Как распознать причастность судов и судей к рейдерскому захвату земельных участков
Отырар TV
«Судей используют в рейдерских схемах». Об этом заявил Председатель Верховного суда Жакип Асанов в ходе совещания, приуроченного к подведению итогов работы судов в первом полугодии. Ждали такого громкого признания из уст Председателя Верховного Суда сами судьи? Конечно, нет. Но знали об этом все. Об этом знали простые граждане, предприниматели, которые волей судьбы были лишены законной земельной собственности. Об этом знали надзорные и судебные органы.
На страницах портала Zakon.kz мы еще год тому назад поднимали вопрос о рейдерстве в отношении земель, осуществляемом «правовым путем» с участием судов:
4 способа "рейдерского" захвата земли, и как обезопасить свою земельную собственность
В части защиты собственности на землю в некоторых регионах страны вернулись «90-е годы»
В этой статье мы раскроем способы разрешения земельно-правовых споров, связанных с накладкой и скрупулезно покопаемся в деталях, указывающих на причастность судов и судей к рейдерскому захвату земельной собственности граждан и предпринимателей.
Итак, не будет большим секретом, если скажу, что в единой схеме рейдерского захвата лакомых кусков земли участвуют суды и судьи. Зачастую в схемах главенствующую роль играют акиматы районов. Помогают им органы юстиции, Филиалы Департамента земельного кадастра и технического обследования недвижимости (бывш – НПЦзем), органы прокуратуры, а также районные суды и судьи. Они активно участвуют в этих схемах как замыкающее звено, отправляющее «заинтересованное правосудие» в общей цепочке рейдерского захвата земель. Все осуществляется в целях захвата чужого бизнеса, земельных участков, строений и сооружений «правовым путем» - путем вынесения положительного решения суда в пользу третьих лиц.
Я постараюсь вам рассказать, как работает эта судебная машина и как можно предупредить подобные риски.
Дела, связанные с наложением границ земельного участка (накладкой).
Гражданские дела по спорам, связанным с возникновением накладок границ земельных участков уверенно можно назвать юридической возможностью лишить человека земельной собственности.
В этой статье собраны результаты анализа десятков судебных дел, в которых добросовестные законные владельцы под предлогом накладки границ своих земель лишились вещных прав на участки. И это происходит по всему Казахстану.
Зачастую суды при рассмотрении споров, связанных с накладкой, должны учесть следующие аспекты.
Во-первых, чьи права на землю возникли ранее
В большинстве случаев суды при рассмотрении земельных споров, связанных с накладкой границ, данный аспект принимают во внимание как основной аргумент в пользу лица, чьи права возникли раньше. Это ошибочная позиция. Если лицо приобрело право собственности на оспариваемую часть земельного участка на основе Постановления акимата на день раньше, чем его сосед, границы участка которого залезли, то убедительного довода для суда в пользу кого-либо тут нет. Принимать решение суд не вправе. Правовую оценку суд не должен давать, исходя из одного фактора, допустим убедительного в этом случае. Только изучая совокупные обстоятельства возникновения накладки земли, можно делать какие-либо предварительные выводы. Если суд при вынесении решения опирается только на факт возникновения и регистрации вещных прав на землю, при этом отвергая иные способы определения причин накладок, отвергая сведения, указанные в кроках, абрисе, плане границ, кадастровых картах, актах и рабочих чертежах по выносу границ, схемах, в масштабе М:1:500, 1:2000, 1:5000, санзонах, опорных точках и весь земпроект в целом, то, думаю, есть повод усомниться в объективности судебного исследования. Если есть накладка и права одного соседа возникли ранее, чем права другого, но оба собственника земли и землепользователя исторически бок о бок проживали без взаимных претензий, то суды должны исследовать основные причины возникновения накладки земельных участков. Невозможно исследовать причину возникновения накладок земель без соответствующего привлечения внешнего эксперта и его заключения, без заключения Управления (отдела) земельных отношений акиматов, соответствующих филиалов Департамента земельного кадастра и технического обследования НАО «Государственная корпорация Правительство для граждан», без заключений соответствующей землеустроительной организации либо землеустроителя, который осуществлял последние землеустроительные работы по Договору, и заключения городского (областного) архива.
Согласно п.8 Приказа № 72-П-а от 7 сентября 2004 года «Об утверждении Правил выполнения землеустроительных работ в Республике Казахстан по составлению проектов межхозяйственного землеустройства по образованию и упорядочению существующих землепользований, отвода и установлению границ земельных участков на местности»-один экземпляр землеустроительной документации, необходимой для изготовления идентификационного документа, после окончания землеустроительных работ передается Государственной корпорации «Правительство для граждан», ведущей государственный земельный кадастр. Другими словами, все причины возникновения наложений границ (накладок) земельных участков содержатся в землеустроительных материалах, хранящихся в филиалах Департамента земельного кадастра и данных техобследования недвижимости этой Госкорпорации.
Именно этот Департамент ведет земельный кадастр, обновляет базу АИС ГЗК, ведет земельно-кадастровые дела на каждый участок. Если на участок нет земпроекта (но по Правилам должен быть) - вина должностных лиц Департамента. Если земпроект утерян - вина Департамента. Если в земпроект внесены исправления без согласования с собственником земли – вина Департамента земельного кадастра. Да и за достоверность сведений о земельных участках, включаемых в земельно-кадастровую документацию из утвержденной землеустроительной документации, согласно Инструкции, отвечает Департамент. Другими словами, подделанный Департаментом земпроект становится поддельной основой для занесения в государственный земельный кадастр соответствующих сведений (АИС ГЗК) и подготовки поддельной земельно-кадастровой документации. Суды этот момент должны учесть.
При этом достоверность сведений о земельных участках, содержащихся в землеустроительной документации по Правилам обеспечивают уполномоченные органы, утвердившие землеустроительную документацию в соответствии с п.4 ст.150 Земельного кодекса РК. То есть – отдел (управление) земельных отношений акимата города (села, района).
Согласно п.16 Приказа № 379 от 6 мая 2015 года «Об утверждении Правил выполнения землеустроительных работ по разработке землеустроительного проекта» в случае несоответствия месторасположения проектируемого земельного участка графическим данным автоматизированной информационной системы государственного земельного кадастра (наложения, несоответствие месторасположения, некорректные данные площади, меры линий, конфигураций и координат земельного участка по представленным данным, наличие обременений и ограничений), Государственная корпорация (Департамент земельного кадастра) возвращает план земельного участка и его ведомость координат угловых поворотных точек разработчику со схемой наложения границ земельного участка согласно приложению 1 к настоящим Правилам, в течение 15 календарных дней со дня поступления. На схеме границы проектируемого участка отображаются синим цветом с указанием полигона и площади наложения, кадастровый номер. Отсюда следует, что если при подготовке земпроекта границы участка в земпроекте не соответствуют данным АИС ГЗК, Департамент земельного кадастра должен вернуть план участка, а УЗО не должен утверждать землеустроительный проект. Естественно, на такой участок не должен быть изготовлен идентификационный документ – госакт на землю.
На деле выходит совсем по-другому. УЗО акимата может утвердить землеустроительный проект на заведомо «липовое» Постановление, утвердить землеустроительный проект на законное Постановление, но при наличии накладки границ земли, утвердить землеустроительный проект с незаконной корректировкой координатных точек смежного землепользователя и, наконец, утвердить землеустроительный проект без привлечения и согласования границ третьих лиц – смежных землепользователей.
Суды должны четко понимать, за какие действия (бездействия) УЗО акимата должны нести ответственность. Достоверность сведений о земельных участках, включаемых в земельно-кадастровую документацию из утвержденной землеустроительной документации, обеспечивает в соответствии с п.5 ст.158 Земельного кодекса РК Государственная корпорация «Правительство для граждан».
К сожалению, в судах зачастую из всех вышеперечисленных субъектов ограничиваются лишь Справкой из Департамента земельного кадастра (бывший НПЦзем) о наличий либо отсутствий накладки и устным объяснением представителей НПЦзем в суде.
В идеальном варианте суд должен запросить у обеих спорящих сторон землеустроительные проекты: планово-картографические материалы, в частности схему, которая составляется в масштабе М:1:500, 1:2000, 1:5000 в населенных пунктах, границы существующих земельных участков, их кадастровые номера, границы охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями использования, опорные точки, экспликацию земель, границы существующих земельных участков, их кадастровые номера, границы охранных, санзон с особыми условиями использования, опорные точки, экспликацию земель, описание смежеств и земель постороннего пользования, перечень координатных точек, рабочие чертежи и акты по выносу границ, схемы с земель с координатными точками, согласование со смежными землепользователями, кроки по участку. Некоторые из вышеуказанных документов на момент предоставления и закрепления вещных прав на землю не составлялись НПЦзем и позже Департаментом согласно Стандартам, но должен быть предшествующий этому документу документ.
В суде должностные лица Департамента земельного кадастра НАО могут заявить, что в архивах Департамента земпроект по одному из земельных участков не сохранился, потерян. Судьи зачастую идут на поводу и исследуют материалы дела без поиска землеустроительного проекта. Это огромная ошибка. Либо судья безграмотен и вынес решение без изучения исходных землеустроительных материалов, либо это заранее заготовленная позиция судьи и всего суда по делу как один из замыкающих циклов захвата чужой земельной собственности через суд.
Если же у суда есть возможность привлечь в качестве третьих сторон вышеуказанный перечень субъектов, исследовать причины возникновения накладок, запросить соответствующие заключения, но судьей это не было сделано и стадия судебного исследования материалов гражданского дела ограничилась изучением сроков возникновения и государственной регистрации вещных прав на землю и правоустанавливающих документов, то скорее всего, судья не заинтересован копаться в деталях, следовательно не заинтересован всесторонне изучить причину возникновения накладки земель. Судья может сослаться на элементарную нехватку времени, процессуальную сложность поиска и обеспечения в суде всех перечисленных субъектов, на несущественное отношение вышеуказанных заключений для разрешения дела по существу, на невозможность оттягивать судебное следствие и другие причины.
Если границы земли одного собственника накладываются частично на границы соседнего участка, то это один случай. Если накладка границ земли покрывает весь соседний земельный участок, то это - совсем другой. Здесь заинтересованность суда и судьи в неполном рассмотрении гражданского дела, связанного с наложением границ земельного участка, можно приравнять к участию судов и судей в рейдерском захвате земель и чужого бизнеса.
Участие судов и судей в цепи действий, направленных на рейдерский захват земель в случаях, если суды предметно опираются на ранее возникшие права на землю, осуществляется в следующем порядке:
1) Акимат подыскивает земельные участки (под зону отдыха со зданиями и сооружениями, под промышленные базы и эксплуатацию складских помещений), где добросовестный собственник земельного участка решил проектировать и строить строения и сооружения в рамках целевого режима пользования земли.
2) Выносят постановление о предоставлении земельного участка (для этого зачастую выдают огромные участки более 5000 га). Отметим, что участок уже принадлежит вышеуказанному добросовестному собственнику. При этом отделы (управления) земельных отношений акиматов срок вынесения Постановления устанавливают на неделю/месяц раньше. Создают тем самым юридическую предпосылку для судебных претензий на предмет оспаривания прав добросовестного владельца земли по причине ранее возникшего права на землю. В этой схеме участвуют НПЦземы, органы юстиции и суды. Филиалы Департамента земельного кадастра и тех обследования (бывшие НПЦземы) участвуют в схеме тем, что перед принятием проекта решения акимата готовят липовую справку о том, что земля ранее никому не предоставлялась, на участок нет прав третьих лиц. Вместе с тем, они готовят идентификационный документ на земельный участок (госакт) без проведения землеустроительных работ, без разработки, согласования и утверждения земпроекта. Органы юстиции участвуют в схеме тем, что регистрируют права на участок, который был ранее зарегистрирован за законным правообладателем. Используют несколько подходов (сбой или обновление в системе базы ГБД).
3) После того как законный правообладатель земельного участка завершит строительство и ввод в эксплуатацию всех зданий и сооружений, появляется «липовый» владелец земли, который решил провести землеустроительные работы и согласовать свои границы.
4) Законный правообладатель отказывается согласовывать границы. Возникает спор и основание подачи иска в суд. «Липовый» собственник земли подает иск в суд.
5) Суд принимает решение в пользу «липового» владельца, даже несмотря на тот факт, что участок законного правообладателя координирован GPS приборами, на него заведено земельно-кадастровое дело, права зарегистрированы. Главный аргумент в пользу «Липового» владельца земли – его права возникли ранее (на месяц, неделю или день раньше). Не принимается во внимание тот факт, что Постановление фактически нарисованное, госакт выдан незаконно, землеустроительного проекта нет, нет выноса границ, нет межевых знаков, нет заключения комиссии о предоставлении прав на землю и т.д.
Во-вторых, у какой-либо из спорящих сторон участок координирован позже, а у кого-то земля не координирована вообще
Часто в ходе судебного исследования правоустанавливающих документов на земельный участок и иных документов спорящих сторон выясняется, что одна из сторон не координировала земельный участок вообще, либо землеустроительные работы на участке проведены в достаточно отдаленном периоде времени.
Имеет ли данное обстоятельство отношение к делу? Конечно, имеет. Учитывают ли суды данное обстоятельство? Практика показывает, не учитывают. Наоборот, участки с вынесенными границами и координацией GPS-приемниками теряют этот приоритет перед некоординированными вообще земельными участками только по причине того, что права на землю по отношению к некоординированному земельному участку возникли ранее, чем вещные права на координированный земельный участок. Правильно ли это? Конечно, нет.
Если судья действительно решил всесторонне исследовать материалы гражданского дела и комплексно подойти к изучению первопричин возникновения накладки земельного участка, то все обстоятельства этого вопроса должны быть учтены судом. В противном случае, допускаю возможность, что накладки могло и не быть, если собственник земельного участка, права которого на землю возникли ранее, вовремя вынес границы, провел весь комплекс землеустроительных работ. Отсутствие четких границ земельного участка сводит к ничтожности идентификацию земельного участка в базе АИС государственного земельного кадастра.
При этом в гражданских делах, связанных с накладками, где один из участков не координирован (даже если по ним вещные права на землю возникли ранее), успешное рассмотрение дела по существу зависит от того, какие вопросы суд поставит перед собой. Неверно поставленный вопрос сводит на нет разрешение дела, по существу.
К примеру, земельный участок не координирован вообще, границы земельного участка не выносились, землеустроительные работы не проводились, отсутствует землеустроительный проект, но при этом права на участок возникли ранее, чем права на координированный участок. В этом случае, суд должен изучить ряд вопросов.
Во-первых, как получилось, что на накладываемый земельный участок, права на который возникли позже, был изготовлен идентификационный документ – государственный акт на право частной собственности на землю, участку присвоен кадастровый номер без выноса границ, выдела участка в натуре, без проведения землеустроительных работ и утверждения землеустроительного проекта? Если земельный участок не координирован вообще и границы не выносились, следовательно, участок как кадастровая учетная единица не посажен в базу АИС государственного земельного кадастра и участок не может быть идентифицирован по кадастровому номеру. Как может владелец некоординированного участка утверждать, что координированный участок соседа накладывается на его участок, если 1) некоординированный участок не имеет границ и утверждение о наложении границ - голословное; 2) некоординированный участок не отражается в базе АИС и владелец этого участка не может знать о наложениях, т.к. он не знает, где находится его земельный участок?
Во-вторых, владелец не координированного участка не мог использовать земельный участок и совершать с ним сделки до установления границ земельного участка в натуре.
В-третьих, у кого из спорящих сторон координатные точки были изменены, исправлены, потеряны. И у кого эти координатные точки не претерпели каких-либо изменений.
При рассмотрении споров, связанных с накладкой земельных участков, суды должны учесть такие факторы как человеческое вмешательство в координатные точки каждого земельного участка. Если координатные точки изменены, исправлены, восстановлены в связи с утерей, заново установлены, то все это должно быть отражено в материалах судебного дела. Игнорирование данного обстоятельства в ходе судебного разбирательства судьей сродни пособничеству в рейдерском захвате чужой земельной собственности. При этом вопрос изменения координатных точек должен рассматриваться в двух аспектах. Если изменены координатные точки с обеих сторон земельно-правового спора и в связи с этим изменились их границы и конфигурация земель, то это одна правовая ситуация. Если же изменились координатные точки земельного участка одной из спорящих сторон и образовалась так называемая «накладка» земли, то это совсем другая правовая ситуация. В каждом из этих случаев суды должны правильно подойти к первопричинам возникновения наложения границ, чтобы дать соответствующую правовую оценку.
Зачастую изменение координатных точек в интересах кого-либо в целях рейдерского захвата чужих земельных участков с использованием судебного механизма осуществляется по следующей схеме:
1) «Липовый» собственник земли – для рейдерского захвата чужой земельной собственности обращается к чиновнику в акимате;
2) чиновники акимата отрабатывает с должностными лицами Департамента земельного кадастра и техобследования недвижимости (НПЦзем) изменение координатных точек (вносят их в АИС ГЗК, меняют исходную землеустроительную документацию без ведома владельца земли, утверждают новые координаты, подделывают рабочие чертежи по выносу границ, схемы, кроки, убирают первоначальные абрисы, схемы в разных масштабах, информацию, обосновывающую принятие проектных решений по границам земельных участков;
3) для формальности «липовый» собственник земли согласовывает границы со своим добросовестным собственником – соседом. Он отказывается и «липовый» собственник земли подает на соседа иск в суд;
4) чиновники акимата и суд отрабатывают детали реализации «заинтересованного правосудия» по данному гражданскому делу;
5) суд учитывает существующие координаты, которые уже изменены без ведома владельца земли, суд учитывает землеустроительный проект, который был самовольно без ведома владельца земли изменен, суд ссылается на исправленные НПЦземом рабочие чертежи и схемы;
Эти основания и аргументы не полны. Существующая практика разрешения земельно-правовых споров, связанных с накладкой и наложением границ земельных участков может подсказать более изощренные способы незаконного вмешательства в частную собственность с последующим его рейдерским захватом.
Мы будем продолжать публиковать разные схемы рейдерского захвата чужой земельной собственности при участии судов. К сожалению, это реалии нашего времени, и никто не застрахован от этого. Это статья должна помочь государству, бизнесу и простым гражданам.
Наша главная задача помочь и содействовать Верховному суду и всем судебным органам выработать единый подход к рассмотрению земельно-правовых споров, связанных с накладкой земель. Мы хотим помочь судебным и надзорным органам выработать единый подход к вопросу рейдерского захвата земель с использованием судебного механизма путем ужесточения норм и требований земельного, гражданского и иного законодательства.
Во главе угла должны быть права и законные интересы простых граждан и предпринимателей, которые, к сожалению, не защищены перед угрозой рейдерства и захвата земель.
Пусть это статья станет отправной точкой в изменении парадигмы всей судебной системы в деле разрешения земельных споров.
