Привести в соответствие
Фото: zakon.kz
Поводом для написания данной статьи послужила необходимость привлечения внимания общественности к имеющимся нарушениям прав граждан, возникающим при государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии с п. 5 ст. 118 ГК государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней является публичной. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Привести в соответствие
Поводом для написания данной статьи послужила необходимость привлечения внимания общественности к имеющимся нарушениям прав граждан, возникающим при государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии с п. 5 ст. 118 ГК государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней является публичной. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
При осуществлении своей деятельности адвокатам зачастую приходится представлять доказательства относительно наличия и отсутствия недвижимости у конкретных лиц, для наложения судом ареста и обеспечения последующего исполнения судебного акта. Согласно ст. 14 Закона «Об адвокатской деятельности», адвокат правомочен запрашивать во всех государственных и негосударственных организациях сведения, необходимые для оказания юридической помощи и осуществления адвокатской деятельности, самостоятельно собирать фактические данные, необходимые для оказания юридической помощи, знакомиться с материалами, касающимися лица, обратившегося за помощью. В силу ст. 17 Закона «Об адвокатской деятельности», государственные служащие и руководители негосударственных организаций обязаны в установленный законодателем срок дать письменный ответ на обращение адвоката, связанное с оказанием им помощи по конкретному делу.
В многолетней практике работы адвокатуры с Департаментом юстиции г. Алматы никогда не встречалось проволочек с предоставлением соответствующей информации на основании адвокатских запросов. Тем более что информация, запрашиваемая адвокатами, необходима для защиты конституционных прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Вместе с тем в последнее время участились случаи, когда сотрудники органов юстиции не просто не отвечают на запросы, го отказываются их принимать, ссылаясь на то, что подобную информацию предоставляют только сотрудникам прокуратуры и финансовой полиции.
Согласно ответу Департамента юстиции г. Алматы № 727 от 21 мая 2008 года на соответствующий адвокатский запрос предоставление информации из правового кадастра осуществляется в соответствии с требованиями ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, приказом министра юстиции от 24 августа 2007 г. № 239 утверждены «Правила предоставления информации из правового кадастра». В п. 4 настоящих правил указано, что сведения правового кадастра являются общедоступными. Вместе с тем п. 7 и п. 13 правил предусмотрено, что подобная информация, предоставляется по запросу правообладателя, правоохранительных, судебных органов, судебные исполнителей по находящимся у них в производстве делам, налоговых органов, нотариусов, наследников, конкурсных и реабилитационных управляющих в процедурах банкротства, органов опеки и попечительства. Таким образом, в тексте п. 13 данных правил содержится противоречие положениям п. 4 этих же правил.
Фактически положения вышеуказанных правил противоречат п. 3 ст. 18 Конституции, где сказано, что государственные органы, должностные лица обязаны обеспечить каждому гражданину возможность ознакомиться с затрагивающими его права и интересы документами, решениями и источниками информации. Наши граждане вправе получить от государственных органов любую информацию, затрагивающую их права и интересы, в том числе сведения из правового кадастра. Мало того, в «Правилах предоставления информации из правового кадастра» имеется противоречие с вышеуказанными положениями Закона «Об адвокатской деятельности», а также с положениями ст. 118 Гражданского кодекса. Наличие подобных противоречий недопустимо, так как Конституция РК имеет преимущественную силу перед другими законами.
В самом Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также имеются правовые упущения. В частности в ст. 17 Закона необходимо указать и праве адвоката запрашивать информацию из правового кадастра на основании адвокатского запроса, тем самым привести данный нормативно-правовой акт в соответствие с ранее принятым Законом «Об адвокатское деятельности».
Кроме того, ст. 9 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что лицо обязано обратиться за регистрацией права собственности на недвижимое не позднее шести месяцев с момента наступления юридического факта являющегося основанием для возникновения права (с момента заключения договора купли-продажи и т. п.). Однако если сделка связана с отчуждением земельных участков, то ответственные за оформление актов на землю государственные органы сами не всегда успевают оформить необходимые идентификационные документы за этот срок. И лицо физически не сможет обратиться за регистрацией права собственности на земельный участок в установленный срок. Предусмотренная же законом процедура восстановления срока судом, исходя из норм процессуального законодательства, будет выглядеть как обжалование действий органа юстиции в порядке главы 27 ГПК. Таким образом, если законодательство не усовершенствовать, то по каждому такому случаю орган юстиции будет получать своеобразное взыскание от суда. На наш взгляд, правильно было бы восстанавливать срок самим органам юстиции при наличии к тому уважительных причин. Например, уважительными причинами могут быть недостижение лицом, получившим право на имущество, совершеннолетия, нахождение лица на срочной службе в армии, нахождение в длительной командировке, болезнь и т. п.
В ст. 33 Закона предусмотрено аннулирование записей в регистрационном листе правового кадастра на основании актов суда. Данное положение закона является необходимым. Однако в законе не предусмотрен порядок осуществления данной процедуры. При вынесении судами решений о признании сделок по отчуждению недвижимости недействительными как правило признается недействительной и их государственная регистрация. Копии таких решений судов обязательно направляются в органы юстиции. При этом органы юстиции обязаны аннулировать признанную судом незаконной регистрацию права и восстановить ранее существовавшую, так как это является правовым последствием признания сделки недействительной. При этом органы юстиции не должны для этого требовать представления нового технического паспорта и т. п., поскольку восстановление ранее существовавшей регистрации не является новой регистрацией. При осуществлении первоначальной регистрации эти документы уже представлялись и имеются в регистрационном деле, судом же путем признания сделки и ее государственной регистрации недействительной восстанавливается нарушенное право граждан и юридических лиц. Поэтому по аналогии с Правилами проведения систематической регистрации, утвержденными постановлением Правительства, процедура аннулирования государственной регистрации должна осуществляться с момента получения органом юстиции вступившего в законную силу решения суда за государственный счет.
Имеются противоречия и в отношении иных норм. В частности, по ст. 51 Закона возможна регистрация прав на подземное сооружение с предоставлением правоустанавливающего документа на земельный участок, если права на него не были зарегистрированы - не оформлен гос. акт на землю. В этой же статье законодатель ссылаются на необходимость предоставления документов, предусмотренных п. 2 ст. 21 Закона. А ст. 21 Закона обязательно требует предоставить идентификационный документ - гос. акт на землю. Подобное противоречие необходимо устранить, поскольку оно позволяет свободно толковать указанные нормы закона.
Ст. 36 Закона предусмотрена выдача дубликатов правоустанавливающих документов из материалов, находящихся в регистрационном деле. Однако почему-то не предусмотрена выдача дубликата идентификационных документов - гос. акта на землю, тогда как сама по себе регистрация без предоставления идентификационного документа невозможна. Копии гос. актов на землю должны быть в регистрационном деле и, следовательно, возможно предусмотреть в законе и выдачу дубликата гос. акта на землю.
Кроме того, законом не установлен порядок регистрации юридических притязаний и аренды, тогда как предусмотрено само по себе требование об их обязательной регистрации. Также не ясно, каким образом будет предоставляться информация о зарегистрированных юридических притязаниях и аренде как виде обременения недвижимости. На наш взгляд, такая информация должна предоставляться одновременно с информацией о принадлежности имущества и входить в общую утвержденную форму информационной справки.
На применении норм нового Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» органами юстиции Алматы следует остановиться отдельно. Согласно все той же ст. 17 Закона ответ на запрос должен быть представлен в течение трех дней, фактически же это происходит минимум через семь дней.
Оставляет желать лучшего работа регистрирующих органов по исполнению судебных актов в части признания недействительной сделки по отчуждению недвижимости и ее государственной регистрации. Встречаются случаи, когда вступившие в законную силу судебные акты о признании государственной регистрации недействительной не исполняются месяцами. При этом персонально к ответственности виновных лиц не привлекают, несмотря на выносимые судами в адрес органов юстиции частные определения.
Также в обеспечение поданных в суд заявлений, на основании ранее существовавшего Указа Президента РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», до наложения ареста судом применялся так называемый в просторечии «частный арест», накладываемый по заявлению на 10 дней.
После введения в действие нового закона, заявления правообладателей о наложении «частного ареста» перестали принимать, ссылаясь на то, что законом это не предусмотрено. Тогда как ст. 29 Закона предусмотрено временное прекращение государственной регистрации на основании заявления правообладателя сроком на 15 дней. Поэтому факты отказа в приеме заявлений о временном прекращении государственной регистрации являются противозаконными.
Для того, чтобы обратить внимание уполномоченного органа на проблемы законодательства, нами было направлено письмо в адрес Министерства юстиции РК о необходимости совершенствования принятых норм и приведения их в соответствие с другими нормами действующего законодательства. Также надеемся, что после публикации этой статьи уполномоченный государственный орган обратит внимание на указанные нами недостатки в работе его территориальных подразделений и примет меры для их устранения с привлечением к ответственности виновных в этом лиц.
Мухтар Айткожин,
адвокат Алматинской
городской коллегии адвокатов,
член ОО «Форум адвокатов»
