Эксперты рассказали, почему в некоторых городах Казахстана снижаются цены на жилье
Фото: Freepik
По данным популярного сайта по продаже недвижимости, средние цены на продажу недвижимости в Алматы и Астане к маю несколько снизились: до почти 710 тыс. за квадратный метр в Алматы и до 478 тыс. в Астане. Снижение составило более 1% с апреля. При этом во многих других городах цены на продажу жилья, напротив, выросли. Стоит отметить, что это происходит на фоне запуска новых льготных ипотечных программ, которые ранее стимулировали спрос цен на рынке недвижимости.
Добавим, что, по данным Бюро нацстатистики РК, в марте некоторое снижение цен происходило на вторичном рынке – 2,3%, цены на первичное жилье, напротив, повысились на 1,3%.
Фото: Бюро национальной статистики РК
При этом с начала года постепенно снижается количество сделок по купле-продаже недвижимости. В марте количество зарегистрированных сделок составило 26 389, по сравнению с февралем число сделок купли-продажи жилья уменьшилось на 13,6%. Наибольший спад за март произошел в Павлодарской области (-29%), Алматы (-19,3%) и Жетысуской области (-16,4%).
Фото: Бюро национальной статистики РК
Почему снижаются цены?
Аналитик и эксперт рынка недвижимости Александр Пак говорит, что на некоторое понижение цен напрямую влияет уменьшение количество сделок купли-продажи. По его словам, если раньше в среднем по стране происходило около 45 тысяч сделок в месяц, то сейчас – около 30 тысяч.
"В среднем в Алматы происходило 7–7,5 тысячи сделок, в апреле месяце было чуть более 6,5 тысячи. То есть количество сделок снижается, квартиры долго стоят на рынке, естественно, продавцы снижают цены. Других объективных причин для снижения нет". Александр Пак
Что касается регионов, то небольшой рост в отдельных городах и областях, по его мнению, произошел в результате отложенного спроса.
"В 2023 году было резкое снижение сделок купли-продажи в пределах 20-22%. Пиковое снижение цен наблюдалось в 2023 году в мае и осенью. В 2024 году началось оживление вторичного рынка в регионах. То есть имеет место фактор отложенного спроса. И кто не смог купить жилье в 2023 году, стал покупать в 2024. Вероятно, рост сделок купли-продажи в регионах, оживление рынка и привело к тому, что собственники, может быть, и подняли цены". Александр Пак
Эксперт подчеркнул, что ориентироваться только на данные сайтов недвижимости не стоит, так как там цены на недвижимость устанавливаются собственниками, и они в большей степени отражают только их пожелания. В реальности сделки заключаются по ценам ниже указанных на сайтах.
Несформированный спрос
Многие жилые комплексы, строительство которых началось два года назад, сейчас вводятся в эксплуатацию, что приводит к увеличению количества доступных квартир на рынке, поясняет президент АЗК Виктор Микрюков.
"Это создает широкий ассортимент предложений. Однако из–за недостаточно сформировавшегося платежеспособного спроса происходит корректировка текущих цен на жилье. Это явление обусловлено разрывом между предложением и реальной покупательной способностью потребителей, что заставляет застройщиков пересматривать ценовую политику для стимулирования продаж". Виктор Микрюков
Кроме этого, не за горами летний период, когда традиционно наблюдается пониженный спрос на недвижимость. Что касается, регионов, то одной из главных причин роста цен здесь стали небольшие объемы строительства.
"В 2023 году по стране стартовало 222 строительных проекта. Главными центрами строительной активности стали города Астана, Алматы и Шымкент, тогда как в других регионах количество новых проектов оставалось относительно невысоким". Виктор Микрюков
По данным АЗК, в Актобе началось строительство 6 объектов, в Атырау – 3, в Костанае – 5, в Кокшетау – 2, в Уральске – 6, в Таразе – 2. При этом, в Актау и Караганде было начато по 12 строительных проектов, что является наивысшим показателем среди менее крупных городов.
Ипотечные программы особенного влияния на рынок не оказывают ввиду того, что они еще не достигли полной операционной готовности. Так, новая ипотечная программа имеет определенные технические сложности, и пока что требует доработки. По этой причине ее полноценное функционирование ожидается позже, говорит эксперт. Также, по его словам, оператор программы уделяет особое внимание сотрудничеству со строительными компаниями, а основной стратегией является фиксация стоимости жилья по льготным ипотекам.
Рост цен – дело времени
Тем не менее в будущем рост цен на жилье продолжится, что будет связано с инфляцией и увеличением стоимости строительных материалов, уверен президент АЗК.
"Прогнозируется, что к концу года количество предложений на рынке начнет снижаться из-за того, что в прошлом году было начато строительство меньшего количества объектов. Это приведет к уменьшению объема предложений и, как следствие, к дальнейшему росту стоимости жилья". Виктор Микрюков
Эксперты рынка также заметили, что наблюдающееся с начала года снижение курса доллара, хоть и имеет влияние на рынок, но скорее опосредованное, и снижение, о котором упоминалось выше, с этим не связано.
"Новостройки априори не могут снижаться, потому что стройматериалы выросли более чем 80%. Импортозависимость новостроек также не может снизиться, потому что стройматериалы дорожают. Кроме этого, если сравнивать в процентном соотношении, то доллар снижается на 5-10 тенге, эти суммы могут повлиять на цены на стройматериалы лишь незначительно", – считает Александр Пак.
В АЗК добавили, что на практике, когда застройщик имеет возможность приобретать строительные материалы по ценам ниже рыночных, это приводит к снижению себестоимости проекта. Однако несмотря на то, что более низкая себестоимость позволяет сделать более привлекательные цены, или внедрить скидочные и акционные программы для привлечения большего количества, застройщики не всегда используют такую возможность.
