В Казахстане приняли новые правила по управлению объектом кондоминиума

Приказом министра промышленности и строительства от 20 февраля 2024 года внесены изменения в Правила по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, сообщает Zakon.kz.

В частности, правила по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума изложены в новой редакции.

Так, для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества объекта кондоминиума собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома создается одно объединение собственников имущества либо одно простое товарищество многоквартирного жилого дома (простое товарищество), если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает тридцати.

При этом осуществляется непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир, нежилых помещений, если количество собственников квартир, нежилых помещений не превышает шестнадцати.

В многоквартирных жилых домах, расположенных на едином фундаменте, либо имеющих единые общедомовые инженерные системы или единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом или придомовой земельный участок, собственники квартир, нежилых помещений создают одно простое товарищество (ПТ) либо одно объединение собственников имущества (ОСИ) при согласии большинства собственников квартир, нежилых помещений каждого многоквартирного жилого дома.

Управление объектом кондоминиума осуществляется путем:

• планирования, составления текущих и перспективных планов для содержания общего имущества объекта кондоминиума;
• расчета годовой сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума;
• расчета годовой сметы расходов на содержание парковочных мест, кладовки;
• организации и проведения собраний;
• контроля за исполнением договоров, заключенных с субъектами сервисной деятельности и организациями, предоставляющие коммунальные услуги.

На управление объектом кондоминиума включаются следующие расходы:

• оплата труда (услуг) за управление объектом кондоминиума;
• оплата труда (услуг) за ведение бухгалтерского учета, статистической и налоговой отчетности;
• обязательные платежи в бюджет (налоги, взносы, отчисления и другое);
• банковские услуги;
• оплата за расчетно-кассовое обслуживание;
• расходы на содержание офиса (аренда, связь, интернет, канцелярские товары, оргтехника и ее содержание);
• обязательное страхование работников от несчастных случаев;
• оплата услуг за печать и обработку платежей по расходам на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также накопление за капитальный ремонт, целевой взнос;
• расходы, связанные с принудительным взысканием задолженности (нотариальные услуги, услуги почты, государственная пошлина и другое).

Председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ либо управляющий многоквартирным жилым домом, либо управляющая компания, либо все собственники квартир, нежилых помещений, при непосредственном совместном управлении осуществляют функции управления без заключения договора с собственниками.

Управляющий многоквартирным жилым домом или управляющая компания оказывает услуги по управлению объектом кондоминиума при наличии в своем составе специалистов, прошедших обучение и обладающих документом, подтверждающим квалификацию на осуществление функций по управлению объектом кондоминиума.

Предусматривается, что для проведения электронного голосования при проведении собрания по инициативе совета дома либо председателя ОСИ, либо доверенного лица ПТ, либо по требованию ревизионной комиссии (ревизора), либо по требованию не менее 10% собственников квартир, нежилых помещений, либо по инициативе жилищной инспекции данные лица принимают решение о выборе объекта информатизации в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства.

Управление объектом кондоминиума осуществляется электронно посредством объектов информатизации ЖКХ субъектами информатизации ЖКХ, где на собрании собственники квартир, нежилых помещений принимают решение о выборе объекта информатизации ЖКХ либо делегировать такие полномочия совету дома.

Председатель ОСИ в течение 15 рабочих дней со дня избрания государственной регистрации объединения собственников имущества открывает в банке второго уровня:

• текущий счет для зачисления денег по расходам на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума (текущий счет);
• сберегательный счет для накопления денег на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума (сберегательный счет).

При управлении объектом кондоминиума осуществляется собственниками квартир, нежилых помещений самостоятельно без образования юридического лица в форме простого товарищества, открытие счетов в банках второго уровня осуществляется доверенным лицом простого товарищества на основании простой письменной доверенности, которой доверенное лицо простого товарищества уполномочено всеми собственниками квартир, нежилых помещений на открытие счетов в банках второго уровня.

Доверенное лицо простого товарищества открывает текущий и сберегательный счета только в целях, определенных законом, в течение 15 рабочих дней со дня подписания договора ПТ.

При этом непосредственное совместное управление всеми собственниками квартир, нежилых помещений осуществляется без открытия текущих и сберегательных счетов в банках второго уровня.

Председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ, либо управляющий многоквартирным жилым домом, либо управляющая компания, либо все собственники квартир, нежилых помещений, при непосредственном совместном управлении комиссионно в составе членов совета дома, проводят осмотр и составляют Инвентарный перечень общего имущества объекта кондоминиума, акт осмотра объекта кондоминиума согласно приложения 2 к настоящим правилам.

По результатам осмотра объекта кондоминиума представляется информация о многоквартирном жилом доме в объект информатизации ЖКХ либо в информационную систему централизованного сбора и хранения электронных информационных ресурсов в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства.

На основании Инвентарного перечня и акта осмотра объекта кондоминиума составляют годовую смету расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума и годовую смету на содержание парковочных мест, кладовок.

После чего представляют на рассмотрение Совету дома проекты годовых смет расходов и размеры ежемесячных взносов на управление объекта кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также на содержание парковочного места, кладовок которая утверждается на собрании собственников квартир, нежилых помещений, и на собрании собственников парковочных мест, кладовок в том числе путем голосования посредством объектов информатизации ЖКХ, выбранного на собрании либо Советом дома при условии делегирования.

Размеры расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также размер оплаты за содержание парковочного места, кладовки устанавливаются соразмерно доле собственника квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки в общем имуществе.

При этом дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, не возлагаются на собственников квартир, нежилых помещений без их письменного согласия или решения собрания.

Указывается, что при необходимости проведения дополнительных ремонтных работ и иных мероприятий по содержанию общего имущества объектов кондоминиума, не предусмотренных в годовых сметах расходов, собственники квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок на собраниях, принимают решение о сборе целевых взносов и их размере, который оформляется протоколом.

Председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ, управляющий многоквартирным жилым домом, либо управляющая компания предоставляет на рассмотрение Совету дома ежемесячные и годовые отчеты по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума электронно через объекты информатизации ЖКХ или бумажно и представляет собственникам квартир, нежилых помещений до 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом, и размещает в общедоступных местах.

Коммунальные услуги, расходуемые на общедомовые нужды, определяются на основании показаний общедомовых приборов учета, а при их отсутствии - по установленной мощности либо по нормам потребления, утвержденным государственным органом, осуществляющим руководство в сферах естественных монополий и на регулируемых рынках.

Не допускается выставление счетов (квитанций) собственникам квартир, нежилых помещений на оплату за коммунальные услуги, расходуемые на общедомовые нужды без указания показаний общедомовых счетчиков и количества потребления за оплачиваемый период.

Также не допускается использование средств, предусмотренных на коммунальные услуги, расходуемые на общедомовые нужды на другие цели, кроме как на оплату организациям предоставляющим коммунальные услуги электроснабжения, водоснабжения на основании заключенных договоров.

Правила также устанавливают порядок передачи финансовой, технической документации и иных технических средств по объекту кондоминиума.

Содержание общего имущества объекта кондоминиума

Общее имущество объекта кондоминиума должно содержаться в соответствии с требованиями закона, строительных, санитарных, экологических, противопожарных и других обязательных норм и правил в состоянии, обеспечивающем:

• соблюдение прав и законных интересов собственников квартир, нежилых помещений, а также лиц участвующих в содержании общего имущества объекта кондоминиума;
• безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц и государственного имущества;
• постоянную готовность общедомовых инженерных систем и оборудований по предоставлению коммунальных услуг собственникам квартир, нежилых помещений в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг, утверждаемые местными исполнительными органами городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения, согласно статьи 10-3 закона;
• соблюдение требований законодательства об энергосбережении и повышении энергетической эффективности.

Содержание общего имущества объекта кондоминиума осуществляется субъектом сервисной деятельности на основании договора на срок не более одного года, заключенным между председателем ОСИ или доверенным лицом ПТ, либо управляющим многоквартирным жилым домом, либо управляющей компанией либо временной управляющей компанией и субъектом сервисной деятельности.

Выбор субъектов сервисной деятельности осуществляется собственниками квартир, нежилых помещений на собрании либо советом дома при условии делегирования таких полномочий.

Председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ либо управляющий многоквартирным жилым домом, управляющая компания ежегодно выносит вопросы о перезаключении договора с действующим субъектом сервисной деятельности или выборе нового субъекта сервисной деятельности на собрание путем электронного голосования через объект информатизации ЖКХ или бумажно либо советом дома при условии делегирования таких полномочий.

Содержание общего имущества объекта кондоминиума в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения, включает в себя:

• дератизация, дезинсекция, дезинфекция подвальных помещений, паркингов и других мест пользования общего имущества объекта кондоминиума;
• техническое обслуживание, локализация аварийных случаев общедомовых инженерных систем (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции) и оборудования объекта кондоминиума;
• подготовка общедомовых инженерных систем и оборудований к сезонной эксплуатации (промывка, опрессовка, регулировка, наладка и другое);
• обеспечение надлежащего санитарного состояния мест общего пользования общего имущества объекта кондоминиума (влажная уборка, подметание и мытье подъездов, холлов, лестничных маршей, лестничных площадок, лифтовых кабинок и другие санитарные мероприятия);
• обеспечение надлежащего санитарного состояния земельного участка придомовой территории объекта кондоминиума (озеленение (посадка, уход, снос, обрезка зеленых насаждений и газонов), санитарная очистка мусоропровода, очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных, уборка листьев, снега и наледи, в том числе с крыши);
• приобретение, установка, сервисное обслуживание и поверка общедомовых приборов учета, а также систем учета теплопотребления и элементов автоматизированных систем регулирования (при необходимости);
• обеспечение безопасной эксплуатации опасных технических устройств, текущему ремонту и локализации аварийных случаев (обслуживание лифтов);
• противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку, перезарядку огнетушителей, пожарных рукавов, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации, за исключением приобретения и установки систем пожаротушения;
• содержание и техническое обслуживание слаботочных инженерных систем, состоящие из устройств сигнализации загазованности, задымления и затопления, систем автоматической пожарной сигнализации, систем автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования многоквартирного жилого дома, входящих в состав общего имущества объекта кондоминиума (домофонные системы и оборудование, видеонаблюдение), систем по оказанию услуг телефонной связи, телевидения и интернета, за исключением оборудования и кабеля, расположенного в квартире, нежилом помещении, кладовке;
• текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума (на основании дефектного акта);
• оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума;
• установка домофонного оборудования (при необходимости);
• хозяйственные расходы (приобретение инвентаря, оборудования и материалов необходимого для содержания общего имущества объекта кондоминиума;
• вывоз крупногабаритного мусора (при необходимости).

На каждый вид услуг по содержанию общего имущества объекта кондоминиума заключается отдельный договор с субъектами сервисной деятельности.

При этом не допускается оказание услуг по содержанию общего имущества объекта кондоминиума путем заключения индивидуального договора между собственниками квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок и субъектом сервисной деятельности.

Сумма договора об оказании услуги по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и содержанию парковочных мест, кладовок не должна превышать суммы, утвержденные годовыми сметами.

При проведении текущего ремонта общего имущества объекта кондоминиума председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ, управляющий многоквартирным жилым домом либо управляющая компания, либо все собственники квартир, нежилых помещений, при непосредственном совместном управлении составляют дефектный акт с участием совета дома.

После окончания текущего ремонта организация, проводившая текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума направляет акт выполненных работ для принятия выполненных работ совету дома, и предоставляет на подписание председателю ОСИ, доверенному лицу ПТ, управляющему многоквартирным жилым домом либо управляющей компании либо ответственными лицами из числа собственников квартир, нежилых помещений, при непосредственном совместном управлении либо посредством объекта информатизации.

Капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его частей проводится в соответствии со статьей 50-3 закона, а также в соответствии с порядком проведения капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума утвержденным уполномоченным органом.

Принятие решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума (модернизации, реконструкции, реставрации), об утверждении сметы расходов и расходование денег, накопленных на сберегательном счете, осуществляется только по решению собрания, принятому при согласии большинства от общего числа собственников квартир, нежилых помещений и закрепленному протоколом собрания.

Субъект сервисной деятельности при заключении договора с председателем объединения собственников имущества или доверенным лицом простого товарищества либо управляющим многоквартирным жилым домом либо управляющей компанией обеспечивает качественное оказание услуг по содержанию общего имущества объекта кондоминиума.

Участие собственников и арендаторов в расходах на управление объектом кондоминиума

Собственники квартир, нежилых помещений принимают меры по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и обеспечению его безопасной эксплуатации, включая проведение текущего и капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

Заказчик (застройщик) многоквартирного жилого дома, являющийся собственником квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок не входящих в состав общего имущества объекта кондоминиума, оплачивает расходы на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, расходы на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума, за содержание парковочного места, кладовки, а также целевые взносы.

Собственники квартир, нежилых помещений:

• используют части общего имущества объекта кондоминиума ограниченного пользования, закрепленные за ними на условиях, установленных договором имущественного найма (аренды) о передаче имущества в ограниченное пользование, с зачислением арендной платы на текущий счет объединения собственников имущества или простого товарищества;
• участвуют во всех расходах на управление объектом кондоминиума, а также в целевых взносах и содержание общего имущества объекта кондоминиума;
• заключают индивидуальные договоры с поставщиками на каждый вид предоставляемых коммунальных услуг;
• обеспечивают сохранность общего имущества объекта кондоминиума;
• для накопления денег на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума ежемесячно перечисляют на сберегательный счет деньги в размере не менее 0,005-кратного МРП, в расчете на один квадратный метр полезной площади принадлежащих ему квартиры, нежилого помещения.

Собственники парковочных мест, кладовок:

• используют части общего имущества объекта кондоминиума ограниченного пользования, закрепленные за ними на условиях, установленных договором имущественного найма (аренды) о передаче имущества в ограниченное пользование, с зачислением арендной платы на текущий счет объединения собственников имущества или простого товарищества;
• участвуют во всех расходах по содержанию парковочных мест, кладовок, а также в целевых взносах;
• обеспечивают сохранность общего имущества объекта кондоминиума.

При переоборудовании или перепланировке квартир, нежилых помещений требуется письменное согласие не менее двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений, если изменения затрагивают:

• несущие или ограждающие конструкции;
• общедомовые инженерные системы;
• общее имущество объекта кондоминиума;
• функциональное назначение квартир, нежилых помещений.

Когда изменения, указанные в части первой настоящего пункта, связаны с обеспечением доступа к жилищу лиц с инвалидностью, письменное согласие собственников квартир, нежилых помещений не требуется.

Изменение собственником квартиры, нежилого помещения конструктивной части или общедомовых инженерных сетей, включая переоборудование или перепланировку квартиры, нежилого помещения, осуществляется в соответствии с законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Изменение конструктивной части и функционального назначения паркинга, входящего в состав общего имущества объекта кондоминиума, или парковочного места либо кладовки не допускается.

При этом наниматель (поднаниматель) квартиры, арендатор нежилого помещения из частного жилищного фонда не голосует на собрании и не участвует в управлении объектом кондоминиума.

Приказ вводится в действие с 9 февраля 2024 года.