Удержание имущества арендатора - самоуправство или имеет право?
Олжас Абубакиров, помощник юриста
GRATA International
1. Введение
Введение режима ЧП в свете пандемии COVID-19, последующий карантин и связанные с ним ограничения оказали плохое влияние на платежеспобность МСБ. Известны случаи, когда между арендатором и арендодателем возникает спор относительно того, что арендатор не оплачивает арендные платежи и арендодатель принимает решение удерживать имущество арендатора до момента получения оплаты.
Не касаясь вопроса признания периода действия ЧП (15.03.2020 г. - 11.05.2020 г.) в качестве форс-мажорных обстоятельств, который сам по себе с учетом последнего разъяснения Верховного суда РК от 06.05.2020 г. является предметом отдельного анализа, предлагаем рассмотреть ситуацию в «чистом» виде (т.е., как, например, если бы спор произошел в период времени, не затронутый какими-либо форс-мажорными обстоятельствами.
Поставленные вопросы: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора для того, чтобы арендатор исполнил свои обязательства в рамках заключенного договора аренды? Можно ли рассматривать действия арендодателя в качестве самоуправства? Каков рекомендуемый порядок действий в рамках применимого законодательства с учетом правоприменительной практики?
Мною было рассмотрено около 50 судебных дел по самоуправству и 10 дел по вопросам удержания имущества за 2015-2020 г. Рассматривались судебные дела находящиеся в свободном доступе в портале sud.gov.kz и ИС «Параграф». См. выводы ниже.
2. О самоуправстве
2.1 Что такое самоуправство?
Согласно ст. 389 (Самоуправство) УК РК:
«Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законодательством РК порядку, осуществление своего действительного или предполагаемого права, оспариваемого другим лицом или организацией».
Под действительным правом понимается «право, принадлежащее лицу на законном основании, но которое он осуществлял, не соблюдая установленного для этого порядка».
Под предполагаемым правом понимается «право, которое фактически законно не принадлежит лицу, но на которое он рассчитывает, ошибочно считая его своим законным».
Объективной стороной уголовного правонарушения является деяние в виде самовольного, вопреки установленному законодательству порядку осуществления своего действительного или предполагаемого права. Т.е. деяние в результате, которого гражданину или организации причиняется существенный вред.
Санкцией за самоуправство является:
· штраф в размере до 100 МРП (277,800 тг) либо;
· исправительные работы в том же размере либо;
· привлечение к общественным работам до 100 суток либо;
· арест до 45 суток.
Исходя из имеющейся практики, можно сделать вывод, что суды склонны выбирать меру наказания в виде штрафа от 25 МРП (69,450 тг.) за совершение уголовного проступка.
При этом важно помнить, что в зависимости от последствий правонарушения изменяются и возможные санкции, которые могут дойти вплоть до лишения свободы от 3 до 7 лет за тяжкие последствия.
2.2 Судебная практика
В качестве примера самоуправства можно привести следующие случаи:
Пример 1 (06.01.2020) Гражданин С. придя в квартиру к родственнице, требовал от нее отменить завещание на недвижимое имущество на имя его матери и оформить вместо этого договор дарения. Гражданин С. забрал мобильный телефон (стоимостью 64,000 тг) у своей родственницы против ее воли, предупредив, что возвратит его после оформления договора дарения.
Гражданин С. был признан судом виновным в совершении самоуправства. Санкция: штраф в размере 63,125 тг.
Пример 2 (24.03.2016) Гражданин А. обратился к Гражданину С. в связи с финансовыми проблемами, чтобы взять у него деньги в долг. Гражданин С. согласился дать деньги в сумме 3000 долларов США с условием того что Гражданин А. поставит в обеспечение залога автомобиль. По истечению обещанных сроков Гражданин А. свои обязательства не выполнил. Тогда Гражданин С. вопреки установленным законодательством порядку для осуществления своего предполагаемого права реализовал автомобиль (3,415,228 тг), причинив материальный ущерб.
Гражданин С. был признан виновным в совершении самоуправства, повлекшие тяжкие последствия.
Санкция: лишение свободы сроком на три года, ввиду того, что действия Гражданина С. повлекли тяжкие последствия, под которыми согласно УК РК, под тяжкими последствиями понимаются превышение суммы ущерба в размере, 1000 МРП (2,778,000 тг) (ч. 38 ст. 3 УК РК).
Отмечу, что среди рассмотренных мною судебных дел не было судебных решений по самоуправству, связанных с удержанием имущества.
Причиной этого с высокой вероятностью является то, что право на удержание имущества прямо установлено ГК РК, как описано ниже.
3. Об удержании
3.1 Что такое удержание?
Среди таких видов обеспечения исполнения обязательств, как залог, неустойка, задаток и т.д. ГК РК содержит нормы, позволяющие арендодателю удерживать имущество арендатора до исполнения им своих договорных обязанностей.
Необходимо иметь в виду, что законным удержание имущества будет если (i) договор аренды еще не истек или в случае (ii) прекращения действия договора и оставления имущества арендатором в ранее арендуемом помещении.
Так согласно ст. 338-1.1 ГК РК:
«Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено».
3.2 Судебная практика
В судебной практике встречаются следующие случаи:
Пример 3. Договор аренды между арендатором и арендодателем истек. На следующий день после истечения срока аренды арендодатель заменил замки с целью присвоения чужого имущества. Из слов арендатора имущество арендатора еще не было вывезено из арендуемого помещения. Арендатор подал иск о признании действия по удержанию имущества незаконными и обязать произвести возврат имущества в сумме 5,562,790 тг.
(19.08.2017) (i) Суд первой инстанции отказал в требованиях истца. Суд установил, что арендатор не доказал нарушение его прав и законных интересов арендодателем, вследствии удержания имущества, а также не доказал факт осуществления предпринимательской деятельности в помещении.
(26.10.2017) (ii) Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и возложил на арендодателя обязанность произвести возврат имущества в связи с принятием представленных сторонами первичных и бухгалтерских документов в качестве допустимых доказательств.
(03.01.2018) (iii) Суд кассационной инстанции оставил решение второй инстанции без изменения.
Пример 4. Договор аренды между арендатором и арендодателем истек. Арендодатель удерживал товар (стоимостью 20,000,000 тг) и документы, арендатора из-за задолженности по арендной плате за помещение. Арендатор подал иск о незаконном удержании. В свою очередь арендодатель подал встречный иск о взыскании арендной задолженности.
(05.07.2017) (i) Суд первой инстанции постановил взыскать задолженность по арендной плате с арендатора (3,732,638 тг), отказал в требованиях арендатора.
(07.11.2017) Дополнительным решением суда первой инстанции исковое требование арендодателя о возмещении суммы ущерба было удовлетворено. Взыскано с арендатора в пользу арендодателя сумма ущерба в размере 642,664 тг.
(14.02.2018) (ii) Суд апелляционной инстанции изменил решение первой инстанции:
Суд посчитал что, при удовлетворении требований арендодателя судом первой инстанции необоснованно не принят во внимание факт того, что срок действия договора аренды истек 31.12.2016 г. В связи с чем, удержание имущества и начисление арендной платы и коммунальных услуг за 1-й квартал 2017 г. на основании договора аренды, срок действия которого истек, является неправомерным и необоснованным.
Суд постановил взыскать упущенную выгоду у арендодателя за январь и февраль 2017 г., которая подтверждается заключением оценочной компании, составленным по бухгалтерским документам арендатора (3,800,000 тг).
Данное дело в (iii) кассационной инстанции не рассматривалось.
4. Удержание имущества арендатора при задолженности
Вопрос: Может ли Арендодатель удерживать имущества Арендатора при его задолженности и не приведет ли это удержание к уголовной ответственности?
Ответ: Да Арендодатель может удерживать у себя имущество для обеспечения обязательства по оплате арендной платы Арендатора только тогда, когда (i) договор аренды еще действует или в случае если (ii) договор истек, но арендатор не забрал свое имущество. В обратном случае удержание имущества арендатора теоретически содержит признак состава уголовного преступления.
В Таблице 1 рассмотрим возможные варианты:
Таблица 1
|
№ |
Если срок договора аренды истек |
Если срок договора аренды не истек |
|
1. |
Если был подписан акт приема-передачи при выезде из арендуемого помещения. Арендатор съехал с помещения, но при этом в помещении остается имущество арендатора. В этом случае, завладение имуществом арендатора содержит признак состава преступления. В случае если арендатор намеренно не забирает имущество, то у арендодателя возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте (расходы взымаются у арендатора). |
Арендатор не оплачивает арендную плату, у арендатора может возникнуть право на удержание. |
|
2 |
Арендатор покинул помещения, но не был подписан акт-приема передачи при этом если арендатор покинул помещение, оставив в нем свое имущество, удержание такого имущества являет правомерным, как и вывоз их в иное место для хранения. |
Если есть решение суда о расторжении договора, (i) решение суда должно вступить в силу. В обратном случае (ii) - есть состав преступления. |
|
3 |
Арендатор продолжается пользоваться помещением (продолжает заниматься предпринимательской деятельностью), то завладение имуществом арендатора будет незаконным. |
У арендатора нет задолженности перед арендодателем в случае удержания это приведет к иной уголовной ответственности. |
5. Заключение
Подводя итоги, в большинстве случаев удержание имущества арендатора не влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления. Исходя из этого можно предположить, что суды склонны рассматривать вопрос в рамках гражданского судопроизводства.
К примеру, в судебном деле, указанном в Примере 3, арендаторы обращались в отдел полиции и к участковым инспекторам, однако те отказались принимать заявления и рекомендовали обратиться в гражданском порядке в суд.
Принимая во внимание все указанные факты, можно сделать вывод, что единственным способом защиты прав арендатора в случае удержания его имущества является обращение в суд в гражданском порядке. В свою очередь арендодатели могут также обратиться в гражданский суд для защиты своих интересов.
