Подлежит обязательной регистрации
Гульмира Ниязова,
руководитель отдела Департамента
юстиции Актюбинской области
Право собственности является одним из фундаментальных отраслей как национальной, так и зарубежных правовых систем. С первых лет независимости Казахстана основное внимание к частной собственности было сосредоточено именно на аспекте ее защиты. Кроме того, Конституцией РК закреплено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного его возмещения.
21 января 2019 года Законом РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам усиления защиты права собственности, арбитража, оптимизации судебной нагрузки и дальнейшей гуманизации уголовного законодательства» приняты изменения в законодательство, которые направлены на укрепление и защиту прав собственности на недвижимое имущество населения.
В Законе «О государственном имуществе» подробно описаны основные этапы процесса изъятия земель для государственных нужд. Из них можно выделить четыре ключевых этапа: принятие постановления об изъятии; определение размера возмещения в связи с изъятием земельных участков; заключение соглашения о выкупе земельного участка; принудительное изъятие участка (если не заключено соглашение об изъятии).
Но это не означает, что в каждой ситуации, требующей изъятия земель, будут задействованы все четыре этапа, все зависит от обстоятельств. Но такие этапы, как принятие решения об изъятии и соблюдения гласности процедуры принудительного отчуждения, а также обсуждение соглашения о выкупе с правообладателем должны присутствовать всегда.
Вопросы подготовки и принятия решения об изъятии подробно урегулированы в ст.ст. 62-63 Закона «О государственном имуществе». В частности, в этих нормах названы обстоятельства, позволяющие принятию такого постановления, а также перечислены основные элементы этого постановления.
В течение трех рабочих дней с момента принятия постановления Правительства РК или местного исполнительного органа уполномоченный орган должен опубликовать его в республиканских или местных средствах массовой информации.
Кроме того, он должен не позднее трех календарных дней после опубликования постановления направить правообладателям изымаемых участков и расположенной на них недвижимости письменное уведомление о принудительном отчуждении земельного участка (по почте с обязательным получением уведомления о получении почтового отправления).
Уведомление о принудительном отчуждении земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд как юридическое притязание проходит обязательную госрегистрацию в соответствии с Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
В Законе «О государственном имуществе» закреплена важная гарантия для правообладателя: участок может быть изъят не ранее чем через три месяца с даты официального опубликования постановления.
Кроме того, именно на дату вручения уведомления собственнику о предстоящем изъятии земельного участка независимым оценщиком определяется рыночная стоимость земельного участка или иного недвижимого имущества.
Постановление об изъятии собственник имеет право обжаловать в суде в течение трех месяцев со дня, когда стало известно о нарушении его прав и законных интересов, либо с момента получения уведомления.
Принудительное изъятие земельного участка допускается при условии равноценного возмещения. Сумма компенсации за изымаемые участки в соответствии с нормами Закона «О государственном имуществе» зависит от основания возникновения прав на земельный участок у собственника и землепользователя. Конкретные основания определения стоимости земельного участка или иного недвижимого имущества установлены в ст. 67 Закона.
Например, стоимость земельного участка, отчуждаемого для государственных нужд (без учета убытков), приобретенного собственником у государства, определяется в размере суммы, уплаченной государству. При неполной оплате суммы за земельный участок (без учета убытков), проданный государством в рассрочку, и изъятии его при принудительном отчуждении для государственных нужд цена определяется в размере выплаченной государству суммы.
Стоимость земельного участка, отчуждаемого для государственных нужд, предоставленного под индивидуальное жилищное строительство, для ведения личного подсобного хозяйства (кроме полевых наделов), на котором находится индивидуальный жилой дом, определяется в размере стоимости земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества в размере, не превышающем их рыночную стоимость.
Стоимость земельного участка, отчуждаемого для государственных нужд, перешедшего к собственнику по гражданско-правовой сделке или по решению суда, определяется в размере стоимости, указанной в гражданско-правовом договоре или в решении суда, но не превышающей рыночную стоимость. В случае если в гражданско-правовом договоре цена за земельный участок не указана, стоимость земельного участка определяется по его кадастровой (оценочной) стоимости. Кроме того, компенсируются убытки в случае их причинения в связи с принудительным отчуждением.
У денежного возмещения имеется альтернатива - предоставление правообладателю иного участка и (или) объекта недвижимости с зачетом их стоимости в размер возмещения. Такая альтернатива может быть использована только с согласия правообладателя.
Собственник изымаемого имущества или негосударственный землепользователь с момента получения письменного уведомления в течение 15 календарных дней вправе инициировать согласительные процедуры путем подачи письменного обращения в местный исполнительный орган. Затем местный исполнительный орган в течение одного месяца обязан рассмотреть предложения, для чего назначает проведение независимой оценки стоимости изымаемого имущества. При достижении соглашения проект договора о выкупе направляется в местный представительный орган на согласование.
В случае если правообладатель не изъявил желания урегулировать вопрос путем согласительной процедуры, то местный исполнительный орган представляет в соответствующий местный представительный орган проект договора о выкупе в двухмесячный срок с момента получения собственником или негосударственным землепользователем уведомления.
Проект договора о выкупе земельного участка или иного недвижимого имущества рассматривается постоянной комиссией местного представительного органа не позднее двухнедельного срока с момента его внесения с обязательным приглашением собственника и лиц, права которых в отношении отчуждаемого имущества будут прекращены или ограничены.
При достижении соглашения с правообладателем в договоре о выкупе должны быть указаны размер и порядок выплаты стоимости земельного участка, возмещения убытков, разница между ценой изымаемого земельного участка и стоимостью земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого, срок уплаты цены (стоимости), состав имущества, отчуждаемого для государственных нужд.
Заключенное соглашение об изъятии является основанием для перехода или прекращения права собственности на участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимости.
Необходимо подчеркнуть важный нюанс: регистрация прекращения прав собственника или негосударственного землепользователя и возникновения прав государства на данное имущество невозможна без предоставления документа, подтверждающего выплату возмещения.
При несогласии собственника с постановлением Правительства РК или местного исполнительного органа, и (или) недостижении с ним соглашения о стоимости изымаемого для государственных нужд имущества и размере убытков, подлежащих возмещению, по истечении трех месяцев с момента получения уведомления собственником или негосударственным землепользователем, но не позднее срока (даты) осуществления принудительного отчуждения, определенного в постановлении, местный исполнительный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном отчуждении.
Вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии является основанием для наступления правовых последствий, аналогичных описанным выше последствиям соглашения об изъятии.
В завершение хотелось бы еще раз обратить внимание наших граждан на то, что право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации, и чтобы быть его полноправным собственником, необходимо своевременно узаконить это право, так как зарегистрированное право собственности имеет приоритет перед незарегистрированным.
