Красные линии в большей части носят незаконный характер
Конев Роман Александрович
к.ю.н., профессор
Каждый из граждан Республики Казахстан, имеющий в своем владении или пользовании земельные участки так или иначе сталкивался с таким понятием как красная линия.
Что же такое эта красная линия по своей сути?
Согласно п.п.36 ст.1 Закона Республики Казахстан от 16 июля 2001 года «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК», красные линии - это границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов, иных элементов в планировочной структуре населенных пунктов от улиц (проездов, площадей). Красные линии, как правило, применяются для регулирования границ застройки.
В свою очередь, согласно подпункту 8, п.3 ст.107 Земельного кодекса РК, территории, занятые и предназначенные для занятия площадями, улицами, тротуарами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами, городскими лесами, дорогами, водоемами, пляжами, кладбищами и иными объектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения (водопроводы, отопительные трубы, очистные сооружения и другие инженерные системы общего пользования), являются территориями общего пользования.
Таким образом, территории в пределах «красных линий» относятся к территориям общего пользования.
В соответствии с п.5 ст.26 Земельного кодекса Республики Казахстан, не могут находиться в частной собственности земельные участки, занятые в том числе территориями общего пользования в населенных пунктах, за исключением земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, находящимися на праве частной собственности и необходимых для их обслуживания.
Красная линия по своей сути - это обременение, ибо ограничивает застройку в ее пределах. Что такое предел разберем позже.
В соответствие с пп.9 ст.1 Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»
9) обременение права на недвижимое имущество - любое ограничение права на недвижимое имущество, возникшее в порядке, предусмотренном законами Республики Казахстан или соглашением сторон и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом;
В соответствие с п.1 ст. 7 Права (обременения прав) на недвижимое имущество в соответствии со статьями 4, 5 и 6 настоящего Закона, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Законом и иными законодательными актами.
Вывод - красная линия в обязательном порядке подлежит регистрации как обременение и не является преимущественным интересом, как это могут попытаться преподнести некоторые нерадивые юристы гос. органов.
Теперь рассмотрим законность наличия красных линий внутри объектов частной собственности.
Проведение красных линий внутри границ земельных участков - незаконна, за исключением, разве что только, наличие на з/у инженерных сетей но эти обременения как правило отражаются в Государственном Акте на З/У.
Согласно ст. 26 Конституции РК, граждане Республики Казахстан могут иметь в частной собственности любое законно приобретенное имущество. Собственность, в том числе право наследования, гарантируется законом. Никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть произведено при условии равноценного его возмещения. В соответствии со ст. 188 ГПК РК, право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Статья 52 Земельного Кодекса РК предусматривает, право собственности на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном законодательством порядке право собственности на земельный участок, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями). Указанные права неотделимы друг от друга.
Исходя из данных правовых норм следует вывод, что проведение Красных линий через земельные участок находящейся в частной собственности, без согласования и государственной регистрации обременения, является нарушением как законодательства РК так и права частной собственности так как Красная линия является обременительной мерой.
В соответствии с вышеуказанными правовыми нормами действия Государственного органа в чью компетенцию входит разработка проектов проведения красных линий в случае реализации планов реконструкции и застройки населенных пунктов должны проводиться в соответствии с нормами Земельного кодекса РК в том числе и в части изъятия земельных участков для государственных нужд в том случае, если земельный участок попадает в планируемую зону проведения красных линий, ибо это следствие подобных действий. В противном случае красные линии должны быть проведены по границам земель находящихся в частной собственности и не нарушать права собственников.
Проведение Красной линии через земельные участки, находящиеся в частной собственности, без согласования с собственниками, и/или без выкупа ограниченных участков является грубейшим нарушением права частной собственности.
Тем не менее на этот вопрос не обращают внимания ни Верховный Суд РК ни Прокуратура, как надзорный орган.
Так же в соответствии с Земельным кодексом неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение 2 лет влечет его изъятие. Проведение красной линии, допустим через земельный участок с целевым назначением ИЖС, не позволяет его использование по прямому целевому назначению нарушает не только право, но и делает невозможным обязанность землепользователя использовать земельный участок по целевому назначению.
В таких случаях, порядок должен быть следующим - при разработке планов реконструкции и застройки населенных пунктов, должны учитываться права, имеющие место быть до утверждения этих планов и права эти не могут быть нарушены - в таких случаях красные линии должны проходить по границе права собственности. В любом случае должны детально прорабатываться планы и определяться те земельные участки, которые подлежат выкупу у собственников в связи с неизбежным ограничением права собственности полностью или частично.
В соответствии со ст. 264 ГК РК собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Как правило красные линии проводят «тихо» и собственник узнает об этом много позже, чем данное действие произошло. Как правило после принятия решения о строительстве чего бы то ни было или обращением за изменением целевого назначения земельного участка.
Собственнику отказывают гос. органы (выдавая заключение) а Акимат вынося соответствующее постановление, ссылаясь на то, что земельный участок находится в пределах красной линии. Такие отказы выдаются и даже в том случае, если у вас участок размером 20 соток (2000 квадратных метров), а красная линия ограничивает 1 квадратный метр. Т.е. налицо формализм к подходу к таким вопросам, а любой формализм вкупе с возможностью ограничивать права порождает коррупцию.
Собственник, получая отказ идет в суд - оспаривая что? Решение Акима. Но суд в 100% случаев ему отказывает с четко отработанной мотивировкой - Аким действовал в рамках полномочий, в соответствие с решением Земельной комиссии от ….. числа. А те выстраивают свое заключение исходя из того, что вопросы красных линий никак не раскрыты в законодательстве - т.е. приходится делать анализ различного законодательства и только тогда будет понятно. И сразу понятно - что при их проведении нарушается законодательство РК, начиная с Конституции РК.
Теперь вернемся к понятию предел красной линии и рассмотрим на примере.
Предел красной линии - это часть земельного участка находящегося с внутренней стороны сегмента ограничивающего застройку.
Допустим, имеется участок площадью 600 кв.м. с стандартными размерами 20х30 метров. С трех сторон у участка, соседние земельные участки. С четвертой стороны дорога общего пользования. На участке дом 3 метрах от забора. Права зарегистрированы еще в 1993 году (приватизация), в гос. акте на з/у - целевое назначение -эксплуатация индивидуального жилого строения (ИЖС), обременения - доступ к инженерным сетям. Стандартная ситуация. Собственник решил построить баню. Обращается в уполномоченный орган и получает отказ - суть отказа наличие красной линии. Собственник, ни сном ни духом о том, что у него оказывается красная линия, пытается выяснить а где она проходит. Обращается за получением данной информации и выясняет, что красная линия проходит в 5 метрах от границы его земельного участка, через его дом. Т.е. предел ограничения - это от дороги (объект общего пользования, ) до самой линии - остальной участок никак не может быть ограничен в использовании собственником, но ему в принципе запрещают что либо строить на всем земельном участке. Нарушений два - красная линия проходит через частную собственность и строение, при этом никто не согласовывал ее, и даже не удосужился уведомить об ограничении, а так же это ограничение не зарегистрировано и значит незаконно.
Собственник понимая, что ни один чиновник самостоятельно не устранит данное нарушение идет в суд.
Позиция судов.
Позиция судов в подобных вопросах - однозначна! В 99% - гос. орган (как правило Акимат) прав потому, что он действовал в пределах компетенции, законность его действий априори судом не рассматривается, потому как оспаривается отказ, и суды рассматривают буквально- Акимат мог отказать? Мог! Мотивация есть? Заключение комиссии! Заключение оспорено? Нет … значит законно отказал. Ну а если вы попытаетесь саму красную линию оспорить - то получите 100% отказ и обоснован он будет либо пропущенным сроком давности (хотя в данных случаях речь идет о нарушении закона и нет срока давности) либо ссылкой на то, что подзаконный акт утвержденный Правительством является индульгенцией позволяющей нарушать ваши права., а именно.
Суд, по подобным вопросам, основывают свои выводы на том, что планы реконструкции и застройки, например Алматы, утверждаются Правительством РК и соответственно любые действия Акиматов или других органов принимающих решения в рамках этих планов законны.
План реконструкции это подзаконный Акт, Правительство же является в данном случае Уполномоченным органом. Любой законный или подзаконный акт не должен нарушать прав, закрепленных Конституцией РК и соответствующими Кодексами и законами, в противном случае в них должны вноситься соответствующие исключительные изменения.
Но это в идеале.
В действительности же мы имеем то, что имеем.
