Правовые проблемы, связанные с приобретением права собственности на земельные участки /С. Аманова/
Фото: zakon.kz
Автор преподаватель института АТиСО Уральской Евразийской академии С. Аманова анализирует проблемные ситуации, связанные с приобретением права собственности на земельные участки, и дает оценку решения данной проблемы уполномоченными органами в определенной местности.
Правовые проблемы, связанные с приобретением права собственности на земельные участки
Автор преподаватель института АТиСО Уральской Евразийской академии С. Аманова анализирует проблемные ситуации, связанные с приобретением права собственности на земельные участки, и дает оценку решения данной проблемы уполномоченными органами в определенной местности.
Для дальнейшего развития индивидуального жилищного строительства предусмотрено внедрение следующих принципов предоставления земельных участков под индивидуальное жилищное строительство: предоставление прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство осуществляется в соответствии с илами предоставления прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, утвержденными постановлением Правительства Республики Казахстан от 1 августа 2006 года № 726.
При этом:
- бесплатное предоставление земельных участков осуществляется площадью не превышающей 10 соток;
- отведенные под строительство массивы до начала строительства жилых домов
должны быть обеспечены инженерно-коммуникационной инфраструктурой;
- площадки под индивидуальное жилищное строительство должны отводиться массивами в соответствии с утвержденными генеральными планами, проектами детальной планировки, правилами застройки и проектами земельно-хозяйственного устройства территории населенных пунктов.
Строительство индивидуального жилого дома гражданами осуществляется по проекту, согласованному в установленном порядке с соответствующими органами.
Кроме того, в целях содействия инициативам граждан по самостоятельному решению жилищных проблем государство должно оказать содействие гражданам в создании жилищно-строительных кооперативов, степень риска в которых намного меньше, чем при долевом строительстве. Обязательным условием создания ЖСК должно быть бесплатное выделение под застройку земельного участка, находящегося в государственной собственности и не предоставленного в землепользование.
При этом к участку застройки должны быть подведены необходимые коммуникации.
Оформление прав на земельные участки может быть произведено только после установления границ земельного участка на местности. Такое законодательное требование установлено скорее для того, чтобы до момента оформления прав заявитель мог удостовериться в соответствии границ земельного участка, выраженных документально и на местности. Соответственно, в случае несоответствия требовать устранения ошибок. Обязательными действиями, которые необходимо предпринять, чтобы приобрести право на земельный участок, являются межевание и государственный кадастровый учет участка.
Межевание - это определение границ земельного участка на местности.
Очень важным моментом является определение целевого назначения земельного участка и его кадастровой стоимости, определение технических условий подключения объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Правоустанавливающими документами на земельный участок являются документы, на основании которых у граждан и юридических лиц возникают соответствующие права на земельный участок. К правоустанавливающим документам в числе прочих относятся правовые акты местных исполнительных органов о предоставлении права на земельный участок. Земельным кодексом РК предусмотрено, что выдачу идентификационных документов на земельные участки осуществляют территориальные органы по управлению земельными ресурсами, но в то же время не установлен порядок выдачи таких документов. К сожалению, имеют место случаи, когда граждане не имеют возможности осуществлять реально план строительства объекта.
Такая ситуация наблюдается в с. Достык Зеленовского района ЗКО. Территория, отведенная под строительство жилья в окрестностях поселка, оказалась затапливаемой. Жители убедились в этом после паводка в реке Чаган в апреле 2011 года. Больше всего пострадали лица, которые успели построить жилища. Интересен тот факт, что на данной территории, распределенной в виде земельных участков под строительство жилья, отсутствуют инженерно-технические коммуникации.
В силу этого к уголовно-правовой ответственности был привлечен бывший аким Фурмановского сельского округа Брындин Г.С. Но проблема этим не решилась, т.к. у некоторых категорий граждан истекли сроки, предусмотренные для строительства жилья, либо у иных граждан постройка жилища оказалась незаконной. В данном случае возникает вопрос, должностное лицо какого уполномоченного органа должно нести ответственность за данное правонарушение: местного исполнительного органа, выдавшего правоустанавливающие документы на земельные участки, или территориального органа по управлению земельными ресурсами? Если орган по государственному контролю за использованием и охраной земель согласно пп. 13-14 п. 1 статьи 147 Земельного кодекса РК на должном уровне «организует и проводит государственный контроль за осуществлением проектов землеустройства и других проектов по использованию и охране земель, за законностью принятых решений местных исполнительных органов в области земельного законодательства Республики Казахстан», то в чем заключается причина такого рода правонарушений?
Для убедительности обратимся к статье 4 Закона «Об индивидуальном жилищном строительстве» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 05.07.2011 г.):
«…Предоставление земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов регулируется земельным и другим законодательством Республики Казахстан.
Количество земельных участков, резервируемых для выделения под индивидуальное жилищное строительство, а также очередность их освоения в населенном пункте определяются на основе соответствующей градостроительной документации и регулируются местным исполнительным органом города республиканского значения, столицы, района (города областного значения), исходя из наличия земельных ресурсов и интересов комплексного социально-экономического развития территории.
Для получения земельного участка индивидуальный застройщик подает заявление в соответствующий местный исполнительный орган города республиканского значения, столицы, района (города областного значения), обладающий правом предоставления земельных участков.
При принятии заявления запрещается требовать от гражданина документы и сведения, не предусмотренные утвержденным перечнем.
За сокрытие информации о наличии земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов, ее искажение, необоснованный отказ в предоставлении земельных участков должностные лица исполнительных органов несут административную и иную ответственность, устанавливаемую законодательством Республики Казахстан…».
Если дополнительно к этому учесть то обстоятельство, что местный исполнительный орган мог принимать решение не с «пустого баснословия», а на основе генеральных планов, проектов детальной планировки, правил застройки и проектов земельно-хозяйственного устройства территории населенных пунктов, а контролирующий орган имел возможность своевременно выявить факт земельного правонарушения, то и таких плачевных последствий, вероятно, можно было бы избежать... Положение пострадавших граждан еще усугубляется и отсутствием нового генерального плана на данный момент. На обращения граждан по вопросу ускорения данной процедуры положительного ответа не последовало. Хотя положения п. 3 статьи 163 Земельного кодекса РК о том, что «землеустройство по заявкам частных собственников земельных участков и землепользователей осуществляется за счет их средств» применить к данной ситуации повторного оформления документации было бы несправедливо. В данном случае более уместны положения п. 1 статьи 166 Земельного кодекса РК: «убытки, причиненные собственнику или землепользователю в результате издания не соответствующего законодательству акта органа государственной власти, иного государственного органа, а также действиями (бездействием) должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Республикой Казахстан или соответственно административно-территориальной единицей».
Но владельцы земельных участков в с. Достык Зеленовского района ЗКО, которые лишены возможности завершить индивидуальное жилищное строительство, о такой компенсации даже не мечтают. На практике получается, что меры по должному взаимодействию уполномоченных государственных органов при оформлении прав на земельный участок отсутствуют. Доказательством тому являются вышеприведенные примеры на практике. В Земельном кодексе РК отсутствует четкая регламентация, предусматривающая ответственность за правонарушения в области земельных отношений, связанные с определением качественного и количественного состояния земельных ресурсов, оценкой земельных ресурсов и т.д. На современном этапе Земельный кодекс РК не устанавливает четкую классификацию функций управления земельными ресурсами. Данное обстоятельство представляется принципиальным недостатком, поскольку в ходе проведения земельной реформы сформировалось земельное законодательство Республики Казахстан, значительно увеличилось нормотворчество органов местного самоуправления в связи с делегированием им соответствующих полномочий. Однако взаимодействие указанных звеньев системы управления земель регулируется совокупностью разрозненных нормативно-правовых актов различной юридической силы. Если анализировать данную проблему в сравнительном порядке с земельным законодательством США, то можно убедиться в том, что компетентность органов власти в решении вопросов землепользования в Казахстане действительно отстает из-за отсутствия четкой регламентации в земельном законодательстве. В Законе об управлении земельными и водными ресурсами штата Флорида от 1972 г. она определяется следующим образом: деятельность (development) означает строительство любого здания, либо добычу полезных ископаемых, либо изменение материального характера использования или внешнего вида любого здания или земельного участка, а также раздел его на три и более частей. Закон об использовании земельных ресурсов штата Колорадо приводит следующее ее определение: деятельность (development) означает строительство или любой вид деятельности (aktivity). При этом законодательство обращает внимание на совместимость деятельности с целевым назначением земельного участка. Например, при зонировании в особую группу выделяются виды деятельности, которые по тем или иным параметрам не соответствуют установленному правовому режиму пользования, - это так называемые некомфортные виды землепользования, которые по общему правилу должны беспрепятственно осуществляться и после введения режима зонирования, если они имели правомерный характер на момент вступления в силу ордонанса. Подобные виды землепользования быстро распространяются, как только становится известно о намерении властей ввести зонирование. С целью предотвратить распространение некомфортных видов землепользования в период, предшествующий введению зонирования, органы власти наделяются полномочиями по принятию временных ордонансов, вступающих в силу немедленно и не подлежащих судебному обжалованию, либо объявлению моратория на изменение вида, цели и интенсивности землепользования (запрещается осуществлять какое-либо хозяйственное строительство, реконструировать здания и сооружения, осуществлять куплю и продажу земли). В некоторых случаях законодательство предусматривает возможность принятия специальных мер по прекращению некомфортных видов использования земли:
- установление срока, по истечении которого землепользование должно быть прекращено и который определяется с учетом амортизации зданий, сооружений и оборудования;
- административный запрет на осуществление данного вида землепользования с выплатой компенсации в размере, соответствующем амортизации.
Хотелось бы отметить, что вопрос по предоставлению земельного участка для строительства жилья является темой очень сложной и в одной статье невозможно рассмотреть детально все имеющиеся проблемы. Пока частный жилищный фонд в Казахстане в процентном соотношении преобладает над государственным фондом, пока затраты на строительство являются громоздкими, проблем с жильем будет немало.
Например, возле одного из многоэтажных домов 9-го микрорайона в г. Уральске возник спорный вопрос: строить в первую очередь детскую площадку или все-таки строить автостоянку? В конечном итоге ни один из этих объектов построить не удалось.
В г. Уральске имели место случаи, когда сотрудник отдела жилищно-коммунального хозяйства городского акимата отказал семье, имеющей ребенка-инвалида по зрению, в постановке на очередь по предоставлению жилья из государственного жилищного фонда по причине того, что семья проживает в квартире, представляющей собой вторичное жилье из частного жилищного фонда и якобы поэтому не относится к категории нуждающихся в жилье. Тем самым было проигнорировано условие, что данная семья должна стать собственником квартиры по ипотечной программе только в случае погашения банковского кредита.
Другая семья в г. Уральске перенесла тяжелую утрату хозяина и кормильца семьи, который после длительного ожидания решения комиссии городского акимата о предоставлении жилья из государственного жилищного фонда в связи с паводком в апреле 2011 года умер от сердечного приступа. Положительное решение комиссии было вынесено, но было уже поздно.
Для предупреждения подобных правонарушений считаю необходимым:
- совершенствовать законодательную базу по регулированию земельных отношений в направлении усиления уполномоченных функций местных исполнительных органов по контролю за состоянием земельного фонда;
- развивать земельное законодательство с точки зрения систематического взаимодействия органов по управлению земельными и водными ресурсами, подразделениями инженерно-коммуникационных сооружений и газоснабжающих организаций;
- необходимо усилить юридическую ответственность должностных лиц исполнительной власти, принимающих решения, последствием которых может стать нарушение прав и законных интересов граждан или организаций либо охраняемых законом интересов общества или государства.
Литература
1. Галятин М.Ю. США. Правовое регулирование использования земель. М.: Наука, 1991.
2. Казбаева А.Г. Юридическая ответственность за земельные правонарушения в Республике Казахстан. Алматы. Ж-л «Вестник КазНУ», № 4 (40), 2009.
3. Косанов Ж.X., Ширкенбай E.С. Алматы. Ж-л «Вестник КазНУ», № 2 (50), 2009.
4. Махметова Л. Земельно-правовые споры. Алматы. Ж-л «Юрист», № 2, 2009.
