Очередные поправки в защиту должников: что изменилось?
Фото: Zakon.kz
Поправками сделаны дальнейшие послабления должникам по банковским займам. Они приняты в сверхсрочном порядке как реакция на прошлогодние трагические события после попытки выселения судебными исполнителями должника в Алматы.
В чем они заключаются (ключевые моменты)?
1. По банковским займам физических лиц, не связанных с предпринимательской деятельностью, начисление процентов по кредиту прекращается после 90 дней просрочки.
Согласно поправкам по таким займам физлиц при просрочке оплаты основного долга или вознаграждения сроком свыше 90 последовательных календарных дней прекращается дальнейшее начисление вознаграждения по кредиту (п. 6-1 ст. 34 Закона «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан»).
По мнению разработчиков, поправка направлена на то, чтобы не допустить дальнейшее увеличение долга физических лиц.
Важно: это правило распространяется на договоры, заключенные с 1 июля 2022 года. На договоры, заключенные ранее указанной даты, новое правило не распространяется.
Напомню, что действующее сейчас законодательство по данной категории банковских займов запрещает банкам требовать только неустойку, комиссии и иные платежи, связанные с выдачей и обслуживанием займа. Просрочка свыше 90 дней не влечет за собой в настоящее время прекращение начисления вознаграждения. Согласно новой норме запрет дальнейшего начисления будет распространен также и на вознаграждение.
Важно еще помнить, что запрет на начисление вознаграждения, неустойки, комиссии и иных платежей распространяется только на:
банковские займы физических лиц, не связанные с предпринимательской деятельностью,
и по которым на дату заключения договора сумма основного долга не обеспечивалась полностью залогом имущества, подлежащего регистрации, и (или) залогом денег.
Например, запрет не касается займов ИП и юридических лиц; по ним «счетчик» не приостанавливается. Если основной долг по ипотечному займу обеспечивался полностью залогом недвижимого имущества и (или) залогом денег, то начисление тоже продолжается при просрочке 90 дней.
2. Изменены критерии, при наличии которых не допускается обращение взыскания на заложенное имущество.
Напомню, что закон оговаривает случай, когда не допускается обращение взыскания на заложенное имущество, даже если основное обязательство нарушено (п. 2 ст. 317 Гражданского кодекса, ст. 21 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества»). По общему правилу наличие одновременно следующих обстоятельств исключает обращение взыскания на заложенное имущество:
сумма неисполненного обязательства (без учета неустойки, штрафа, пени) составляет менее 10% от стоимости заложенного имущества, определенной сторонами в договоре о залоге;
период просрочки составляет менее трех месяцев.
Новыми поправками для одной категории банковских займов – ипотечных займов, обеспеченных жилищем физического лица и не связанных с предпринимательской деятельностью, – установлены иные, более льготные, критерии. По ним невозможно обратить взыскание на предмет ипотеки, если:
сумма неисполненного обязательства (без учета неустойки, штрафа, пени) составляет менее 15% от стоимости заложенного имущества, определенной сторонами в договоре о залоге;
период просрочки составляет менее шести месяцев.
Подчеркнем, что указанные поправки распространяются в первую очередь на ипотечные жилищные займы, то есть займы на строительство, покупку жилища или его ремонт под залог этого же жилья. Под поправки подпадают также займы, обеспеченные жилищем физлиц и полученные хотя и не на приобретение жилища, но и на другие цели, не связанные с предпринимательской деятельностью. Однако поправки не распространяются, к примеру, на займы ИП и юридических лиц, связанные с предпринимательской деятельностью, даже если они и обеспечены жилищем физлиц.
3. Изменены правила самостоятельной реализации недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.
Действующий Закон «Об ипотеке недвижимого имущества» допускает возможность залогодателю – физическому лицу – обратиться к залогодержателю о том, чтобы самому без принудительных процедур продать заложенное имущество, а вырученные деньги направить на погашение долга. Однако закон не обязывал залогодержателя соглашаться с обращением, залогодержатель вправе был отказать.
Теперь же согласно поправкам в п. 2 и 3 ст. 20-1 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» право залогодателя на самостоятельную реализацию недвижимого имущества не зависит от залогодержателя. Для реализации своего права достаточно соответствующее обращение в адрес залогодержателя. Залогодатель вправе воспользоваться самостоятельной реализацией предмета ипотеки даже в том случае, если в установленный законом 15-дневный срок залогодержатель не направит положительный ответ на обращение залогодателя.
Правила о самостоятельной реализации обязательны в отношении определенной группы займов – ипотечных займов, обеспеченных жилищем физического лица и не связанных с предпринимательской деятельностью (п. 1-1 ст. 20, п/п 7-2) ст. 26 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества»).
Новым является также правило о минимальной цене самостоятельной реализации. Она должна быть не менее 75% от оценочной стоимости, указанной в отчете об оценке, с даты которого прошло не менее шести месяцев (п. 2 и 3 ст. 20-1 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества»).
Срок самостоятельной реализации составляет три месяца; возможен и более длительный срок по соглашению сторон. Во время самостоятельной реализации приостанавливаются меры принудительного исполнения.
Возможность самостоятельной реализации заложенного имущества предусмотрена также поправками в Закон РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей». В отношении жилища срок самостоятельной реализации в ходе исполнительного производства составляет также три месяца, по остальным видам имущества – не более одного месяца (п. 2 ст. 74 Закона «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей»).
Нормы о самостоятельной реализации направлены, по замыслу законодателя, на пресечение случаев принудительной реализации предмета залога по заниженной цене. Этим поправкам придана обратная сила, то есть они применяются к ранее заключенным договорам.
4. Ограничен состав участников на торгах и аукционе по продаже заложенного имущества.
В перечень лиц, которым запрещено принимать участие в торгах по реализации недвижимого имущества и электронном аукционе по реализации заложенного имущества, добавлены залогодержатель и его работник, аффилированные лица (по внесудебным торгам) и дочерние организации (по судебным торгам), юридическое лицо, если вторым участником торгов является его работник, учредитель, участник, а также некоторые другие лица (ст. 30 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества», п. 2 ст. 80 Закона «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей»).
5. Установлен новый нижний порог реализации арестованного имущества.
При продаже на понижение судебным исполнителем арестованного имущества на электронном аукционе минимальная цена приобретения должна быть:
в отношении недвижимого имущества – не ниже 75% от оценочной стоимости имущества;
в отношении иного имущества – не ниже 50% от оценочной стоимости имущества (п. 3 ст. 80 Закона «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей»).
До принятия этой поправки нижний порог реализации для всех видов имущества был установлен на уровне 50% первоначальной оценки.
Кстати, указанные пороги применяются при реализации любого арестованного имущества в рамках исполнительного производства – как заложенного, так и не являющегося предметом залога.
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.
____________________________________________________
В целом поправки соответствуют общему тренду послабления должникам, наметившемуся в республике в последнее десятилетие. Часть поправок выглядит оправданной (например, о самостоятельной реализации недвижимого имущества), часть – небесспорной (к примеру, поправки о прекращении начисления вознаграждения при просрочке свыше 90 дней способны демотивировать некоторых заемщиков в надлежащем исполнении своих обязательств).
В любом случае спешка, с которой были приняты поправки, не может не настораживать. Их «протащили» буквально в последний момент в законопроект, посвященный изменениям совсем другого законодательного блока (бюджетного). Перед принятием практически отсутствовал анализ того, как они могут отразиться на кредитовании в целом в стране, какие системные риски в долгосрочной перспективе могут возникнуть в связи с этим.
Что ж, остается надеяться, что они не окажут негативного эффекта.
__________________________________________________
(1) Полное название закона, которым вносятся поправки, – «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам государственного управления, совершенствования залоговой политики банков второго уровня, регулирования оценочной деятельности и исполнительного производства».
