Как изменится система регистрации прав на недвижимое имущество?
Джаба Эбаноидзе - экс-заместитель министра юстиции Грузии,
бывший Глава Национального агентства публичного реестра Грузии,
эксперт по вопросам совершенствования системы регистрации прав на недвижимое имущество
Министерство юстиции совместно со Всемирным банком осуществляет проект по совершенствованию системы регистрации прав на недвижимое имущество, гарантированной государством юридической помощи и нотариальной деятельности.
Для реализации проекта Министерством юстиции Республики Казахстан привлечены международные эксперты из Грузии и Польши в лице представителей юридической фирмы Miller Canfield, которая имеет успешный опыт совершенствования законодательства Польши, и организации GLCC Solutions, имеющей богатый опыт реформирования частного и государственного сектора в Грузии и странах Восточной Европы и Центральной Азии.
В рамках всех трех компонентов была проведена большая работа, в частности международными экспертами была изучена система регистрации недвижимости в Казахстане и проведен сравнительный анализ национального законодательства и практик передовых стран мира в данной сфере.
По результатам проведенного анализа экспертами были представлены рекомендации по совершенствованию системы регистрации прав на недвижимое имущество с учетом реалий Казахстана.
По мнению экспертов, действующая в Казахстане система регистрации недвижимости эффективна, система является устойчивой и не создает каких-либо серьезных препятствий для функционирования реестра, что в результате позволило стране получить показательно высокую 17-ю позицию в рейтинге Всемирного Банка по регистрации собственности под названием «Ведение Бизнеса» (DoingBusiness).
Однако, в целом независимо от положительной оценки системы регистрации недвижимости в Казахстане, существуют определенные проблемы, которые ограничивают эффективность, качество или услуги регистрации недвижимости, и требующие своего решения.
Для проведения сравнительного анализа экспертами был взят опыт зарубежных развитых стран как Новая Зеландия, Швеция, Финляндия, Польша, Грузия, Эстония, добившихся значительного прогресса по представленным направлениям и высоким уровнем доверия населения.
Все вышеперечисленные страны имеют электронные платформы оказания услуг по регистрации прав на недвижимое имущество, которые предназначены для предоставления точного, эффективного онлайн-обслуживания, предоставления копий практически любой имеющейся у нас записи по требованию.
Лидером в сфере регистрации прав недвижимости по версии рейтинга Всемирного Банка Doing Business является Новая Зеландия. В Новой Зеландии действует электронная система Landonline, которая обеспечивает хранение и управление информацией о земельных участках в государственной базе данных. Процедура регистрации собственности проводится в две процедуры в течение 1 суток (сравнительно в Казахстане 3 процедуры за 3,5 дня). Благодаря предоставлению услуг высокого качества за короткий срок опыт Новой Зеландии является передовым.
Ярким примером значительных реформ в системе регистрации недвижимости является опыт Грузии. Результатом реформы стало: введение принципа «единого окна», централизация регистрации и децентрализация обслуживания клиентов по всей территории Грузии, упрощение и сокращение сроков процедуры регистрации, создание легкодоступных электронных услуг.
Благодаря проведенной реформы Грузия совершила значительный скачок в рейтинг Doing Business, заняв 9 позицию в общем рейтинге и 4-ое место в сфере регистрации собственности.
Национальное агентство публичного реестра (далее - НАПР) стало первым государственным органом, внедрившим принципы электронного управления в Грузии. Технологическая реформа включала развитие ИТ-инфраструктуры, создание единой компьютерной сети, полную компьютеризацию управления документами (программное обеспечение для электронного документооборота), разработку различного программного обеспечения для упрощения процедуры регистрации, обеспечения прозрачности системы и доступа к данным, хранящимся в НАПР.
Эстонская система регистрации недвижимости также известна применением высоких технологий. Регистрация прав на недвижимое имущество, а также архивирование документации ведется электронным реестром. Все необходимые документы доступны в режиме онлайн или по электронному запросу на сайте электронного реестра.
Взаимствование автоматизации системы регистрации прав на недвижимое имущества является основным из задач проект. Экспертами был предложен электронный обмен документаций между ЦОНом и офисами регистраторов. Такое нововведение повлечет за собой внедрение принципа экстерриториальности, что позволит гражданам осуществлять подачу заявлений вне зависимости от места нахождения объекта.
Опыт Польши является значимым в вопросе предоставления защиты добросовестным приобретателям. Согласно польскому законодательству если приобретатель приобретает имущество добросовестно от не владельца, зарегистрированного в качестве владельца, приобретение считается совершенным, а истинный владелец не может аннулировать передачу.
Эксперты считают, что система регистрации собственности в Казахстане, в общем, очень проста, относительно легка для восприятия, применения и эффективна, однако ей не хватает полной эксплуатационной надежности, которая должна быть основой для более сильной защиты добросовестных приобретателей. В этой связи предлагается дополнить статью 261 ГК нормой, согласно которой гарантируется сохранение права собственности приобретателя, в случае, если продавец имел зарегистрированное в установленном порядке право на объект недвижимости. Указанное также повысит доверие к государству со стороны инвесторов.
Предложенные экспертами рекомендации направлены на повышение инвестиционной активности в республике и становление инфраструктуры цивилизованного рынка недвижимости.
Эксперты надеются, что предложенные ими рекомендации будут внедрены в системы Казахстана в ближайшее время и способствуют развитию системы регистрации прав на недвижимое имущество.
