Национальный банк разработал новую схему купли-продажи недвижимости (И.Смирнов)
Фото: zakon.kz
Национальный банк разработал новую схему купли-продажи недвижимости
В скором времени, если постановление правления финрегулятора будет принято, рынок вторичного жилья ждут серьезные изменения. Как и обещалось ранее, тенге станет реальной валютой сделки.
Национальный банк Казахстана опубликовал проект постановления правления «О внесении изменений и дополнений в некоторые нормативные правовые акты Республики Казахстан по вопросам открытия, ведения и закрытия банковских счетов клиентов в банках Республики Казахстан, а также проведения операций с документарными аккредитивами банками Республики Казахстан». Согласно документу, изменяются особенности открытия, ведения и закрытия текущего счета частного нотариуса по договору банковского счета.
Сейчас частный нотариус всего лишь заверяет договор купли-продажи недвижимости, уточняя у сторон, соблюдены ли все условия сделки и переданы ли покупателем денежные средства продавцу. Далее новый собственник подает документы на регистрацию в ЦОН.
Изменения касаются передачи денег. Теперь покупатель должен положить деньги на счет нотариуса, нотариус - заверить договор, и только после этого продавец получит деньги. В договоре банковского счета должны быть указаны условия и порядок выдачи денег с депозита нотариуса, предусматривающие выдачу наличных денег депоненту - физическому лицу или перевод денег с депозита нотариуса на банковский счет депонента - физического либо юридического лица, порядок распоряжения деньгами, находящимися на депозите нотариуса, предусматривающий выдачу или перевод денег с депозита нотариуса депоненту. В договоре также описывается порядок оплаты вознаграждения банку, в котором открыт депозит нотариуса, при внесении денег на депозит нотариуса.
Анализ тарифов банков второго уровня показывает, что за зачисление наличных денег на счет банки снимают от 0,2% до 0,45% от суммы. Снятие наличных - от 0,3% до 1%. То есть к сумме договора следует добавить средства на банковскую комиссию.
После открытия депозита нотариуса банк не позднее одного рабочего дня уведомляет орган государственных доходов об открытии счета. Это позволит контролировать доходы казахстанцев, в том числе от перепродажи недвижимости. Расчеты между резидентами Казахстана производятся исключительно в тенге.
«Мы живем в Казахстане, соответственно, должны измерять все свои цены, доходы и так далее в тенге и тратить все это в тенге. Это относится и к крупным активам, это относится к недвижимости, к автомобилям - они должны измеряться в тенге. Возьмем недвижимость. Ценообразование на этом рынке исторически было привязано к доллару. Хотя сейчас на самом деле при строительстве жилья подавляющая часть материалов используется местного производства - до 80 процентов. То есть при создании этого актива не используется доллар, соответственно, на его ценообразование доллар оказывает очень посредственное воздействие.
Почему цены на недвижимость должны фиксироваться в иностранной валюте, мне не очень понятно. А для населения недвижимость, я считаю, - это все-таки базовый актив, к которому человек стремится в течение всей жизни. Это фундаментальная цель - иметь каждому человеку свое жилище. И, соответственно, я считаю, что основной актив, к которому население стремится, если он будет выражаться в тенге, то, соответственно, у тебя не будет в течение жизни проблем с тем, что ты копишь в тенге. Ты копишь в тенге на актив, который измеряется в тенге. Это большая системная работа. Сложно сказать, сколько времени на это уйдет, но не делая ничего, мы не добьемся ничего. Чем быстрее мы это сделаем, у нас есть очень хороший конкретный план по дедолларизации, мы его хотим еще и усилить конкретными мерами», - сказал ранее в интервью КТК председатель Нацбанка Данияр Акишев.
По данным «Казриэлта», на вторичном рынке квартир средняя цена за квадратный метр в апреле 2016 года составила 377,9 тыс. тенге. Цены в тенге за месяц выросли на 28,26%.
Активность на рынке недвижимости снижается. Как сообщает Комитет по статистике РК, в марте 2016 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 14 193, что на 0,8 % меньше февральского показателя. Лидерами по количеству сделок с жильём остаются Алматы с 2450 сделками и Астана с 2220 сделками. Минимальные показатели - не более 500 сделок - отмечены в Атырауской, Кызылординской и Северо-Казахстанской областях. В то же время количество сделок в марте текущего года на 23% выше по сравнению с аналогичным периодом 2015-го. В разрезе квартальных изменений (январь - март 2016-го к январю - марту 2015-го) прирост составил 10,1%. В марте квартиры продавали и покупали 9 981 раз. В тройке лидеров, как и прежде, Алматы (2 155 сделок), Астана (2 144) и Карагандинская область (1 059). В аутсайдерах - Кызылординская (90) и Атырауская (141) области.
Участники рынка предлагают свои варианты сделок. Так, в конце апреля Казахстанская федерация недвижимости предложила банкам создать «кабинеты недвижимости» для проведения безналичных сделок при продаже и покупке жилья. Такие «кабинеты» нужны потому, что сейчас разрабатывают Кодекс «О государственных доходах» - он предусматривает ограничение оборота налички на рынке недвижимости.
«Возможный запрет на расчет наличными - еще один из положительных инструментов по культуре взаиморасчетов за недвижимое имущество. Это вывод из тени наличной ликвидности, внятное налогообложение, полное отсутствие рисков на момент сделок купли-продажи, которые сопровождаются чемоданами наличных денег и услугами инкассации», - сказал президент федерации Ермек Мусрепов.
Также федерация советовала подумать банкам о введении новых услуг для клиентов - на рынке ожидаются изменения. Ермек Мусрепов советует: «В случае внедрения рекомендуем создать такой продукт, как «кабинет недвижимости» для осуществления сделок купли-продажи. На рынке недвижимости Казахстана сделки безналичным платежом проводятся на уровне 30%. Остальное остается в тени. Как профессиональный участник рынка недвижимости, федерация всегда поддерживает государственные программы, которые выводят рынок недвижимости страны на новые ступени развития».
Это можно сравнить с услугой «одного окна» для инвесторов - все можно решить в одном месте. Ермек Мусрепов объяснил процесс использования «кабинета» так: «К примеру, проводить сделку в одном кабинете - там же подписали договоры с нотариусом и там же провели безналичные операции. Это как режим «одного окна», где присутствуют все участники сделки вместе с нотариусом, которого приглашают, или это может быть нотариус банка. Он регистрирует сделку, проверяет юридическую чистоту объекта, после согласия всех сторон подписывается договор и заявление на перевод денег».
В Кодекс о госдоходах планируют ввести норму, согласно которой налог на имущество и земельный налог будут объединены в один налог на собственность. Дело в том, что недвижимые объекты (земля, строения, сооружения), неразрывно связанные друг с другом, облагаются разными налогами. Кроме того, налоговая база не учитывает реальную стоимость объектов: по земле налоговая база имеет натуральное выражение, по зданиям, сооружениям - остаточную стоимость по бухучету или оценочную, основанную на фиксированной базовой стоимости. На практике оценочная стоимость, определяемая в целях налогообложения, зачастую отличается от рыночной стоимости и стоимости, определяемой отчетами об оценке банками второго уровня при оформлении залогового имущества. Контроль за сделками с недвижимым имуществом позволит определить рыночные цены жилья.
Игорь Смирнов
