К модернизации жилищного фонда (Дина Амирова)
Фото: zakon.kz
К модернизации жилищного фонда
Дина Амирова
Существующие практики в области управления и содержания жилья, а также вопросы энергоэффективной модернизации жилищного фонда обсудили участники международной конференции «Управление, содержание и модернизация жилищного фонда в странах Центральной Азии», состоявшейся в Алматы.
Организаторами данного мероприятия стали Программа развития ООН (ПРООН) в РК, Министерство по инвестициям и развитию РК в сотрудничестве с Европейской Экономической Комиссией ООН (ЕЭК ООН), Программой Организации Объединенных Наций по населенным пунктам (ООН-Хабитат), а также Инициативой «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (ИВО).
Как известно, в последние несколько лет в странах Центральной Азии введен ряд мер, целью которых является реформирование сектора жилищно-коммунального хозяйства, результатом чего стала разработка новых законопроектов и поправок к существующим законам. Необходимо отметить, что в таких областях, как управление жилой недвижимостью, проведение капитального ремонта домов, термомодернизация, внедрение энергосберегающих мероприятий при модернизации жилья, сегодня существует множество нерешенных вопросов. Именно поэтому основной целью данной конференции стал обмен опытом между странами Восточной Европы и Центральной Азии в областях жилищного законодательства, управления и содержания жилья, энергоэффективной модернизации жилищного фонда, вовлечения собственников квартир в процессы управления и содержания жилья, а также развития профессионального управления многоквартирными домами.
Как отметил в своем выступлении модератор конференции, представитель Министерства по инвестициям и развитию РК Маргулан Абдыкаримов, ежегодными Посланиями Президента РК и государственными программами, инициированными им же, задан высокий уровень социальной ответственности, соответственно, предполагающий и высокую значимость реформирования системы ЖКХ, поскольку ее состояние и устойчивое функционирование имеют принципиальное значение для достижения главной цели нашей страны - к 2050 году войти в число 30 самых развитых государств мира.
- В Обращении Президента РК Н. Назарбаева к народу «Пять социальных инициатив Президента» в качестве первой инициативы указаны «Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи». Глава государства отметил, что за последние годы для того, чтобы помочь нашим гражданам в приобретении жилья, сделано многое. Но сегодня, наряду с введением в действие программы кредитования доступного жилья «7 - 20 - 25», необходимо принять меры и для того, чтобы все казахстанцы были не только обеспечены жильем, но и чтобы это жилье было качественным и соответствовало мировым стандартам, - сказал М. Абдыкаримов.
Напомним, опыт международного сообщества в реформировании жилищно-коммунального хозяйства в определенной мере отражен и в Программе модернизации ЖКХ РК на 2011-2020 годы, целью которой является обеспечение комфортных условий проживания населения и улучшение состояния коммунальной инфраструктуры. Это обусловлено тем фактом, что между уровнем социально-экономического развития страны и состоянием ее жилищно-коммунального хозяйства существует тесная связь, поскольку от бесперебойного функционирования ЖКХ зависит жизнь и здоровье граждан, а также экономическая устойчивость страны. Также нужно принять во внимание тот факт, что государственное регулирование коммунальной инфраструктуры в Казахстане упразднено в 90-х годах прошлого века, в связи с переходом к новой экономической системе и формированием национального законодательства. За годы независимости мы прошли долгий путь развития, на котором достигли немалых успехов. Но время не стоит на месте, к тому же надо учесть, что у многих наиболее развитых стран мира период перехода к новой экономике был намного короче, да и проходил он гораздо раньше. Поэтому сегодня отечественная система жилищного хозяйства нуждается в новом инструментарии для эффективной работы.
О многолетнем опыте управления жилищным фондом рассказал председатель правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости, эксперт из Германии Вернер Меркель.
- Согласно немецкому законодательству, собственники квартир в многоквартирных домах создают объединение собственников жилья - ОСЖ, членство в котором наступает автоматически, вместе с приобретением права собственности на квартиру. ОСЖ несет солидарную ответственность относительного общего имущества, а члены объединения - в пределах своей доли. Как правило, ОСЖ не самостоятельно осуществляет управление, а на общем собрании выбирает квалифицированного профессионального управляющего, с которым заключается договор. Согласно договору, управляющий ответственен за выполнение принятых на общих собраниях решений и проведение необходимых работ. Расходы, связанные с управлением и содержанием общего имущества, возмещаются собственниками квартир совместно, согласно их доле в общей собственности дома, - пояснил эксперт.
Законодательной основой данной модели управления жильем является «Закон о жилой собственности» от 1951 г. (последнее обновление к нему было принято в 2014 году). В соответствии с параграфом 8 данного закона, разрабатывается «Декларация о разделе собственности», в которой разделяются понятия индивидуальной и общей собственности, устанавливаются границы жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности членов объединения, и величина долевого соучастия каждого собственника квартиры. Частью декларации является Устав совместного домовладения, регулирующий права и обязанности собственников квартир. Чаще всего декларацию и устав разрабатывает застройщик (собственник) участка и будущего дома, до формирования совместного домовладения, либо устав формируется после продажи и покупки квартир, при этом все собственники обязаны заверить у нотариуса письменное согласие с уставом.
Таким образом, в странах с развитой рыночной экономикой к настоящему времени накоплен богатый опыт организации жилищно-коммунальных служб в рамках государственного и частного секторов. В странах Восточной Европы собственники жилья объединяются в Товарищества собственников жилья (аналог немецкого ОСЖ) и привлекают на конкурсной основе профессиональную сервисную компанию, которая выполняет все виды работ, связанных с содержанием и эксплуатацией жилого дома. Само ТСЖ проводит мониторинг и контроль выполненных работ и в случае неудовлетворенности качеством предоставленных услуг принимает решение о привлечении другой сервисной компании.
Как полагают европейские эксперты, в перспективе, несмотря на наличие монопольных жизнеобеспечивающих систем организации городского водопровода, таких, как компании тепло-, электро- и газоснабжения, участие частного сектора в жилищно-коммунальном секторе будет расширяться на контрактной основе. Так, сейчас наиболее распространены договорные отношения в этой сфере. Например, договор об обслуживании, когда функции частной компании ограничены сферой деятельности указанной поручением государственного или муниципального органа управления, который несет полную ответственность за управление соответствующим предприятием, устанавливает тарифы на услуги, финансирует основные средства предприятий, эксплуатацию и ремонт. В этом случае частные фирмы получают компенсации за оказываемые услуги в соответствии со своими предложениями на торгах. Также популярны договоры об управлении, когда с условиями контракта государственные или муниципальные предприятия передают частной компании все функции по эксплуатации, ремонту и обслуживанию технологической системы. При этом орган управления участвует в формировании стратегии и контролирует деятельность предприятия, устанавливая тарифы на оплату услуг, финансируя основной капитал, эксплуатацию и ремонт и, как правило, несет в полной мере коммерческий риск. Компенсация, выплачиваемая частному управляющему, включает единовременную выплату, а также некоторые другие выплаты.
Часто используется договор об аренде по условиям арендного соглашения, где государственный орган либо муниципалитет, сдает объект в аренду частной компании в целях его эксплуатации, ремонта и обслуживания. Финансирование и владение основными средствами производства остаются в руках органа управления. Арендатор финансирует создание оборотных средств и расходы по замещению выбывающих компонентов с небольшим сроком службы. По контракту часть тарифных платежей поступает частной компании, их доля регламентируется арендным соглашением. Арендаторы несут коммерческий риск по эксплуатации системы, покрывая возможный дефицит и получая прибыль.
Также часто используются договоры о концессии, когда государственный или муниципальный орган заключает с частной фирмой контракт не только на обслуживание, эксплуатацию и ремонт технологической системы, включая коммерческий риск, но также на ее строительство и реконструкцию. Однако и в этом случае управляющий орган устанавливает цену услуг. Концессионер берет на себя ответственность за финансирование капитальных вложений в технологическую систему, включая замещение выбывающего основного капитала и оборотные средства для эксплуатации системы. После окончания концессии основные фонды передаются в собственность органу исполнительной власти. Все это позволяет государству или муниципалитетам продолжать обеспечение населения услугами, ограничив при этом свою роль формированием спроса, выбором поставщиков товара (услуги); контроль исполнения подрядчиком условий контракта и оплатой счетов.
Заслуживает особого внимания опыт государственно-частного партнерства стран Западной Европы в жилищно-коммунальной сфере, применяемый в таких секторах, как система водоснабжения и водоотведения; переработка твердых бытовых отходов, реконструкция, обслуживание теплогенерирующих мощностей и распределительных сетей.
Таким образом, зарубежный опыт реформирования и модернизации жилищно-коммунальной сферы представляет практический интерес при разработке и реализации мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства в Казахстане. Более того, надлежащим образом построенный, а также бесперебойный и устойчивый механизм функционирования ЖКХ станет важным шагом на пути к вхождению нашей республики в число наиболее развитых и конкурентоспособных стран мирового сообщества.
