Закрепить предварительные договоренности (Акмарал Жумабекова, судья Есильского районного суда Акмолинской области)
Фото: zakon.kz
Закрепить предварительные договоренности
Акмарал Жумабекова,
судья Есильского районного
суда Акмолинской области
С развитием рыночных отношений, частной собственности, ростом экономически самостоятельных частных предприятий меняются сфера применения и использования договора, его роль и значение в гражданском обороте.
Договор - одна из широко применяемых разновидностей гражданско-правовых сделок. Он совершается благодаря волеизъявлениям двух или нескольких лиц, каждое из которых выступает как самостоятельная сторона гражданского правоотношения перед другой стороной в двусторонних сделках и перед всеми другими сторонами в сделках многосторонних. Но чтобы волеизъявления связывали лиц, их совершивших, они должны быть взаимно согласованы.
Говоря о предварительном договоре, нужно понимать, что предварительный договор предполагает обязанность сторон заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Предварительный договор является одним из видов гражданско-правовых договоров. Соответственно, к нему применяются все основные положения о договорах. Как и любому другому виду договора, предварительному договору присущ ряд особенностей.
Во-первых, предварительный договор, будучи договором, главной целью которого является заключение впоследствии основного, в качестве существенных условий имеет условие о предмете, а также условиях основного договора. То есть наряду с существенными условиями предварительного договора в нем должны быть определены и те, которые будут являться существенными для основного договора. Но эту норму следует трактовать расширительно. Т.е. в случае, если одно из существенных условий основного договора согласовано не было, для сторон предварительного договора исключается возможность обратиться с иском о понуждении заключения основного договора и взыскания с контрагента убытков, причиненных вследствие уклонения одной стороны от заключения договора.
Во-вторых, форма предварительного соглашения должна соответствовать форме основного договора, если, например, основная сделка должна совершаться в нотариальной форме, то и предварительный договор следует заверить у нотариуса, либо он будет считаться ничтожным. Это положение также относится и к договорам, требующим в соответствии с Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обязательной государственной регистрации. В случае, если форма основного договора не установлена, предварительный договор должен быть заключен в письменной форме, т.е. другими словами предварительный договор в письменной форме может предшествовать основному договору как в письменной так и в устной форме, если такой договор относится к числу тех, которые могут заключаться в устной форме.
В качестве третьей особенности следует указать срок для заключения основного договора. П. 4. ст. 390 ГК РК в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, предусмотренный им договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Сроки имеют значение в тех случаях, когда одной из сторон придется обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.
Однако ч. 6 ст. 390 ГК РК не предусмотрен возврат исполненного. Следовательно, применяется специальное правило о сохранении исполненного у получившего.
Из понятия ч.ч. 5 и 6 ст. 390 ГК РК следует, что нет необходимости в установлении специального правила для предварительного договора о последствиях нарушения и прекращения обязательства при отсутствии в этом вины сторон. Полагаем, что эти части следует изложить в другой редакции: «не заключение предварительного договора в установленные сроки прекращает предусмотренные им обязательства». Вот тогда и будет ясно, что действуют общие нормы об убытках и последствиях прекращения обязательства.
Так, стороны могут заключить договор, по которому собственник жилого дома обязуется его продать покупателю, а покупатель - купить жилой дом в начале летнего сезона. В указанном предварительном договоре обязательно должно содержаться условие, позволяющее определить тот жилой дом, который будет продан в будущем. В противном случае данный предварительный договор будет считаться незаключенным. В этом же договоре может быть указание на цену, по которой жилой дом будет продан или установлен порядок ее определения. Однако отсутствие последнего условия не влияет на действительность данного предварительного договора, товар должен быть оплачен по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.
Нередко продавец отказывается продать жилой дом покупателю, при этом он ссылается, например, на то что неправильно понята суть предварительных договоренностей или найден более выгодный покупатель. Пострадавший в этом договоре пытается защитить свои права в суде и возместить убытки за счет несостоявшегося контрагента. Обычно такие исковые требования остаются без удовлетворения, так как пострадавший не может представить доказательств того, что у ответчика возникли перед ними какие-то обязательства (документальных доказательств либо вообще нет, либо их недостаточно).
Однако в соответствии со ст. 390 ГК РК сторона, виновно уклоняющаяся от заключения основного договора, обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки, если иное не предусмотрено законодательством или договором.
Чтобы избежать подобного варианта развития событий и получить хоть какие-то гарантии, стороне необходимо закрепить предварительные устные договоренности в неких промежуточных документах, в которых обычно устанавливают обязанность сторон заключить в будущем основной договор (купли-продажи, хранения и т.д.). Их называют по-разному - предварительное соглашение, протокол о намерениях. На практике предварительный договор служит промежуточным звеном между протоколом о намерениях, который не влечет для сторон никаких юридических и финансовых обязательств, и реальным договором. Согласно гражданскому законодательству для придания протоколу о намерениях силы предварительного договора необходимо прямо указать на это.
