Ерсерик Сиырбаев: Ипотечный кредит - не единственный способ решения жилищной проблемы

- Ипотечный кредит предназначен для улучшения жилищных условий, покупки жилья за счет займа банка и регулируется законам об ипотеке. Однако бывают кредиты, которые выдаются и на потребительские цели, но в залог берется жилье, поэтому на практике мы под ипотечным кредитом понимаем любые займы, где залоговым обеспечением служит жилая недвижимость.    

Нередко банки берут ее в залог на иные кредиты, например, на ремонт квартиры, на предпринимательскую деятельность. Это может иметь болезненные последствия, так как если человек не сможет погасить кредит, то залоговое жилье может оказаться под угрозой.

Конечно, жилье сегодня является острым вопросом, но брать его в кредит – не единственный способ обеспечить себя жильем и люди опрометчиво поступают, считая, что жилищную проблему можно решить только за счет банка. 

Надо всегда помнить: жилищная проблема решается за счет ипотечного кредита только тогда, когда заемщик окончательно рассчитывается с банком. Пока действует кредитный договор, пока заемщик не погасит полностью свой долг, жилье, которое он приобрел за счет ипотеки, считается собственностью банка. И только тогда, когда он вносит последний тенге и договор прекращается, он становится полноправным владельцем этого жилья. 

К сожалению, многие, приобретя жилье за счет займа банка, с этого дня считают его своим и забывают платить, возвращать банку проценты и основной долг. И когда банк начинает принимать решительные меры по спасению своих денег вплоть до обращения взыскания на залоговое жилье, заемщик встает в позу, возмущается, как так, это мое жилье, это мое единственное жилье и тем самым вводит себя в заблуждение и затрудняет решение вопроса. В данном случае, можно говорить о том, что конфликт возникает не сколько между заемщиком и банком, а между физическим лицом и законодательством в связи с невыполнением им условий договора.

- Еще раз напоминаю, банковский заем коммерческого банка - не единственный способ обеспечить себя жильем. Сейчас большую роль начинает играть государственный Жилстройсбербанк, где можно взять кредит на недостающую сумму, когда не хватает накопленных на жилье денег, поставить в залог приобретаемое жилье и по соответствующей программе постепенно рассчитаться. Но надеяться лишь на займ банка, при этом не имея достаточных источников для последующего погашения, по крайней мере, несерьезно, ведь ипотечный кредит действительно выдается на долгий срок от 10 до 20 лет. За это время, заемщик может потерять работу, или ухудшится здоровье, или состав семьи изменится, или в экономике страны произойдут какие-то перемены. Да мало ли что… Все это может вызвать для заемщика нежелательные последствия, ввести его в затруднительное положение. 

Поэтому, прежде чем переступить порог банка, человек должен просчитать все до мелочей, посоветоваться с друзьями, знакомыми, которые брали кредит, проконсультироваться со специалистами, не стесняясь задавать любые интересующие вопросы. Вы должны четко представлять, что произойдет, если подпишете договор, возьмете деньги, купите квартиру и в какой-то момент не сможете платить. Что произойдет с вашей недвижимостью, где вы будете жить? Хорошо, если у вас есть какой-то дополнительный актив, например, дача, земельный участок, который можно продать и рассчитаться. А если нет? Поэтому надо семь раз отмерить, один раз отрезать, то есть просчитать свои риски. 

И банк со своей стороны тоже просчитывает, внимательно изучает клиента с точки зрения платежеспособности и если засомневается, требует созаемщика, гаранта, дополнительный залог. Но это не говорит об ущемлении прав заемщика, это просто кредитор перестраховывается. Вы можете его условие не выполнять, развернуться и пойти в другой банк. 

Заемщик тоже должен думать, прежде чем оформлять кредит. Может, не следует брать сразу большую квартиру, а взять поменьше, выплатить и дальше расширяться. Но многие берут «на вырост», поэтому берут большой кредит и не могут его осилить. А потом жилье же бывает разное - в центре города, в пригороде, элитное, еще советских времен... Надо знать, где брать, а не так, что сразу в Самале (спальный элитный район в Алматы – Т.Н.), а потом попадать в кабалу. 

Некоторые обращаются в банк за ипотечным кредитом, длительное время скитаясь по чужим углам и чисто по-человечески их можно понять: они хотят платить лучше банку за свою квартиру, чем хозяину за съемную. И берут кредит, но через какое-то время по разным причинам начинают испытывать трудности в погашении и требует уменьшить сумму ежемесячного платежа. А что такое уменьшить сумму ежемесячного платежа? 

Это значит, банк должен пересмотреть договор и увеличить срок, то есть всю сумму разделить на большее количество месяцев. Но бывает, что сроки невозможно увеличить, он, допустим, через десять лет достигает пенсионного возраста, поэтому ему дается на десять лет, на больший срок не могут дать. И когда мы разговариваем с такими заемщиками, я говорю, вы же до ипотеки жили на съемной квартире, платили сто тысяч, а сейчас эти же деньги платите за свою квартиру в банк. Вам хоть так, хоть так пришлось бы платить, так почему сейчас не платите? Я, говорит, уже пять лет плачу и, оказывается, сумма основного долга не уменьшилась. 

Вы знаете, через 4-5 лет у любого человека, даже платежеспособного, может наступить так называемая кредитная усталость, ему надоедает платить, и он начинает пропускать сроки погашения и тем самым создает проблемы себе и банку. 

Или сын женился, мама под залог берет ему квартиру, он потерял работу или не смог устроиться, сноха в декретном, у матери пенсия. Что делать? Сын не должен был соглашаться на такую ипотеку. Он должен был сказать, давайте вместе поживем, я заработаю первоначальный взнос, потом будем решать. Как говорится, Москва не сразу строилась, мы тоже были молодыми и поначалу жили в арендованных квартирах. 

Еще раз говорю, решать свою жилищную проблему только за счет банка, это заранее ставить себя в тяжелое положение. Это большое заблуждение и источник будущих проблем.

- Извините, но в кредитном договоре не написано, что вот, вы получаете 10 миллионов на 10 лет и банк вам гарантируем, что ваша зарплата никогда не изменится. При расчете банк берет вашу платежеспособность на дату получения кредита. Конечно, бывает, что человек теряет работу, но вместе с ним ведь зачастую живут другие члены семьи, например, сын или родители, почему они не платят? И когда я спрашиваю, почему они не платят, не помогают вам, отвечают, а у них отдельная семья. Но если они живут в этой квартире, в этом доме, то должны помогать платить, то есть моральную ответственность должны понимать и нести все члены семьи.

В моей практике был случай: они взяли под ипотеку большой дом, жили несколько семей, но возникла проблема с оплатой. Я говорю, пусть все скидываются и платят. Хозяйка говорит, ой, стыдно же, а потом у них свои семьи, свои кредиты, они машину купили.  

Был и другой случай – она оформила в кредит большую квартиру, у нее высокая зарплата, она содержит домработницу, дети ходят в дорогую престижную школу и вдруг она приходит в банк и просит уменьшить ежемесячный платеж. Говорит, не хватает, я же не могу отказаться от домработницы, и мне еще надо на отдых, поэтому прошу уменьшить. То есть кредит она ставит в пятую очередь. 

- Если вы взяли ипотеку, то все ваши усилия, действия и мысли, и усилия ваших близких, которые проживают вместе с вами, должны быть в первую очередь нацелены на то, чтобы быстрее рассчитаться с банком. А еще лучше, досрочно, договора это предусматривают. И дальше живите спокойно. 

Но есть и такие, которые действительно не могут дальше платить, например, потеряли здоровье, работу, и здесь мы ищем выход. 

Сейчас государством поставлена задача развивать арендное жилье - это решение жилищных проблем. Пусть он первые годы поживет в арендном жилье, потом задумается о частном доме. Вообще, что такое ипотека? Это инвестиции в недвижимость. А для того, чтобы инвестировать, необходимо иметь определенные собственные средства. Если их у вас их нет, надо искать общежитие, арендное жилье, социальное жилье, государственное жилье. Есть предприятия, которые оплачивают аренду жилья для специалистов.

- Конечно. Когда человек берет ипотечный кредит, то залогом выступает жилье. А что такое залог? В соответствии с законом, обеспечением кредита выступает недвижимость. Говоря простым языком, это означает, что в случае невозможности выполнения обязательств по ежемесячной оплате кредита и так далее, кредитор имеет право обратить взыскание на его недвижимость. Это делается двумя способами – путем внесудебной реализации, когда заемщик дает согласие банку реализовать жилье и погасить долг и судебной по иску банка. Надо отметить, судебные решения оспариваются только в установленном законом порядке. Банковский омбудсман не вправе рассматривать разногласия по ипотечным договорам, по которым имеются вступившие в силу судебные решения. 

Бывает, заемщики сами находят покупателя, продают, если конъюнктура рынка позволяет, но это делается с согласия банка. Надо заранее прийти в банк и сказать, так и так, у меня планы изменились, я хочу продать свою залоговую квартиру и досрочно погасить кредит, покупатель у меня уже есть. Банк дает согласие и в присутствии трех сторон - вы, банк и покупатель - составляется трехсторонний договор и когда новый покупатель внесет деньги, переоформляют залог на него или освобождают залог. 

Но бывают случаи, когда человек и кредит не возвращает, и на реализацию залогового жилья не соглашается. В таких случаях банк имеет право предъявить иск, и суд на первой стадии принимает решение об определении задолженности заемщика перед банком. Бояться этой процедуры не нужно, это гражданский суд, поэтому нужно обязательно ознакомиться с исковым заявлением банка, где должно быть указано, сколько вы взяли, сколько погасили, сколько осталось. Если вы не согласны с чем-то, допустим, с процентами, то заявите об этом суду. Суд, так же как и банковский омбудсман, рассматривает любые разногласия и выносит решение с соблюдением законных интересов обеих сторон - банка и заемщика. 

После судебного решения приостанавливаются все счетчики, штрафы, пеня и идет его исполнение. Но и это не последний шаг, можно с банком договориться об отсрочке и так далее. Вот сейчас внедряется программа рефинансирования, которая позволяет приостанавливать даже то решение суда, которое уже вступило в силу. Это факт, поэтому суда не надо бояться, а у нас многие боятся, начинают паниковать, думать, что у него отберут жилье и он останется на улице. 

Если заемщик не выполнят ни досудебное решение банка, ни решение суда по взысканию этой суммы в денежном выражении, то судебные исполнители вынуждены будут использовать свои законные права и просить суд дать согласие на внесудебную реализацию, на торги. В этих торгах может участвовать и сам заемщик и выкупить свое жилье. 

К сожалению, многие заемщики не знают, какие шаги необходимо предпринять, поэтому начинают неправильно действовать, совершают ошибки, и своими некомпетентными действиями порождают еще больше проблем вместо того, чтобы сесть и спокойно обсудить ситуацию и постараться найти выход. А выход всегда можно найти, можно и с омбудсманом поговорить, и с юристом, и с банком, можно попросить родственников, друзей помочь. В моей практике бывают случаи, когда человек, особенно женщины, приходят в слезах, не могут ни говорить, ни слушать, и приходится разными способами успокаивать, чтобы она взяла себя в руки и начала соображать. Бывает, даже простой совет, внимание к заемщику дают ему силу и уверенность.

 

 - Что делать, как спастись, если вам грозит просрочка по ипотеке?

- Есть золотое правило: когда вы берете кредит, у вас на всякий форс-мажорный случай должна быть заначка, желательно в размере трехмесячных выплат, иначе вы можете оказаться в очень тяжелой ситуации. 

Во-вторых, старайтесь не терять работу, не увольняться опрометчиво по собственной глупости. А если вам увольнение все же грозит, попросите не увольнять вас, объясните, что у вас кредит, пойдите на примирение, найдите общий язык. Но если это не получается, нужно пойти в банк и сказать, так и так, у меня возникает такая ситуация и попросить на какое-то время «каникулы» по платежам, пока вы не найдете другую работу. Банк может уменьшить сумму ежемесячного платежа или вообще поставить нуль, отсрочку на полгода. Но это не означает, что банк вам прощает эту сумму, он просто раскидывает ее на другие месяцы, составляет дополнительное соглашение к основному договору, выдает новый график погашения. Если заемщик согласен - подписывает, здесь никаких нарушений нет. Любые изменения в договор вносятся только по обоюдному согласию сторон, никто не может повлиять, ни суд, ни омбудсман, ни акимат, ни «Нур Отан». Договор дороже денег.

- Многие считают, что если ему дали отсрочку, то эта сумма погашена, прощена. 

- Это большое заблуждение, отсутствие финансовой грамотности. Банк в соответствии со своей кредитной политикой может снизить сумму ежемесячных выплат. Например, раньше он давал под 18%, теперь может дать под 12 или 16%. Но это в том случае, если у заемщика нет просрочек. Но бывает, человек допускает просрочку и не оповещает банк. Проходит время, накапливаются штрафы и пени и после этого он приходит в банк и просит помочь.

При уважительных причинах, банк может пойти навстречу и сделать реструктуризацию, то есть дать в долг заемщику дополнительно ту сумму, которая нужна на погашение образовавшегося долга. 

- Ну, конечно, это же не ваша тетя, это кредитная организация. И если вы согласны, вы берете эту сумму - маленький кредит в размере вашей задолженности - закрываете ее, и дальше платите по скорректированному новому графику. Здесь ничего зазорного нет, это не противозаконно. Повторяю, любые разногласия с банком решаются в интересах обеих сторон. Банк без клиентов не может работать, они дают им ресурсы в виде вкладов, депозитов и они же являются потребителями кредитов.  

Резюмируя вышесказанное, отметим: прежде чем взять ипотеку, просчитай свои риски. А если уже взял кредит, то своевременно погасите его. Если не получается, обращайтесь в банк. Если банк отказывает и дает письменное обоснование – обращайтесь к банковскому омбудсману. Банковский омбудсман всегда доступен, к нему можно обратиться и по телефону (8 727 2500 344, 2500 322), и прийти на личный прием.