Закон об оценке главного богатства страны
Фото: zakon.kz
Коренной вопрос революционных социально-экономических преобразований (в нашем случае перестройки) - отношение к земле. Земля – главное богатство страны. Гениально-прозорливые первые Ленинские законы «О мире» и «О земле», перевернули мир. Поэтому наличие информационного обеспечения о состоянии земельных ресурсов в системе государственного управления имеет первостепенное политическое значение. Отсутствие информации о богатстве провоцирует тех, кто имеет к нему доступ, к воровству и, уж во всяком случае, не ограничивают неразумного расходования.
Оценка недвижимого имущества, созданного человеком не представляет сложности. Научной проблемой является кадастровая оценка земель в составе этого имущества и земель как имущества, подлежащего продаже или налогообложению. Суть проблемы в том, что земля в СССР была собственностью государства (формально народа) и не имела рыночной стоимости. Кадастровая стоимость должна адекватно отражать состояние рынка. Если цены на землю занижены - это неизбежно ведёт к спекуляции - доходы с государственного ресурса распределяются не по назначению, становятся источником нетрудовых доходов чиновников и «предприимчивых» людей. Чрезмерно высокие цены сокращают рыночный оборот и производство. Кадастровая оценка земель является фундаментом налоговой системы. Налоги – регулятор отношений землепользователей с государством. При правильной организации налоговой системы - это в основном плата за лучшие пространственные и другие природные, а также экономические условия, не связанные с затратами собственника недвижимого имущества (дифференциальная рента I) и в значительно меньшей мере – плата со стоимости вложенного капитала на создание недвижимого имущества (дифференциальная рента II). Популярно регламентированные по такому принципу и жестко фиксированные ставки налогов стимулируют вложения в недвижимость.
В настоящее время ставки налогов, а также продажи земель в частную собственность и в пользование по населенным пунктам определены Законом. Муниципальным органам предоставлено право - увеличивать или уменьшать эти ставки в зависимости от качества земель, их местоположения и других условий, но в строго определенных пределах. Однако методики дифференциации ставок для населенных пунктов, или хоть какого-нибудь нормативного указания как это делать, пока нет. В такой ситуации злоупотребления и перегибы неизбежны, т.к. оценочные работы выполняются различными предприятиями, так называемыми хозрасчетными группами, не имеющими ни лицензий, ни нормативного, ни методического обеспечения, «на договорной основе», т.е. бесконтрольно и безответственно. Многих это устраивает - в городах ставки налогов дифференцируются только на увеличение, кое-где принимаются просто максимальные для всех районов. Кроме того, существует реальная возможность в пределах Закона организовать скупку земель по дешевым государственным ставкам и продавать их по рыночной цене. Кстати, те, кто выкупил земельные участки в городах в «не селитебной зоне», вначале перестройки, уже сегодня, только за счет издержек законотворчества, продают их во много крат дороже.
Главным же недостатком принятых ставок продажи и налоговых также является очень узкий диапазон их дифференциации - четырехкратная возможность по стоимости и 50% - по налогам. Для сравнения - по землям сельскохозяйственного назначения минимальная ставка продажи отличается от максимальной в 34 раза, а налоговые соответственно - в 420 раз.
Сейчас для определения ставок налогов и продажи земель в частную собственность, или в пользование, муниципальным органам реальная стоимость земельных участков (в абсолютном выражении) практически вроде бы и не нужна - в пределах «вилки», установленной государством их можно продифференцировать в первом приближении на основе экспертной оценки, и даже директивно - методом логической атаки. Однако, учитывая мировой опыт, да и перспективы развития земельных отношений, следует иметь в виду, что система налогообложения - это тончайший экономический механизм регулирования рынка. При продаже земельных участков (или права пользования) собственники цену могут устанавливать, исходя из спроса и предложения и в этом случае доход с продажи, подлежащий налогообложению, также можно определить и нормировать только на основе кадастровой оценки.
При этом проблема эта не методологическая. В соответствие с программой (Всесоюзной) научно-технических исследований (на период до 2000 года) в 1991 году, а в 1993 - по заданию правительства Республики Казахстан, разработка теоретических основ кадастра земель населенных пунктов была поручена коллективу ученых Усть-Каменогорского строительно-дорожного института (ныне ВКГТУ). Созданные в институте научно-исследовательская лаборатория «Кадастр», а позднее - одноименное научно-производственное предприятие НПП «Кадастр» под руководством профессора Максимова В.А. по договору с Госкомземом Республики успешно выполнили эту работу. Решением НТС Госкомзема в 1994 году представленная методика оценки земель была рекомендована к внедрению и затем апробирована в десяти городах (в т.ч. в Астане, Кустанае Усть-Каменогорске и др.).
В те же годы содружестве с ГосНПЦзем была выполнена кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Восточно-Казахстанской области (4 тур) с элементами исследований на основе рыночного подхода. Использовать результаты этой работы в качестве методологической основы – дело техники.
Разработки методического обеспечение кадастровой оценки земель и формирования ГИС, послужили основанием создания научной школы на кафедре «Геодезии» ВКГТУ и открытия в институте в 1994 году (по поручению Кабинета Министров РК) новых специальностей - «Кадастр» и «Землеустройство». Кафедра стала кузницей кадров по земельным отношениям, землеустройству и кадастру в РК, а также центром учебно-методического обеспечения других ВУЗов, в т.ч. по смежным специальностям. «Геоэкологическая оценка земель в системе городского кадастра», «Кадастровая оценка городских земель», «Кадастровая оценка недвижимости» и другие профильные дисциплины введены в учебные программы многих факультетов – экономических, строительных, архитектурных.
Кадастр включает в себя регистрацию, учет и оценку национального достояния. И если регистрация и учет земель кое-как в стране налаживаются, оценка главного ресурса страны - кадастровая (государственная) оценка земель в ближайшее время даже не планируется. А проблема давно назрела - с этого надо было начинать перестройку. Главные законы во все времена – «О мире» и «О земле». С миром у нас – Слава Богу. А Закон о земле многократно уже переписанный и по ныне оставляет желать лучшего. Достаточно взглянуть на статью 11 Земельного Кодекса РК – это не то какие-то подзаконные нормативы типа ведомственных регламентов, не то упражнения дилетантов (или дипломников) по поводу оценки, которым не как уж не место в Кодексе.
Кадастровая оценка земель (основного богатства страны) сегодня главная политическая задача государства. Нужна Государственная Воля – нужен Закон о кадастровой оценке всех земель Республики. И надо, наконец, выполнить эту работу Кадры для этого в нашей стране были и есть - и научные, и инженерные. Теоретические основы закона и его реализации - методическое, технологическое и правовое обеспечение есть кому организовать.
С уважением профессор кафедры
«Геодезии землеустройства и кадастра» ВКГТУ, В. Максимов
директор ТОО «Геополис»
