Исходя из стоимости имущества (Г. Абдигалиева, судья суда г. Астаны)
Фото: zakon.kz
Исходя из стоимости имущества
Г. Абдигалиева,
судья суда г. Астаны
Актуальной категорией гражданских дел являются дела о принудительном изъятии земельных участков для государственных нужд. В первом полугодии 2016 года судами г. Астаны рассмотрено 211 дел, за этот же период 2017 года окончено 230 дел. В целом судами города в год рассматривается от 400 до 450 дел.
Рост количества дел связан с тем, что в Астане идет интенсивное строительство. В других городах количество таких дел значительно ниже. К примеру, за первое полугодие 2017 года в г. Алматы окончено 30 дел данной категории, в Карагандинской области - 96.
Принудительное отчуждение земельных участков на территории Астаны производится в основном для строительства (реконструкции) автомобильных дорог, инженерно-коммуникационных сетей, расширения и реконструкции улиц и проспектов, нового железнодорожного вокзала, ранее - объектов ЭКСПО-2017, строительства коммунальной собственности по программе «Доступное жилье - 2020» во исполнение Генерального плана г. Астаны.
В процедуре отчуждения земельных участков для государственных нужд имеются определенные сложности, поскольку затрагиваются интересы собственника и государства. Так как размер определяемой компенсации зависит от рыночной стоимости, то при рассмотрении данной категории дел обязательным требованием судов является наличие отчета об оценке рыночной стоимости изымаемого имущества на момент получения собственником уведомления о предстоящем принудительном отчуждении в соответствии с ч. 3 ст. 67 Закона «О государственном имуществе», в том числе и в случае предъявления иска по сумме гражданско-правовой сделки.
Анализ показывает, что в 60 процентах случаев ответчики при рассмотрении дела в суде (в основном при изъятии гаражей и дач) соглашаются с суммой, установленной отчетом об оценке рыночной стоимости, предоставленным истцом.
При определении компенсации за земельные участки, которые перешли в собственность ответчиков по сделкам, совершенным до вступления в законную силу Закона «О государственном имуществе», то есть до 10 марта 2011 года, суды определяют размер компенсации по рыночной стоимости. По сделкам, совершенным после 10 марта 2011 года, суды строго руководствуются требованиями ст. 67 Закона. Неправильное определение местными исполнительными органами размера компенсации за изымаемый земельный участок влечет увеличение количества судебных тяжб и вынуждает суды назначать по делам оценку и судебную экспертизу для определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка, что, в свою очередь, создает волокиту при выплате собственникам компенсации.
Значительное количество исков в 2017 году поступило в отношении земельных участков, находящихся под индивидуальным жилищным строительством и коммерческой недвижимостью.
В ходе анализа дел этой категории выясняется, что собственники промышленной недвижимости, в некоторых случаях индивидуальных жилых домов, совершив сделки после 2011 года по незначительным ценам, при изъятии земельных участков для госнужд требуют значительных выплат, исходя из рыночной стоимости земельного участка и объектов недвижимости. В некоторых случаях этот размер многократно превышает ту цену, за которую была приобретена недвижимость.
Исходя из норм Закона «О государственном имуществе», суд, учитывая, что принудительное изъятие земельного участка является исключительным случаем отчуждения имущества, должен определить компенсацию к выплате, определив ее из стоимости земельного участка, если она указана в договоре, если нет - из кадастровой стоимости с прибавлением рыночной стоимости объектов, находящихся на земельном участке.
При изъятии земельных участков под ИЖС акимат предлагает стоимость, указанную в гражданско-правовых сделках, произошедших в разные годы, по договорам приватизации жилых квартир, купли-продажи, дарения, наследства. В случае отсутствия в договоре цены акимат предлагает рыночную стоимость по отчету, при этом стоимость земельного участка определяется отдельно по стоимости сделки.
К примеру, в конце 2015 - начале 2016 гг. по постановлению акимата изымалось около 30 жилых домов в районе Юго-Восток. Из указанного количества 12 собственников согласились с предложенной суммой в досудебном порядке. 18 исков поступило в районный суд в период с августа по декабрь 2015 года, когда произошел рост стоимости доллара США.
При рассмотрении указанных дел компенсация определялась по сделкам, совершенным до марта 2011 года, по общей рыночной стоимости как недвижимости, так и земельного участка.
В последние годы цены на недвижимость, особенно на земельные участки, существенно снизились, а сумма компенсаций за изымаемые участки и недвижимость, находящуюся на них, по некоторым делам крайне высокая. Разрешение данной ситуации возможно лишь при комплексном подходе, с позиции общегосударственных, общенациональных интересов. При этом не должны ущемляться интересы лиц, земельные участки которых подлежат изъятию.
Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда проведен комплексный анализ судебной практики рассмотрения земельных споров по республике, в том числе связанных с изъятием земель для государственных нужд, с целью внесения изменений и дополнений в нормативные постановления Верховного Суда от 16 июля 2007 года № 6 «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства» и от 25 декабря 2006 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами законодательства о принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд». Внесены предложения в Правительство по совершенствованию законодательства и деятельности организаций и государственных органов в области земельных отношений.
Особое внимание суды уделяют качеству отчетов оценщиков, других документов, связанных с оценочной деятельностью, предоставляемых суду. Проверяется соответствие выводов отчетов и заключений положениям нормативных правовых актов, предусматривающих порядок, стандарт и методику оценки земельного участка по рыночной стоимости.
Кроме указанной категории дел, связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд, актуальными остаются дела по принудительному изъятию земельных участков, не используемых по назначению или используемых с нарушением законодательства. Как и по другим категориям дел, при рассмотрении данной категории судьи уделяют особое внимание подготовке дела к рассмотрению. А именно выясняется, был ли освоен и используется ли по целевому назначению земельный участок. Ключевым является вопрос исполнения предписания-предупреждения, при этом оно должно быть вынесено уполномоченным органом, а именно органом, осуществляющим государственный контроль за использованием и охраной земель.
Как следует из практики, основанием для отказа в удовлетворении исковых требований уполномоченного органа по ряду дел явилось неустановление истцом действительного собственника, поскольку в ходе рассмотрения дела выяснялось, что ответчик на момент подачи иска в суд не являлся собственником земельного участка.
Во многих случаях иски предъявляются уполномоченным органом с указанием длительного неиспользования земельного участка. При этом данные земельные участки подвергались неоднократной перепродаже и передаче. В связи с чем суды при исследовании представленных материалов обращают внимание на обязанность предоставления уполномоченным органом кадастрового дела, свидетельствующего о периоде перехода права собственности.
Одним из оснований для оставления исков без движения и в последующем возврата исковых заявлений данной категории является отсутствие доказательств получения ответчиком предписания об устранении нарушений законодательства.
В качестве проблемного вопроса, возникающего при разрешении дел данной категории, является отсутствие в Кодексе об административных правонарушениях нормы, предусматривающей ответственность за неиспользование земельного участка по назначению. Тогда как в силу п. 2 ст. 94 Земельного кодекса предъявление иска в порядке ст.ст. 92, 93 Земельного кодекса возможно только после применения мер взыскания, предусмотренных КоАП, и по истечении срока предписания. Отсутствие в КоАП нормы, предусматривающей ответственность за неиспользование земельного участка по назначению, безусловно, является пробелом в законе, требующим восполнения. На сегодняшний день дела данной категории следует разрешать при отсутствии постановления об административной ответственности, с учетом других доказательств, представленных сторонами.
Путем выработки стабильной судебной практики разрешены многие спорные вопросы, в том числе непринятие уполномоченным органом к определению компенсации стоимости легализованного в ходе изъятия земельных участков имущества. Так, при рассмотрении дела по иску акимата г. Астаны к собственнику А. было установлено, что постановление акимата 2012 года в части изъятия земельного участка у указанного собственника уполномоченным органом стало исполняться лишь в августе 2016 года. За указанный период, как следует из материалов дела, собственник с момента уведомления 8 августа 2016 года до подачи искового заявления в суд 16 января 2017 года предпринял меры для узаконения в порядке легализации значительного количества объектов, построенных им в период с 2007-го по 2011 год.
Обращение собственника за узаконением возведенных объектов на принадлежащем ему земельном участке предусмотрено п. 7 ст. 63 Закона РК «О государственном имуществе», согласно которому предусмотрено, что собственник после принятия постановления об изъятии может осуществить необходимые мероприятия по подтверждению права частной собственности, на которое принято постановление.
Между тем в действиях уполномоченного органа коллегия усмотрела нарушение Закона РК «О государственном имуществе», которым предусмотрены конкретные сроки проведения процедуры изъятия земель для государственных надобностей. При наличии данных норм акимат, принявший меры к узаконению легализованного имущества, при подаче искового заявления в январе 2017 года к компенсации определил лишь стоимость имущества в виде одного дома, который был зарегистрирован на момент вручения уведомления. Судом первой инстанции, а в последующем коллегией приняты меры к определению рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся на изымаемом земельном участке. Однако принятие указанных мер повлекло приостановление дела для проведения оценки недвижимого имущества. Дело в судах по причине несвоевременного и неправильного принятия мер к определению рыночной стоимости уполномоченным органом рассматривалось более пяти месяцев. Вследствие чего постановление 2012 года об изъятии данного земельного участка исполнено лишь после принятия постановления коллегии от 8 июля 2017 года.
Более того, как следует из материалов дела, собственник в течение длительного времени возводил на принадлежащем ему участке ряд капитальных строений, которые в последующем легализовал. Большинство объектов недвижимости на изымаемом земельном участке собственника возведено в 2011 году. Коллегия посчитала, что со стороны уполномоченных органов в сфере архитектурного строительства, земельных отношений не предпринимались меры к своевременному установлению законности действий собственника на земельном участке, который, согласно Генеральному плану, в последующем подлежал изъятию. В связи с этим вынесено частное определение для принятия надлежащих мер в процедуре изъятия земельных участков.
