Период колебаний
Казахстанский рынок жилья снова "волнуется" особенно интенсивно в последние несколько лет. После относительно плавного подъема спроса и цен, резкие коррективы внесла пандемия, заставившая замереть всю экономику.
После частичного снятия карантина рынок оживился, и сразу же цены и спрос на недвижимость "подогрела" возможность снятия части пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий. Видимый рост шел в течение всего 2021 года и до начала февраля 2022 года, когда из-за повышения показателей прожиточного минимума и минимальной зарплаты значительно поднялся и так называемый "уровень достаточности" – сумма, которая должна остаться на счете при снятии части пенсионных накоплений.
А затем в сентябре 2022 года после притока в Казахстан приезжих из соседней страны рынок выдал парадоксальный скачок цен на арендное жилье. За удвоением и утроением сумм за съемные квартиры вверх пошла и цена покупки. Но поток приезжих быстро иссяк, а рынок чуть позже отреагировал снижением аренды и уменьшением числа сделок купли-продажи недвижимости.
По мнению президента Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова, после всех скачков и поползновений сегодня рынок жилья замер в ожидании очередных перемен.
"В Казахстане сложилась нестандартная ситуация, когда у населения есть спрос, но квартиры не покупаются. То есть, рынок жилья в состоянии стагнации. У населения есть потребность в жилье, но нет доходов, которые могли бы способствовать приобретению жилой недвижимости. Это касается всех категорий жилья, и элитного, и бизнес-класса, и комфорт, и эконом-класса". Ермек Мусрепов
Наибольшим спросом, по словам эксперта, в Казахстане по-прежнему пользуется доступное жилье. Все государственные программы по предоставлению удешевленной ипотеки распространяются на жилье четвертой категории – класса эконом.
"По этой категории есть спрос, но у людей нет средств не только на то, чтобы купить сразу, но даже на то, чтобы приобрести квадратные метры в ипотеку". Ермек Мусрепов
Руководитель федерации недвижимости отметил, что удачным решением стала программа льготной ипотеки "7-20-25". Она была запущена в 2018 году для предоставления работающим казахстанцам доступной ипотеки на 25 лет по ставке 7% годовых и с первоначальным взносом от 20%. По информации Национального банка по данным на 22 декабря 2022 года по программе получили займы 64 146 человек на общую сумму 852,2 млрд тенге.
К слову, в декабре 2022 года по поручению президента программа была продлена, но средства на ее финансирование были значительно ограничены. Тогда же в "Казахстанском фонде устойчивости", который является оператором льготной программы на 2023 году был установлен лимит финансирования в 100 млрд тенге. Так ко всему изменились и условия программы. Теперь казахстанцы могут участвовать в указанной программе только один раз. За первый квартал 2023 года, по данным фонда, в рамках программы одобрено 1476 заявок на сумму около 24 млрд тенге.
"После того, как программа "7-20-25" была откорректирована и средства на нее выдаются дозировано, отдельными траншами. По каждому траншу на эту программу банки второго уровня в течение буквально двух дней сразу выдают ипотеку по заявкам, на которые хватает выделенного транша". Ермек Мусрепов
Получается, что большая часть желающих приобрести жилье по льготной ипотеке остается ждать следующего транша, который также ограничен по размерам. Следовательно, доступная ипотека, субсидированная государством, оказывается на поверку не особенно доступной.
Есть также субсидированные ипотечные программы от государственного банка. Но они "живут" по своим правилам. Чтобы воспользоваться условиями удешевленной ипотеки, необходимо открыть депозит в этом банке и ежемесячно пополнять счет, а вместе с тем зарабатывать необходимый оценочный показатель и соблюдать ряд других условий, не прибавляющих доступности и удобства.
Дело за коррекцией
Рост цен на жилье в 2021 – 2022 годах эксперты называют результатом ажиотажного спроса. На него в значительной мере повлияла предоставленная казахстанцам возможность снять часть пенсионных накоплений для улучшения жилищных условий.
По данным Единого накопительного пенсионного фонда (ЕНПФ) по состоянию на 1 июня 2022 года (с января 2021 года) исполнены 1 366 484 заявлений казахстанцев об использовании части средств с пенсионного вклада для улучшения жилищных условий. Общая сумма снятых средств и переведенных на специальные счета в банках-уполномоченных операторах, превысила 3,2 трлн тенге.
При этом довольно много заявлений было принято по направлению "Приобретение жилища в собственность по гражданско-правовым сделкам (окончательный расчет)" – 480 028 заявлений на общую сумму около 2,05 трлн тенге – это большая часть суммы частично снятых накоплений. В этой категории средняя сумма снятых средств на одного получателя – около 4,3 млн тенге. В то время как в целом по программе, по данным ЕНПФ, средняя сумма, которую снимали заявители, составляла порядка 2,4 млн тенге. То есть, речь не шла о том, что большинство или хотя бы ощутимое число снявших часть своих накоплений могли только на них приобрести квартиру.
Тем не менее, вливание большого объема денежных средств вытолкнуло цены вверх.
"Возможность снять часть пенсионных стала главной предпосылкой спекулятивного подорожания жилья на протяжении 2021-2022 годов. В 2021 году был пик, затем небольшая коррекция в сторону снижения, когда повысили порог достаточности (минимальная сумма, которая должна остаться на пенсионном счете – Прим.ред.) Приток пенсионных денег дал толчок к поднятию стоимость квадратного метра, и теперь мы "откатываемся" к показателям 2021 года". Ермек Мусрепов
Эксперт также отметил, что на казахстанском рынке недвижимости все еще сохраняется абсурдное соотношение цен, когда вторичное жилье даже в старых "хрущевских" домах дороже, чем квартира в новостройке.
"Такое явление вызвано спекуляциями на рынке недвижимости. Постепенно оно сойдет на нет, потому что вторичное жилье имеет износ, поэтому должно быть по законам рынка дешевле. Опасность в том, что старое жилье, приобретенное сегодня по цене выше новостройки, быстро "амортизируется", переходит в категорию ветхого и тогда резко теряет в цене". Ермек Мусрепов
Также, по его словам, старые дома подпадают под программы реновации, и в этом случае за квартиру можно будет получить только компенсацию как за жилье, идущее под снос. А размер такой компенсации значительно меньше стоимости квартиры. Поэтому, отмечает эксперт, приобретать лучше новое жилье.
Но и к новостройкам немало вопросов, сегодня стоимость квадратного метра сильно завышена.
"У нас заоблачные цены из-за того, что была спекуляция на уровне застройщиков, она плавно перешла на вторичный рынок, который всегда реагирует на первичный". Ермек Мусрепов
В результате совпадения различных факторов казахстанский рынок жилья пришел к фазе стагнации, в отделах продаж компаний застройщиков резко упало число желающих приобрести квартиру, в целом на рынке недвижимости сейчас уменьшается число сделок купли-продажи. В этой ситуации, по мнению эксперта, следует ожидать снижения цены квадратного метра.
"Обвала цен, конечно, не будет, будет плавная коррекция. Сейчас рынок уже скорректировался в сторону понижения на 10-15%. Если в дальнейшем будет так же двигаться, то снижение возможно на 30%, или даже на 40%. В идеале мы дойдем до значений 2019 года. Тогда были корректные цены, когда 1000 долларов стоил квадратный метр в центре Алматы". Ермек Мусрепов
При этом дешеветь будут классы эконом и комфорта, потому что себестоимость элитного и бизнес-класса сильно зависит от импортных строительных и отделочных материалов, которые только дорожают. В любом случае, по прогнозу экспертов следует ожидать снижения цен на недвижимость уже в конце 2023 – начале 2024 года.
Также эксперты отмечают, что сейчас самая дорогая недвижимость в Алматы, Астане и Шымкенте. За один квадрат в трех городах в среднем просят от 489 тысяч тенге и выше. Не отстают и регионы, там за год ценники, хоть и незначительно, но все же пошли вверх. Лидерами по росту сейчас Актобе, Актау и Костанай. Тем временем, дорогая аренда по-прежнему в Алматы, Астане и замыкает тройку - Конаев.
Падение активности на рынке недвижимости в Казахстане отмечено по данным бюро Национальной статистики уже в марте 2023 года. Также в марте-апреле зарегистрировано снижение цен на жилье.
