Право собственности: исследовать все обстоятельства (Айсулу Жумашева, судья суда г. Актобе)
Фото: zakon.kz
Право собственности: исследовать все обстоятельства
Айсулу Жумашева,
судья суда г. Актобе
Одной из наиболее распространенных категорий гражданских дел являются дела, связанные с защитой права собственности. Гражданским законодательством определен широкий перечень способов этой защиты. Вместе с тем на практике зачастую возникают сложности при рассмотрении данной категории дел.
Недвижимость как субъект права собственности граждан и негосударственных юридических лиц сегодня активно участвует в обороте, являясь предметом различных сделок по отчуждению, что приводит к прекращению права собственности на него у одних участников правоотношений (у первоначального собственника) и возникновению права собственности у других участников правоотношений - у приобретателя. Поскольку не все участники правоотношений являются добросовестными, право собственности нуждается в защите. Защита права собственности и иных вещных прав осуществляется всеми теми способами, что и защита всех субъективных гражданских прав. Это общие способы защиты права собственности, перечисленные в ст. 9 ГК, и специальные, перечисленные в гл. 15 ГК.
Довольно распространенный характер имеет предъявление собственниками в целях защиты своего права требований о признании права собственности в судебном порядке в соответствии со ст. 259 ГК. Судебная практика по рассмотрению данной категории дел складывается по-разному. Требование о признании права собственности как вещно-правовой способ защиты относится к вне-договорному требованию собственника о констатации перед третьими лицами факта принадлежности права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий с лишением владения.
В настоящее время вопросы регистрации прав на недвижимость регулируются Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 26 июля 2007 года, ст. 9 которого закреплено, что лицо обязано обратиться с заявлением о государственной регистрации не позднее шести месяцев с момента наступления юридического факта, являющегося основанием для возникновения права (обременения права), в том числе нотариального удостоверения договора, вступления в силу решения суда, выдачи иных правоустанавливающих документов, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 настоящей статьи.
Нарушение физическими и (или) юридическими лицами этого срока влечет за собой ответственность, предусмотренную законодательством. Восстановление пропущенного срока осуществляется в судебном порядке. Между тем данное требование закона не всегда выполняется. Как правило, приобретаемая собственность по договору купли-продажи в совместном юридическом браке оформляется на одного из супругов, который в силу небрежности не осуществляет ее государственную регистрацию, как того требует закон. Невыполнение всеми собственниками требований закона относительно регистрации своих прав является причиной участившихся обращений с требованиями о защите права собственности (другим супругом либо любым иным сособственником) со ссылкой на неправомерное отчуждение общей совместной собственности без их согласия. На практике в таких случаях предметом иска является требование о признании такой сделки недействительной, но основанием иска является утверждение о том, что истец является также сособственником спорного имущества. То есть одним из исковых требований является иск о признании права собственности в общем совместном имуществе.
На практике возникают определенные вопросы по искам о признании собственности на самовольную постройку. Так, действующим законодательством допускается легализация самовольной постройки. Это вытекает из положений ст. 244 ГК и п. 4 нормативного постановления Верховного Суда РК от 9 июля 1999 года «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище», которые в порядке исключения предусматривают возможность возникновения права собственности на самовольную постройку, если этим не нарушаются законные интересы и права других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан (это должно подтверждаться наличием разрешительных документов соответствующих служб: пожарной, СЭС, госархконтроля, экологии). При этом лицо, осуществившее самовольную постройку, должно законным образом оформить земельный участок.
Это положение конкретизировано п. 12 нормативного постановления Верховного Суда от 16 июля 2007 года № 5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» и разъяснено: поскольку самовольная постройка на земельном участке, не отведенном для этих целей, может быть узаконена при условии, что данный участок будет предоставлен истцу в установленном законом порядке, в стадии подготовки дела к судебному разбирательству судье следует предложить истцу представить доказательства того, что земельный участок будет предоставлен ему и что строение соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам. Такими доказательствами могут быть выданные акимом и уполномоченными органами документы о согласии в предоставлении истцу земельного участка и соответствии строения нормам и правилам.
При рассмотрении таких споров следует обратить внимание на положения ст. 244 ГК. Согласно ч. 1 данной статьи самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на не сформированной в земельные участки земле, принадлежащей государству, на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку, а также созданные без получения на это разрешений, необходимых в соответствии с земельным законодательством РК, законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и иным законодательством РК. В соответствии с ч. 2 лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Согласно ч. 3 право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Как видно, самовольная постройка - это возведение строения:
- на государственной земле, не сформированной в земельные участки;
- на земельном участке, не принадлежащем данному лицу.
А также в обоих случаях, когда строение возведено без разрешительных документов. В первом случае судам необходимо установить, что уполномоченный орган может предоставить земельный участок одному из заинтересованных лиц или сообщить суду о том, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен той из сторон, за которой суд признает право собственности на строение. Для суда именно это должно служить доказательством того, что сохранение постройки не повлечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц. Лицо, которое возвело это строение, также должно представить доказательства прохождения всех разрешительных процедур и получения положительного заключения. Второй случай узаконения самовольной постройки - когда с таким иском обращается хозяин земельного участка либо лицо, в чьем законном владении этот участок находится. В данном случае владелец земельного участка должен предоставить лишь положительное заключение соответствующих уполномоченных органов на выдачу разрешения на возведение строения. Если суд такой иск удовлетворит, то лицу, которое возвело это строение, лишь возмещаются расходы по возведению строения.
Следующий способ защиты права собственности, к которому зачастую прибегают собственники, - это иски признания сделки, совершенной с его имуществом, недействительной. На практике одновременно предъявляется требование об истребовании имущества, выбывшего вследствие недействительной сделки, со ссылкой на ст. 261 ГК.
Из анализа ст.ст. 157, 158, 159, 160 ГК, регулирующих вопросы недействительности сделок, можно сделать вывод, что закон позволяет таким способом защитить право собственности, т.е. посредством признания определенного порока в заключенной сделке (вследствие заблуждения, обмана, тяжелых обстоятельств, преступной цели, притворности, мнимости) возвратить свое имущество. В силу приведенных положений закон обязывает одну сторону вернуть другой то, что она получила по сделке. На практике имеет место определенный конфликт виндикации и реституции. Виндикация является самостоятельным специальным способом защиты права собственности (ст. 261 ГК), а реституция - это правовое последствие, вытекающее из такого общего способа защиты права собственности, как иск о признании сделки недействительной.
Так, из анализа ст.ст. 157, 158, 159, 160 ГК можно сделать вывод, что закон позволяет таким способом защитить право собственности. Характерным являются при этом присутствие таких признаков, как участие собственника в сделке и наличие его определенной воли. Бесспорно, это исключает виндикацию, которая, напротив, предусматривает отсутствие каких-либо обязательственных отношений между собственником и фактическим владельцем. Поэтому при признании сделки недействительной, логично, что от воли сторон оспоренной сделки зависит применение вида реституции (обращается внимание по сделке, совершенной с участием первоначального собственника), ибо при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки, заявленного стороной этой сделки, правила ст. 261 ГК не должны применяться. Поскольку в данном случае по недействительной сделке ответчик не должен доказывать возмездность и добросовестность приобретения спорного имущества, как это прописано ст. 261 ГК. Истцу достаточно представить доказательства того, что имеется одно из 11 оснований, перечисленных в ст. 159 ГК, для признания сделки недействительной, что само по себе влечет применение последствий недействительности данной сделки, т.е. реституции.
Обратимся к ст. 261 ГК, согласно которой, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Истребование имущества по основаниям, указанным в п. 1 настоящей статьи, не допускается, если оно было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений.
Как видно, речь идет об имуществе, приобретенном добросовестным приобретателем не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать. При этом следует четко дифференцировать положения ст.ст. 260, 261 ГК. Так, ст. 260 ГК предполагает истребование имущества из чужого незаконного владения, т.е. когда оно находится у ответчика без каких-либо правовых оснований, а ст. 261 ГК - у законного владельца. П. 18 нормативного постановления от 16 июля 2007 года действительно разъяснено, что если жилище отчуждено по возмездному договору лицом, которое не имело на это право, то собственник вправе обратиться в суд с иском об истребовании жилища у добросовестного приобретателя с признанием сделки недействительной.
Если при рассмотрении дела суд установит, что последующий покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, а жилище выбыло из владения собственника по его воле, то в удовлетворении исковых требований может быть отказано. Бремя доказывания наличия этих трех случаев лежит на истце. Если имущество приобретено безвозмездно у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество у добросовестного приобретателя во всех случаях. В остальных случаях, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, имущество не истребуется у приобретателя. Также имущество не истребуется у приобретателя, если оно было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений, в том числе ошибочных судебных решений.
Хотелось бы отметить, что нестабильна практика судов при разрешении споров, связанных с правом собственности, когда один гражданин имеет правоустанавливающий документ без регистрации права в установленном порядке, а второй получил правоустанавливающий документ позже, но произвел такую регистрацию. При рассмотрении дел данной категории судам необходимо тщательно исследовать все обстоятельства, правильно применять материальный закон и давать надлежащую правовую оценку исследованным доказательствам по делу.
