Владелец, но не собственник (Г. Абубакиров, судья суда г. Актобе)
Фото: zakon.kz
Владелец, но не собственник
Г. Абубакиров,
судья суда г. Актобе
Начиная с 2006 года несколько раз проводилась легализация имущества, право на которое не оформлено в соответствии с законодательством, то есть имущество, на которое отсутствуют правоустанавливающие документы, и права на которое не зарегистрированы в установленном порядке. Многие воспользовались предоставленной возможностью и узаконили свои права, но есть и те, кто до настоящего времени этого не сделал, в связи с чем спорные ситуации приходится разрешать суду.
Согласно действующему законодательству споры, связанные с лишением или ограничением права собственности, подлежат защите путем предъявления иска в суд. Иски о признании права собственности на жилище рассматриваются в порядке искового производства.
Иски по оспариванию, признанию права собственности на жилище, то есть на недвижимое имущество, подаются в городские (районные) суды общей юрисдикции по месту нахождения недвижимого имущества. Иски о признании права собственности на самовольно построенное жилище предъявляются к местному исполнительному органу и рассматриваются судом в порядке искового производства.
В практике суда г. Актобе встречаются случаи предъявления заявлений об установлении факта владения, пользования и распоряжения жилищем на правах собственности. Дела данной категории характеризуются возможным наличием спора о факте, но безусловным отсутствием спора о праве.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 8 нормативного постановления Верховного Суда РК от 28 июня 2002 года № 13 «О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение», факты владения, пользования и распоряжения имуществом на правах собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления устанавливаются судом при наличии двух условий:
- если у заявителя имелся правоустанавливающий документ о принадлежности имущества, но он утрачен;
- если указанный факт не может быть установлен во внесудебном порядке.
При этом суд при рассмотрении таких дел устанавливает лишь факт наличия документов, подтверждающих принадлежность имущества заявителю, а не его право собственности.
Согласно требованиям действующего законодательства право собственности на жилище у приобретателя возникает с момента его государственной регистрации уполномоченным органом, однако ее отсутствие не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.
Основания приобретения права собственности на жилище предусмотрены как общими нормами гражданского законодательства (ст.ст. 235 - 248 ГК РК), так и нормами жилищного законодательства (ст. 12 Закона РК «О жилищных отношениях»).
В соответствии с ч. 2 ст. 235 ГК РК право собственности на имущество, в том числе недвижимое, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Суд принимает во внимание, что в соответствии со ст. 187 ГК РК исковая давность не распространяется на требования собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения. Поэтому нормы ст. 178 ГК о применении сроков исковой давности применению по спорам о признании права собственности на жилище не подлежат.
В случае несоблюдения формы сделки, когда фактически совершенная сделка подтверждается иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами (распиской о продаже жилища и получении денег либо выдачей доверенности на право отчуждения), при неизвестности места жительства продавца истец может обратиться в суд с иском о признании сделки действительной, указав в качестве ответчика продавца, а суд обязан известь его по последнему известному месту его жительства.
При рассмотрении дел данной категории необходимо иметь в виду, что право распоряжения жилищем у приобретателя возникает только с момента государственной регистрации права собственности, и собственник, совершивший сделку по отчуждению жилища в установленной форме, не может им впоследствии распоряжаться, поскольку жилище является предметом уже исполненного обязательства, а покупатель, не совершивший его государственную регистрацию, признается его законным владельцем, но не собственником.
Если покупателем регистрация жилища произведена надлежащим образом, а стоимость жилища полностью не оплачена, то в соответствии с п. 3 ст. 439 ГК РК, продавец вправе требовать уплаты стоим ости жилища и неустойки согласно ст. 353 ГК.
При рассмотрении дел судам необходимо учитывать, что ст.ст. 158 - 160 ГК предусмотрены конкретные основания недействительности сделок. При этом нужно иметь в виду, что ст. 157 ГК содержит общее правило о недействительности сделки и последствиях ее недействительности и не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.
Вместе с тем судам следует иметь в виду, что последствия недействительности сделок, указанные в ст. 158, п.п. 1-3, 5 ст. 159, ст. 160 ГК, могут применяться судом по требованию любого заинтересованного лица, так как в соответствии с п. 8 ст. 157 ГК недействительная сделка недействительна с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
При разрешении иска об истребовании жилища из чужого незаконного владения истцом, право требования которого вытекает из недействительности сделки как совершенной недееспособным лицом, а также при наличии оснований, указанных в ст. 158, п.п. 1-3 ст. 159, ст. 160 ГК, либо незаконности акта государственного органа, суды при требовании о признании сделки или акта недействительными вправе давать оценку такой сделке либо акту государственного органа. При этом необходимо учесть, что если лицо приобрело право собственности на жилище на основании сделки, признанной недействительной, или акта государственного органа, не соответствовавшего требованиям законодательства, то правовых оснований для истребования жилища у него не имеется.
Если при рассмотрении иска об истребовании жилища из чужого незаконного владения выяснится, что он основан на недействительности сделки, совершенной лицом, впоследствии признанным недееспособным, или в случаях, указанных в п.п. 6-11 ст. 159 ГК, то суды не вправе по своей инициативе признать ее недействительной.
Следует иметь в виду, что удовлетворение исковых требований о признании права собственности на самовольно построенное жилище возможно только при условии, если сохранение постройки не повлечет нарушений законных интересов других лиц или не создаст угрозы жизни и здоровью граждан. Эти условия должны подтверждаться органами, уполномоченными осуществлять государственную приемку законченных строительных объектов.
При рассмотрении иска о признании права собственности на жилой дом, самовольно возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей, он может быть удовлетворен только при условии, что данный участок будет предоставлен истцу в установленном законом порядке. На самовольно возведенный жилой дом, расположенный на неправомерно занимаемом земельном участке и построенный без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, установленная ст. 240 ГК приобретательная давность не распространяется.
При рассмотрении иска об истребовании жилища у добросовестного приобретателя судам необходимо учитывать, что интересы приобретателя, проявившего разумную осторожность, добросовестность и осмотрительность, подлежат защите. Неопровержимые факты добросовестного владения и пользования жилищем, наряду с другими доказательствами, являются основанием для признания лица добросовестным приобретателем.
Если в судебном заседании будет установлено, что приобретатель знал или должен был знать об отчуждении жилища лицом, не имеющим на это права, либо если в момент совершения возмездной сделки в отношении продаваемого жилища имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было или могло быть известно, и эти притязания впоследствии признаны правомерными, то он не может быть признан добросовестным приобретателем. Кроме того, следует иметь в виду, что не может быть предметом рассмотрения самостоятельный иск о признании лица добросовестным приобретателем.
Собственник вправе истребовать жилище у добросовестного приобретателя лишь в случае, когда жилище выбыло из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Следует принимать во внимание, что такими случаями являются, в частности, совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя собственника с другим лицом и т.п. При этом собственник должен доказать факт выбытия жилища помимо его воли.
Если в судебном заседании будет установлено, что последующий покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, а жилище выбыло из владения собственника по его воле, то в удовлетворении исковых требований может быть отказано. Решение суда является основанием для регистрации права собственности добросовестного приобретателя на жилище.
Следует иметь в виду, что подлежит удовлетворению иск собственника об истребовании жилья у лица, приобретшего спорное жилье в результате публичных торгов, проведенных в порядке, установленном для исполнения судебных актов. В случае если проданное с торгов жилье утеряно собственником или лицом, которому оно передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли, собственник вправе истребовать жилье и у добросовестного приобретателя.
Собственник жилища вправе на основании ст. 264 ГК предъявить иск об устранении всяких нарушений его прав на жилище, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Следует иметь в виду, что на такое требование срок исковой давности не распространяется. В соответствии со ст. 265 ГК лицо, хотя и не являющееся собственником жилища, но владеющее им на законных основаниях, имеет право на защиту владения жилищем наравне с защитой права собственности, в том числе от незаконных действий собственника.
