Добросовестно, открыто, непрерывно (Г.Ержанова, судья судебной коллегии Костанайского областного суда)
Фото: zakon.kz
Добросовестно, открыто, непрерывно
Галия Ержанова,
судья судебной коллегии
Костанайского областного суда
Согласно п. 1 ст. 240 ГК лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение семи лет либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Норма ст. 240 ГК РК не является новым институтом гражданского права, однако судебная практика показывает, что применение данной нормы не всегда остается единообразным в практике рассмотрения дел этой категории.
Для правильного применения правил этой статьи высшим судебным органом разработано несколько нормативных постановлений. Так, в Нормативном постановлении Верховного Суда РК от 20 апреля 2006 года № 3 «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником» определено несколько оснований, при наличии которых можно признать право собственности в силу приобретательной давности. Это наличие оснований добросовестности, открытости и непрерывности владения.
Добросовестность владения означает, что лицо стало владельцем жилища правомерно, т.е. оно оказалось у данного владельца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами либо не противоречат им, но не получили правового оформления (например, передача собственником жилища без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи, аренды и т.д.).
Открытость владения означает, что лицо не принимает никаких мер, направленных на то, чтобы скрыть обстоятельство владения жилищем, несет бремя содержания жилища, оплачивает коммунальные услуги и т.п.
Непрерывность владения означает, что жилище находится во владении данного лица в течение семи лет без передачи права владения третьим лицам.
Практика показывает, что прежде суды, рассматривая такие иски, устанавливали в соответствии с Нормативным постановлением данные основания и, как правило, удовлетворяли иски, и подобные решения не обжаловались местным исполнительным органом. В последние два-три года судебная практика показывает, что стали возникать притязания местного исполнительного органа, как правило, выступающего в качестве ответчика, на оспариваемые объекты недвижимости, при этом они полагают, что истцы недобросовестно владеют и пользуются имуществом. В обоснование таких возражений акиматы приводят доводы о том, что, по их мнению, истец завладел данным имуществом в силу незаконных обстоятельств, таких как предоставление имущества правлением гаражного общества (дачного общества) либо с устного согласия бывшего фактического владельца.
Суды устанавливали фактические обстоятельства, указанные как в норме Гражданского кодекса РК, так и в Нормативном постановлении, применяя основания закона. На основании п. 7 постановления Верховного Совета РК от 27 декабря 1994 года «О введении в действие Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть)» в срок приобретательной давности засчитывается время фактического владения жилищем до введения в действие этого Кодекса. В соответствии с п. 3 ст. 240 ГК гражданин или юридическое лицо, которое ссылается на давность владения, может присоединить к времени своего владения все то время, в течение которого владел данным жилищем тот, чьим правопреемником он является.
Суды в своей практике обоснованно и правомерно, применяя нормы как материального права, так и нормы процессуального законодательства, таким образом защищали права фактического владельца в соответствии со ст. 9 ГК путем признания за ним права собственности на имущество.
Довод о том, что граждане владеют указанным имуществом незаконно, по нашему мнению, звучит несколько некорректно, поскольку обязательным признаком владения приобретательной давности является его незаконность, которая означает отсутствие юридического основания, то есть титула на владение.
Реальная жизненная ситуация, связанная с фактическим владением имуществом, показывает, что в отдельных случаях у владельца не имеется никаких доказательств по договорным обязательствам. Обстоятельства, перечисленные в п. 13 Нормативного постановления, носили формальный характер, по устной договоренности. Теперь, по прошествии многих лет, претензий с предполагаемой стороны по обязательствам не имеется, владелец несет бремя содержания имущества, соответственно, у него возникают в связи с длительным пользованием имуществом, которое ему не принадлежит по праву собственности, обязательства перед Законом, а именно: придать существующим фактическим отношениям юридическое значение, узаконить титульно свое право. В данном случае, по нашему мнению, этой цели и служит институт приобретательной давности.
На наш взгляд, в этой ситуации имеют значение принципы гражданского права - добросовестность, разумность, справедливость, содержащиеся в ст. 8 Гражданского кодекса РК: граждане и юридические лица должны действовать при осуществлении принадлежащих им прав добросовестно, разумно и справедливо, соблюдая содержащиеся в законодательстве требования, нравственные принципы общества, а предприниматели также правила деловой этики. Эта обязанность не может быть исключена или ограничена договором. Добросовестность, разумность и справедливость действий участников гражданских правоотношений предполагаются. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, направленные на причинение вреда другому лицу, на злоупотребление правом в иных формах, а также на осуществление права в противоречии с его назначением. В случае несоблюдения указанных требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
В связи с этим было бы справедливо рассуждать, что если собственник имущества длительное время не выражал намерений признать вещь своей, он смирился с ее утратой, и при отсутствии презумпции государственной собственности целесообразно было бы признать эту вещь собственностью фактического добросовестного владельца. Следовательно, институт приобретательной давности, по своей сути, должен защищать права настоящего владельца против прежнего.
Добросовестность фактического владельца исключает противоправность его поведения. Следовательно, удовлетворение иска фактического владельца зависит не от того, что владение было незаконным, а от добросовестности или недобросовестности приобретателя. От недобросовестного владельца имущество истребуется всегда, а вот от добросовестного, хотя бы и неправомерно владеющего чужой вещью, лишь в определенных законом случаях. Отсюда вывод, лицо незаконно, но добросовестно завладевшее чужим имуществом, может приобрести на него право собственности.
Добросовестность владения гражданское законодательство ряда стран рассматривает в качестве обязательного признака для приобретательной давности. Так, гражданско-правовые нормы законодательства США, посвященные приобретательной давности, исключают возможность предъявления собственником иска о возврате недвижимости, если фактический владелец непрерывно, в продолжение установленного конкретным штатом срока, владел ею, уплачивал необходимые налоги.
Еще одной проблемой при рассмотрении исков о признании права собственности являются такие иски, где в обоснование заявленных требований истец указывает, что его право собственности возникло в результате определенной сделки. Нормами ч. 2 ст. 154 ГК предусмотрено, что если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной; в этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Между тем каждый гражданин вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права в порядке, который выбрал сам.
В Костанайский городской суд обратился истец Н. с иском о признании права собственности на гараж № 669 в ОО ВКСЧА «Восток». В ходе рассмотрения указал, что он в 2006 году приобрел спорный гараж у Д., за который заплатил 800 долларов США. С того момента он пользуется, владеет, распоряжается данным гаражом как своим собственным, право собственности на объект не зарегистрировано.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано, суд апелляционной инстанции решение суда отменил, новым решением иск удовлетворил, признал право собственности на спорный гараж за истцом Н. ввиду того, что истец подтвердил факт добросовестного приобретения имущества от предыдущего владельца, однако надлежащего оформления не сделал в силу существовавшего на тот период порядка. В результате рассмотрения доводов кассационного протеста и жалобы представителя ответчика постановление апелляционной коллегии оставлено без изменения. Кассационная коллегия указала, что спорное имущество оказалось у истца в результате событий, которые не противоречат закону, но не получили надлежащего оформления.
Таким образом, истец Н., обращаясь в суд, указывает обстоятельства, при которых он стал владельцем имущества, а именно: совершена сделка купли-продажи гаража. При этом установлено, что существовавший тогда регламент регистрации прав собственности носил явочный характер. Обычно сделки по продаже гаража заключались в правлении общества путем переписки членского билета с продавца на покупателя и составления заявления на имя председателя общества от продавца о продаже им гаража и исключении его из членов Общества, заявления покупателя о включении его в члены общества.
Представляется, что избрание истцом именно такого способа защиты своего права путем предъявления в суде искало, указанным основаниям и предмету иска является прерогативой самого истца.
Таким образом, приобретательная давность как гражданско-правовой институт в законодательстве разных стран, в том числе и нашей страны, должен служить интересам фактического владельца, добросовестно осуществляющего правомочия собственника в отношении имущества, которым он обладает.
