С тех пор, как правительство Казахстана дало добро на использование пенсионных накоплений для улучшения жилищных условий, вырос спрос на недвижимость и цены тут же подскочили. Многие казахстанцы недовольны этим и говорят, что легче купить жилье в той же Турции. Конечно, недвижимость в Турции, как и во многих других зарубежных странах, зачастую дешевле, т.к. там предложение превышает спрос, но есть много подводных камней при сделках, о которых наши соотечественники порой даже не догадываются. Какие – читайте в данном материале, сообщает zakon.kz.
"Я бы не хотела, чтобы соотечественники повторяли мои ошибки"
Казахстанка Ботакоз Копбаева много лет прожила в Турции в курортном городе Алания на побережье Средиземного моря. Там она купила себе большой дом, но года четыре назад решила продать его и вернуться в Казахстан, однако продать не получилось и она, закрыв дом на замок, уехала в Алматы. В эксклюзивном интервью zakon.kz Ботакоз рассказала о подводных камнях, которые существуют при покупке жилья за рубежом. По ее словам, многое из того, что обещают заморские риелторы – сказки.
- Ботакоз, какова реальная ситуация на рынке недвижимости в Турции?
- Многие обращают внимание на то, что недвижимость в Турции зачастую дешевле, чем, например, в Алматы. но это относительная дешевизна, которая объясняется очень просто – предложение превышает спрос, покупателю есть из чего выбирать. При том неважно, в каком ценовом диапазоне ты ищешь недвижимость - предложение всегда найдется.
Однако многие, делая выбор в пользу приобретения недвижимости на Турецкой ривьере, не знают или не догадываются, что, кроме цены на недвижимость, необходимо учитывать многие другие факторы - режим пребывания в стране, обучение детей, медицинское обслуживание, трудоустройство и так далее. Эти вопросы намного важнее, чем стоимость жилья. Турция – страна с рыночной экономикой, там никто не будет миндальничать с вами.
Особо хотелось бы отметить, чтобы казахстанцы, которые несколько идеализируют представление о том, что такое недвижимость за рубежом, осознали: да, за эти же деньги можно купить квартиру где-то на берегу моря, но как там жить – это вопрос гораздо более важный. Купить и истратить деньги легко. А как зарабатывать? Как бы то ни было, в своей стране мы, имея гражданство, можем работать, можем рассчитывать на какую-то социальную помощь, пусть и небольшую. А там мы никому не нужны. Это очень важно понимать перед тем, как принимать решение о приобретении недвижимости в Турции.
Многие ошибочно считают, что, купив квартиру в Турции, они получат право работать, но это не так. Да, владельцам турецкой недвижимости довольно легко дают вид на жительство, но это не дает права на работу. Рынок труда в Турции нельзя назвать благополучным, безработица растет и, вообще, сегодня в мире наблюдается экономический кризис. На этом фоне каждое государство заинтересовано в том, чтобы социально поддержать именно своих жителей, своих граждан, мы никому неинтересны за рубежом, там мы вступаем в жесткие условия рынка, когда мы должны конкурировать с трудоспособным населением страны, в которую уезжаем.
Необходимо трезво смотреть и на вопросы, связанные с медицинским обслуживанием и оплатой коммунальных услуг, которые в Турции также недешевы. По сравнению с турецкими ценами, мы практически бесплатно получаем воду, газ и центральное отопление. Кстати, в Турции вообще нет центрального отопления. Поэтому нужно учитывать все факторы, а не просто смотреть на цену.
Более того, нужно понимать, что мы находимся во власти риелторов, которые намеренно создают красивую манкую картинку, рассказывая, какое это удачное вложение денег. Это сказки!
- Почему?
- Многие, кто в теме, называют эти технологии продаж "турецким рахат-лукумом", на который, к сожалению, попадаются очень многие наши люди. Цель риелтора - продать и получить приличное комиссионное вознаграждение, а дальше что ты будешь делать, их совершенно не волнует, и ты остаешься один на один с реальностью в чужой стране, законов которой не знаешь.
Я всегда призываю наших граждан сто раз подумать, прежде чем вестись на так называемые заманухи, первая и главная из которых – удачное вложение инвестиций. Сто процентов тех иностранцев, кто решил продать свою недвижимость в Турции, с большим трудом нашли покупателей, при этом ни о каком доходе речи не нет, наоборот, квартиры были проданы дешевле, чем куплены.
Еще одна из заманух - возможность зарабатывать на сдаче турецкой недвижимости в аренду, но немногие знают, что сдать свою турецкую недвижимость в аренду, находясь в Казахстане, задача практически невыполнимая.
Сезонная сдача через турецкие агентства по недвижимости также усложнена, ибо в большинстве случаев вы не сможете проверить, сдается ли ваша квартира. Скорее всего, ваши активы будут работать на других.
- Насколько я знаю, у вас в Турции на побережье Средиземного моря есть свой дом, но вы его так и не смогли продать. Почему?
- В каком-то смысле мы тоже стали жертвами риелторов, которые рассказывали нам, что можно эту недвижимость сдавать в аренду либо при необходимости продать с выгодой для себя. Увы, продажа стала сейчас большой проблемой, рынок перенасыщен предложениями, а дом у нас дорогой, в результате уже пять лет он пустует. Конечно, я не вправе винить риелторов, продавать их работа, но я бы не хотела, чтобы соотечественники повторяли мои ошибки.
Курортные регионы Турции кишат всевозможными посредниками, для которых получать комиссионное вознаграждение - норма, никто не будет помогать вам просто так, за красивые глаза, каждый хочет залезть в ваш карман! Риелтор, который продал вам недвижимость, будет набиваться вам в друзья, предлагать помощь в приобретении мебели, предметов обихода и так далее, но он не скажет вам о том, что за каждую покупку он получит комиссионное вознаграждение. Конечно, грубых нарушений риелторы не допускают, это наказуемо, однако вешать лапшу на уши наивным покупателям им никто не может запретить.
- Можно ли как-то максимально обезопасить себя, приобретая недвижимость в Турции? Что вы можете посоветовать?
- На мой взгляд, покупать недвижимость в Турции нужно лишь в том случае, если ты хочешь эмигрировать в эту страну. Во-вторых, планируя переезд в Турцию, нужно понимать, на какие средства вы будете там жить.
Кроме того, нужно найти надежное агентство по недвижимости с хорошей репутацией, либо покупать недвижимость непосредственно у застройщика, не прибегая к услугам риелторских компаний. Сейчас практически каждый крупный застройщик имеет в штате русскоговорящего специалиста, так что коммуникации не будут проблемой.
Еще совет – не торопитесь, принимайте решение взвешенно, рассматривайте предложения нескольких агентств, нескольких застройщиков. Это довольно трудно реализовать, поскольку, попадая "в лапы" какого-то агентства, люди начинают тушеваться, стесняться, считают себя обязанными. И это тоже часть технологий продаж.
Зачастую агентства по недвижимости или компания-застройщик предлагают так называемый "тур за недвижимостью", они встречают вас в аэропорту, угощают, развлекают, размещают на какое-то время в гостинице. В обмен на эту "щедрость" они как бы завладевают эксклюзивным правом продажи вам недвижимости. Это чистой воды манипуляция, в результате которой вас лишают возможности ознакомиться со всеми предложениями рынка недвижимости. Помните, вы никому ничего не должны!
Еще я бы порекомендовала потенциальным покупателям турецкой недвижимости не спешить покупать квартиру в новом жилом комплексе, а приглядеться к вторичке, построенной после 2002 года. Это позволит вам сэкономить приличные деньги.
"На сегодняшний день тверже валюты, чем недвижимость, в мире не существует"
О ситуации на рынке недвижимости за рубежом мы попросили прокомментировать также известных экспертов - советника по инвестициям на Северном Кипре Данияла Байболова и основателя сервиса по международной недвижимости и миграции Аасима Огая.
Какую недвижимость в основном покупают казахстанцы за рубежом – дома, квартиры, доходный домик у моря, пентхаусы, виллы и в каких странах?
Эксперты едины во мнении, что наши соотечественники стараются если не насовсем уехать, то хотя бы купить "запасной аэродром" в средиземноморских странах.
- До пандемии в основном покупали квартиры, которые можно сдавать в аренду и использовать для собственного отдыха, - отметил Даниял Байболов. - С точки зрения инвестиций такие доходные апартаменты выгоднее, чем пентхаусы и большие дома.
А в прошлом году резко возрос интерес к виллам с собственным участком и бассейном, где можно спокойно пережить карантин. Безопасность в нынешних реалиях вообще выходит на первый план. Если раньше люди покупали зарубежную недвижимость ради престижа, то сейчас для того, чтобы комфортно пережить самоизоляцию.
По мнению Аасима Огая, казахстанцы с удовольствием покупают недвижимость за рубежом, несмотря на ковид.
- В большинстве случаев приобретают апартаменты, то есть квартиры, которые сдаются в аренду и которые находятся рядом с морем, потому что их легче сдавать и легче продать, - говорит он. - Ну а дальше уже от бюджета зависит. Есть немало людей, которые покупают виллы, домик у моря. 2020 год показал, что закрытые границы не помеха для приобретения недвижимости за рубежом: в связи с пандемией многие страны перешли на дистанционную куплю-продажу недвижимости, поэтому нет необходимости выезжать из страны, электронные договора можно оформить удаленно, для этого нужен только паспорт.
Стоит ли во время пандемии вкладываться в недвижимость за рубежом?
- Если это вопрос моды или престижа, однозначно, не стоит, - комментирует Даниял Байболов. - И на последние деньги, конечно, тоже не нужно покупать зарубежную недвижимость. Но если вы планируете переехать, чтобы дать детям хорошее образование или укрепить здоровье пожилых родителей – стоит.
У Аасима Огая несколько другое мнение: "В недвижимость стоит вкладываться всегда, неважно, идет рост или падение рынка. Но нужно понимать, куда именно вкладываться, потому что есть хорошая ликвидная недвижимость, есть не очень.
Инвестор, который покупает недвижимость во время пандемии, будет в плюсе, потому что сейчас он покупает дешевле, а когда ковид пройдет, недвижимость будет расти в цене. Главное, покупать ликвидную недвижимость, которую всегда можно продать. На сегодняшний день тверже валюты, чем недвижимость, в мире не существует".
- Купить жилье с хорошей скидкой где-нибудь за рубежом — мечта многих, но таких предложений мало, - пояснил Даниял Байболов. - Как правило, это жилье в массовом сегменте, вдали от моря или инфраструктуры, и в не самых престижных комплексах. Владельцы ликвидных объектов не готовы идти на уступки даже во время кризиса, ожидая лучших времен.
Как правильно выбрать жилье за рубежом? Что должны знать казахстанцы, решаясь на такой шаг?
Эксперты советуют: первое – определитесь, для какой цели покупаете. Если для собственного проживания - это одна стратегия, если для инвестиций – другая. В первом случае надо брать то, что нравится тебе, во втором – что понравится твоему арендатору.
Второе – найдите хорошего специалиста-риелтора или агентство, которым можно доверять, и прислушивайтесь к ним. Желательно, чтобы у них было большое портфолио, положительные отзывы, без этого не стоит делать вложения.
Не следует покупать у застройщиков, которые только появились на рынке. Нужно смотреть, сколько жилых комплексов они построили, если много построили и если отзывы положительные, то стоит брать у них. Если комплекс молодой, непонятный, эксперты рекомендуют не рисковать, несмотря на то, что у таких застройщиков цены гораздо ниже. Чем дешевле объект, тем больше рисков.
Какие подводные камни могут быть при покупке жилья за рубежом?
Даниял Байболов: Во-первых, не нужно верить всему, что найдете в интернете. Часто бывает недостоверная, или просто устаревшая информация, ведь и цены, и законодательство могут меняться. А актуальные данные будут только у тех, кто здесь живет и работает каждый день.
Во-вторых, узнайте про налоговую базу, коммунальные и эксплуатационные платежи. Там часто тоже бывают сюрпризы. Многие слышали истории о том, как люди покупали недорогую недвижимость в Испании, а потом тратили огромные суммы на содержание.
Третье – если покупаете для перепродажи, проверьте, как давно растет этот рынок. Если он популярен уже много лет, то, скорее всего, большой капитализации ожидать там не приходится. Самые выгодные инвестиции – на новых недооцененных рынках.
Аасим Огай: Я бы порекомендовал человеку, который хочет купить для себя жилье за рубежом, сначала пожить в этой стране, посмотреть, будет ли ему там комфортно, потому что там налоги нужно будет оплачивать, нести какие-то расходы и так далее. Поэтому нужно максимально полно изучить этот вопрос, примерить, как говорится, на себе.
А если человек покупает апартаменты для сдачи в аренду и извлечения прибыли, он должен покупать в туристическом районе. Но тогда недвижимость будет сдаваться в аренду в основном в сезон, а в остальное время, скорее всего, будет простаивать. То есть активный спрос на нее будет несколько месяцев в году.
Если он хочет сдавать ее круглый год, тогда надо покупать в старом центре, где живут местные жители. Но тогда и доходы будут меньше. Многие наши покупатели при покупке недвижимости, например, в Испании, не учли, что там большие налоги, ликвидность низкая, так как купили далеко от инфраструктуры, нет транспортной доступности. Купили дешево, а потом еще удивляются, почему жилье не удается сдать и еще хуже – продать, так как покупатели предлагают более низкую цену, чем он купил. Такое часто бывает.
И еще: либо вы сдаете через обслуживающую компанию и получаете меньше прибыли, либо вы сами занимаетесь этим и имеете большую прибыль. Даже в Турции можно извлекать достаточно хорошую прибыль, если занимаешься этим бизнесом самостоятельно, но для этого нужны разрешительные документы.
Торгын Нурсеитова
