Программа «7-20-25»
и проблемный вопрос нотариального удостоверения сделки купли-продажи
Аскан Турисбеков, юрист
Право граждан на получение жилья, а также обязанность государства по обеспечению условий для получения гражданами жилья закреплено как в международных договорах, так и в национальном законодательстве Республики Казахстан.
Согласно ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах, принятого резолюцией 2200 А (XXI) Генеральной Ассамблеи ООН от 16 декабря 1966 года участвующие в Пакте государства признают право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни.
Конституцией Республики Казахстан устанавливается, что в Республике Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем (п.2 ст.25).
Во исполнение положений Конституции и добровольно принятых международных обязательств, государством разрабатывается пакет мер, которые позволяли бы населению приобретать доступное жилье.
Не так давно, согласно поручению Президента в целях реализации первой инициативы «Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи», озвученной в Обращении Президента Республики Казахстан к народу «Пять социальных инициатив Президента» была разработана Программа ипотечного жилищного кредитования «7-20-25».
В аббревиатуре 7 означает номинальную ставку в размере 7 %, первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилья и срок займа - до 25 лет. Многие заблуждаются насчет срока займа, указывая, что будут вынуждены оплачивать 25 лет. Программой предусмотрено до 25 лет, таким образом срок может составлять и 10, и 15, и 20 лет.
Обязательным условием одобрения заявки на получение займа по Программе является отсутствие на территории Республики Казахстан жилья на праве собственности, за исключением:
наличия комнат в общежитиях полезной площадью менее 15 квадратных метров на каждого члена семьи;
жилых домов в аварийном состоянии, грозящем обвалом (обрушением), которое подтверждается соответствующей справкой местного исполнительного органа по месту нахождения данного жилища.
Механизм действий потенциального заемщика следующий:
1. Заемщик находит подходящее условиям программы жилье и обращается в банк-партнер для рассмотрения заявки на получение ипотечного жилищного займа;
2. Банк проверяет заемщика и, в случае одобрения выдачи займа, выдает Заемщик гарантийное письмо о том, что Банком одобрен займ;
3. Заемщик заключает договор купли-продажи с застройщиком и вносит первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилья;
4. Заемщик заключает с Банком договор банковского займа и Банк перечисляет сумму займа застройщику. Необходимо отметить, что Банк одновременно с договором банковского займа принимает жилье в качестве залогового обеспечения;
5. Заемщик заселяется в новое жилье.
Однако, выявляются некоторые проблемы правового характера на стадии заключения договора купли-продажи и его нотариального удостоверения.
На практике некоторые нотариусы взимают за оказанную услугу по удостоверению договора 17 МРП (40 885 тенге), как за удостоверение договора, если одной из сторон является юридическое лицо, что не соответствует законодательству.
Практика взимания платы в размере 17 мрп при удостоверении договоров купли-продажи по программе «7-20-25», по нашему мнению, является необоснованной и противоречит нормам законодательства.
Согласно норм Налогового кодекса Республики Казахстан и Закона РК «О нотариате» если сделка совершается в целях приобретения недвижимого имущества за счет средств, полученных по ипотечному жилищному займу, то подлежит взиманию ставка за удостоверение - 2 МРП и за услуги нотариуса - 2 МРП, что в сумме должно составлять 4 МРП (9 620 тенге).
В договоре купли-продажи прямо указывается, что деньги будут перечислены путем оформления договора займа в банке, поскольку заемщик представляет гарантийное письмо банка и предварительный договор купли-продажи, где указано, что оплата будет производиться за счет средств, полученных по ипотечному жилищному займу.
Таким образом, нотариусу достоверно известно о том, что лицо совершает сделку в целях приобретения недвижимого имущества за счет средств, полученных по ипотечному жилищному займу и следует применить специальную ставку.
Разница в цифровом выражении играет существенную роль, так как, исходя из установленного на 2018 год размера МРП, составляет сумму, равную 31 265 тенге (40 885 - 9 620=31 265).
Подобная практика применяется в г. Алматы и по нашей информации уже имеются судебные прецеденты о признании ее незаконной.
Однако, не каждый захочет вступать в длительные судебные тяжбы и разбирательства, тем более, когда сроки по оформлению договора залога и договора займа чаще всего ограничены во времени. Поскорее хочется заселиться в свое собственное жилье и заняться ремонтом. Да, что уж говорить о простых людях, иногда даже юристы не хотят вступать в тяжбы и требовать применения правильной нормы законодательства.
По нашему мнению, необходимо публичное разъяснение нормы законодательства со стороны уполномоченных органов о необходимости применения ставки в размере 4 МРП при удостоверении договоров купли-продажи жилья за счет средств, полученных по ипотечному жилищному займу, в том числе по Программе «7-20-25».
Поскольку подобные договоры заключаются ежедневно, то нарушаются права неограниченного круга лиц и в качестве уполномоченного органа могла бы выступить Генеральная Прокуратура Республики Казахстан или Министерство Юстиции.
