимоотношений жителей и государства возрастет кратно, и необходимо, чтобы эти функции были максимально прозрачны и решались с участием общественности.
Абирхан САХАУЕВ, председатель ПКСК «Ие» г. Алматы:
- Что касается повышения тарифов за воду и тепло, понятно, что в этом спектре сидят монополисты, у которых нет конкурентов. Дешевле оплачивают только те дома (на 30 процентов), в которых установлены специальные счетчики. Несколько лет назад многим казахстанцам устанавливали электросчетчики двойного тарифа - «день-ночь». Говорили, что якобы они позволяют экономить электроэнергию. Я посчитал, что эти счетчики не экономят электричество, а наоборот обходятся гораздо дороже, ведь понятно, что многие жильцы не используют электричество после 23.00, если не считать каких-либо коммерческих компаний. Спустя некоторое время однотарифные счетчики решили вернуть обратно. По электротарифам возникает по-прежнему много вопросов. К примеру, почему за электроэнергию, расходуемую на освещение подъездов, лестничных площадок и коридоров, с жильцов берут на два тенге больше, чем за электроэнергию, используемую для освещения самих квартир жильцов? Этот вопрос волнует многих уже несколько лет. Его мы неоднократно адресовали «АлматыЭнергоСбыт», но нам отвечали, что такой тариф установлен для юридических лиц. КСК - это юридическое лицо, но оно ведь не занимается привлечением какой-либо коммерческой прибыли. Целью КСК является обслуживание и содержание общедомового имущества. Нужно понять, что электроэнергией, направленной на освещение подъездов, пользуются жильцы, не коммерческие или юридические организации.
За всю историю независимости нашей страны я ни разу не видел, чтобы цены на что-либо опускались, они постоянно растут. Помню, на заре независимости говорили, что все проблемы заключаются в том, что собственником всех предприятий является государство и надо сменить собственника. Было решено поставить собственником частное лицо, чтобы предприятие приносило прибыль. А практика показала, что дело было вовсе не в собственнике, а в эффективном управлении этой собственностью. И здесь не имеет значения, кто управляет этой собственностью - государство или частное лицо, если управление эффективно само по себе, то все будет хорошо. Началось все в 1996 году, когда государство решило скинуть с себя лишнюю ответственность по содержанию и уходу домов жильцов. Заботу о жилье взвалили на плечи самих жильцов. Все это создавалось через управления юстиции. Сейчас же говорят, что многие КСК созданы незаконно. Зачем тогда в 1996 году регистрировали эти кооперативы по всему Казахстану?
Мы знаем, что с 2012 года идет модернизация ЖКХ. Многим потребительским кооперативам объясняли, что можно принести письменное согласие жильцов для участия в данной программе, а остальное сделают специальные ведомства. Генеральным подрядчиком выступало Управление жилья и жилищной инспекции по г. Алматы. Преимущество этой программы заключалось в том, что государство давало беспроцентный кредит, за который можно было рассчитаться в течение восьми-пятнадцати лет, по усмотрению самих жильцов. Прошло четыре года, мы потеряли время и не получили обещанной поддержки. Если бы мы знали тогда, что нас обнадежат, мы бы сами накопили денег на ремонт теплосетей наших домов. Буквально недавно я снова обратился в Управление жилья и жилищной инспекции по г. Алматы, с которыми оговорил стоимость услуг на ремонт теплосетей. По их подсчетам, сумма за ремонт на один дом составила более восьми миллионов тенге. Немного подумав, я решил сходить в организации, которые занимаются работами по ремонту тех же теплосетей. Они обещали нам все отремонтировать за четыре миллиона. Вы понимаете, что нам выгоднее рассчитывать только на свои силы и средства, потому что даже в таких городских, подведомственных аки-мату, организациях пытаются «навариться» на проблемах жителей.
