Новый подход к решению старых проблем
Жанбота Толеген
Проблема обеспечения жильем в стране на сегодня одна из самых актуальных. Даже имеющим средний доход казахстанцам порой очень сложно купить себе необходимое жилье. Ситуацию усугубляет падение реальных доходов населения.
Стихийный рынок жилья с неподъемными ценами недоступен для большинства желающих. «Цена - Доходы - Качество - Коррупция» - это важные проблемы, без решения которых об успешной реализации жилищных программ не может быть и речи.
Об этом говорили эксперты на состоявшемся в Алматы заседании «круглого стола» на тему: «Вопросы жилищной политики в Казахстане» в контексте перспектив выполнения одной из пяти социальных инициатив «Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи». Эксперты пытались ответить на главный вопрос: «Есть ли в Казахстане четко выстроенная жилищная политика»?
Как известно, государство в ответе за социально незащищенные слои общества. Но за годы независимости обеспечить жильем эту категорию нуждающихся в жилье полностью не удалось.
Говорили о том, корректно ли правительство поступает, когда предлагает нерыночную ставку вознаграждения по жилищным кредитам. Проводя жилищную политику, кому должно помогать государство: банку, застройщику или конечному получателю? Вопросов, адресованных правительству, очень много.
В ходе «круглого стола» эксперты проанализировали возможные риски воплощения новой ипотечной программы «7-20-25» и обозначили оптимальные пути решения.
Представитель организатора мероприятия - руководитель программы Института мировой экономики и политики при Фонде Первого Президента РК Сергей Домнин отметил, что в Послании Глава государства обозначил задачу достичь показателя обеспеченности населения жильем на уровне стандартов ООН - 30 кв. м на человека до 2030 года. Чтобы ускорить движение к данной цели, потребуется повысить динамику инвестиций.
С внедрением механизма «7-20-25» в стране будут действовать две льготные ипотечные ставки - десять процентов по программе «Нурлы жер» и семь процентов по новому механизму. Это включает систему жилстройсбережений, субсидирование ставки заемщикам из числа компаний застройщиков, государственные инвестиции в жилищную инфраструктуру, программы арендного и коммерческого жилья, меры поддержки долевого строительства.
Член правления «HalykFinance», глава департамента исследований Мурат Темирханов сообщил об исследовании рынка труда.
По его словам, исключая малые предприятия и самозанятых, 75 процентов работающего населения имеют доход менее 140 тыс. тенге в месяц, включая налоги, то есть чистая сумма еще меньше.
Работоспособное население составляет 11 млн, неактивные - то есть пенсионеры, учащиеся, домохозяйки - 2,7 млн, рабочая сила - девять миллионов человек, из них наемные работники - 6,3 млн, в том числе 1,7 млн относится к низкооплачиваемому госсектору, а из частного сектора, где 4,6 млн человек - один миллион неформально занятые, то есть это люди с низким уровнем дохода.
Таким образом, если посчитать ипотечные платежи, получается очень узкая прослойка населения, которая может участвовать в программе. А слой низкооплачиваемых - громадный. Поэтому аналитики считают, что нельзя давать ипотеку по нерыночной ставке, потому что такая ставка демотивирует развивать фондовый, финансовый и банковский рынки, нужно помогать непосредственно получателю через налоги, а не банку. Если же помогать банкам, то должно быть рыночное распределение тем, у кого высокий рейтинг. Как только государство уйдет, ипотечный рынок рухнет, потому что никто не развивает ипотеку и экспертизу.
По словам экспертов, большой государственный аппарат создается только для того, чтобы контролировать, правильно ли банки выдают кредиты и кому. Международный опыт показывает, то, что сейчас делает государство, чтобы начал работать жилищный рынок, это интервенция жилищного рынка, то есть прямое вмешательство. По рекомендации АБР и Всемирного банка государство должно сделать так, чтобы рынок сам производил доступное жилье.
- Мы категорически против, когда дешевые кредиты дают застройщикам. Они на самом деле не уменьшают себестоимость. Здесь подходы должны быть другие. Мы считаем, что это потеря денег, мировой опыт крайне отрицательно относится к строительству государственного жилья. В любом случае получается дороже из-за коррупции и других факторов, обычно это ни к чему хорошему не приводит, - отметил М. Темирханов.
С точки зрения низкооплачиваемого населения, даже налогов не хватит, чтобы им помочь по жилью. Прежде всего здесь нужно ориентироваться на арендное жилье и помогать непосредственно тем, кто нуждается.
- Например, это может быть разовый платеж за всю аренду за весь срок, чтобы уменьшить непосредственные платежи, а не без того мизерные налоги. Арендное жилье не государство должно строить, оно опять-таки должно создавать стимулы, чтобы арендодатель превратил это в прибыльный бизнес, чтобы он экономное жилье сдавал и на этом зарабатывал, только тогда будет развиваться жилищный рынок, - заключил М. Темирханов.
Президент объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Елена Грива рассказала о том, что сейчас происходит на рынке жилья в ожидании новой программы. По ее словам, рынок недвижимости «колбасит». Некоторые продавцы приостановили свои продажи, ожидая повышения цен. Тем временем, покупатели же новость трактуют, как понижение цен, и тоже приостанавливают свои покупки.
- Таким образом, разрыв между желаниями продавцов и покупателей становится все больше и больше. Информация о программе есть, но она не полная и неизвестно, как эта программа будет реализовываться, тем временем, некоторые продавцы уже отреагировали повышением цен. Поэтому доступность жилья для населения, которое сэкономило деньги для покупки и хочет инвестировать, становится все меньше и меньше. Мы хотели бы, чтобы поскорее были понятны все нюансы и пути реализации этой программы, для того, чтобы и покупатели, и продавцы знали как действовать дальше, - пояснила Е. Грива.
Директор департамента риск-менеджмента АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Талгат Байдосов отметил, что рынок стихийный и нет устоявшихся цен, люди между собой договариваются. В то время, как в развитых странах, цены регулируются, там есть статистика и от этого исходит риэлтор.
Как он сообщил, на данный момент в Жилстройсбербанке действует 1 075 448 депозитов с общей суммой накоплений 544,6 млрд тенге. С начала этого года новые счета открыли 41 196 казахстанцев. Кредит на покупку жилья с начала 2018 года уже получили 3778 человек.
Всего за время работы банка с 2003 года свои жилищные условия смогли улучшить 138 168 казахстанских семей. Жилстройсбербанк - это единственный в стране банк, который реализует систему жилищных строительных сбережений. Данная система в первую очередь предполагает накапливание средств на счете для дальнейшей покупки жилья. Система жилстросбережений рассчитана на тех, кто не может позволить себе сразу купить квартиру или взять дорогую ипотеку.
Директор аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана Павел Афанасьев прокомментировал, что «пока у нас номинальные доходы населения не растут быстрее, чем инфляция, подобные инициативы могут быть пагубны с точки зрения того, что мы можем повысить долговую нагрузку для населения».
- Сейчас программу «7-20-25» разрабатывает Нацбанк, мы все ждем конкретики, как будут работать специальные компании, какие условия будут по фондированию, будет ли там кассовый разрыв между периодом, когда деньги поступят, или банк сначала за свой счет это будет финансировать, - сказал он.
Тем временем, экономический блок экспертов выражает скептический взгляд по поводу новой программы. По мнению Магбата Спанова, экономиста и профессора КазНУ им. аль-Фараби, проблемой кредитования должен заниматься ЖССБ как единственный работающий банк в плане обеспечения населения жильем, а не Нацбанк, «потому что он приведет совершенно не к той ситуации».
- Самая главная проблема в том, что мы хотим макроэкономические проблемы страны как всегда решить административными методами. С моей точки зрения, в том виде, в котором предлагается программа, она проработает максимум три-четыре года, а потом опять будем помогать за счет финансовых ресурсов. С 2007 года ни одна макроэкономическая программа не была выполнена, может быть кроме «Стратегии 2030». Пока не будут пересмотрены макроэкономические приоритеты и пока не заработают рыночные механизмы, говорить о выполнении тех или иных программ мы не можем, - подчеркнул профессор.
В качестве примера он привел недавно опубликованный отчет по «КазМунайГаз». По его данным, операционные убытки нацкомпании за 2016 год составляют порядка 50 млрд долларов, за 2017 год - 1 млрд 200 млн долларов.
- Все должно быть обосновано. Когда государство влезает в рыночную среду, оно становится монополистом. И мы никогда не доводим ни одну программу до конца. С моей точки зрения, с 2007 года, когда случился ипотечный кризис в США, мы до сих пор находимся в этом кризисе. Как экономист я не могу понять, как можно давать кредиты под семь процентов, когда процентная ставка 9,5? За счет каких финансовых ресурсов?, - отметил М. Спанов.
Эксперт спрашивает, где деньги возьмет государство на жилищную программу, куда планирует их направить. По его мнению, новая жилищная программа категорически не подготовлена.
- Какой банк будет давать деньги себе в убыток, когда 9,5 - процентная ставка, два процента - маржа, два процента - расходы, итого минимум 13,5. Это значит, опять будет дотироваться из бюджета, - уверен он.
Цены должны определять спрос и предложение. Если в Алматы и Астане завышены цены, то это ограничитель перенаселенности, пояснил М. Спанов.
- У нас есть программа развития пяти агломераций, мы должны распределить людские ресурсы по этим регионам, и это важный момент. Если программа будет только в Алматы и Астане, то тогда о других экономических точках роста мы можем забыть, - подчеркнул он.
По его данным, в 2001 году одна риэлторская компания проводила исследования рынка жилья: при численности населения 16 млн нужно строить в год 20 млн кв. м жилья, для того, чтобы в течение 20 лет обеспечить все население РК. Получается, надо построить 400 млн кв. м жилья при наличии на тот момент где-то порядка 370 млн кв. м. Сейчас численность населения увеличилась до 18 млн, в год строят в среднем максимально 11 млн. То есть к тем показателям мы даже близко не подошли.
- На квартиру надо заработать. Проблему жилья каждый должен решать сам. Но нужно создавать условия. Чтобы хорошо жить, нужно хорошо работать, а чтобы разбогатеть, как говорил Джеки Чан, «нужно что-то еще придумать», - добавил М. Спанов. При этом следует отметить, что ипотека рассчитана только для людей со средним доходом, которые могут позволить себе большие ежемесячные ипотечные платежи.
По мнению риэлтора Ларисы Степаненко, главная проблема жилищного строительства заключается в том, что застройщики в свое время увлеклись строительством огромного количества элитного комфортного жилья, что сейчас не востребовано. Таких пустующих квадратных метров очень много. Есть данные, что 70 процентов таких квартир находятся у банков в залоге.
В связи с этим эксперты считают, что критически важны такие детали новой программы: какое жилье будет входить в программу, какие слои населения могут воспользоваться этой программой, возрастной ценз, требования по обеспечению, будет ли привязка к заработной плате, возможный созаемщик, досрочное погашение, первоначальный взнос.
Эксперты также затронули проблемы качества строительства, предложив проводить социальный аудит.
- Многие объекты вновь возводимого жилья просто не выдерживают критики. Постоянная оптимизационная гонка при строительстве за счет государственных объектов без возможности корректировки бюджета приводит к таким последствиям. Покупателям приходится фактически выбирать лучшее из худшего.
Дальнейшие расходы на ремонт и содержание этих квартир и домов также станут проблемой и дополнительными затратами для покупателей. Выплачивая ипотеку, они могут оказаться в крайне тяжелом и просто безвыходном финансовом положении - остаться без жилья и без денег. Каким образом в таких условиях работающий казахстанец сможет позволить себе обслуживать ипотеку на протяжении 25 лет - вопрос, который вызывает обеспокоенность как экспертов, так и рядовых казахстанцев.
