Насколько выгодна новая программа приобретения жилья «7-20-25»? (Бахтияр Тохтахунов)
Фото: zakon.kz
Насколько выгодна новая программа приобретения жилья «7-20-25»?
Бахтияр Тохтахунов
Квартирный вопрос в Казахстане всегда актуален. За годы независимости по различным государственным программам в стране было введено миллионы квадратных метров жилья. Многие социально-уязвимые слои населения получили долгожданные ключи от своих квартир, однако это не решало всех накопившихся проблем.
В начале 2000-х сотни тысяч граждан нашей страны познакомились с ипотекой, но механизмы ее реализации не гарантировали защиту частной собственности, поскольку платить за жилье в течение десятков лет было крайне сложно, а в случае продолжительной неуплаты банки могли их просто отобрать. Благодаря Пяти социальным инициативам Президента Н. Назарбаева сегодня каждый казахстанец может получить возможность приобрести жилье по доступной и простой программе «7-20-25». Прежде всего, эта программа ориентирована на людей, которые не имеют своей жилплощади, и рассчитана она исключительно на первичный рынок от застройщика, которого участник программы выбирает сам.
В программе номинальная процентная ставка снижена до семи процентов, порог первоначального взноса определен в 20 процентов, срок погашения займа увеличен до 25 лет. На первый взгляд условия привлекательные, по сравнению с ипотекой от коммерческих банков. Но при этом программа предполагает рыночный характер взаимоотношений между заемщиком и кредитором. Купить жилье в ипотеку смогут только финансово дисциплинированные, социально защищенные и платежеспособные граждане, что не может не волновать тех людей, которые захотят ею воспользоваться.
Насколько выгодна новая программа приобретения жилья для казахстанцев и можно ли надеяться на ее надежность и перспективность, рассказывают профессор КазНПУ им. Абая Найля СЕЙСЕН, председатель ОО «Добровольное общество защиты прав нанимателей» Владимир ПЕРМИН, а также доцент Университета международного бизнеса Шуга АБЕУОВА.
Найля СЕЙСЕН, к.п.н., ассоциированный профессор КазНПУ им. Абая:
- На мой взгляд, жилищная программа, рассчитанная исключительно на первичный рынок от застройщика, которого участник программы выбирает сам, принимается в нашей стране впервые. Насколько известно, номинальная процентная ставка в ней снижена до семи процентов, порог первоначального взноса определен в 20 процентов, а срок погашения займа увеличен до 25 лет. Известно также, что займы выдаются только в тенге, без каких-либо комиссий. На первый взгляд, условия привлекательные, по сравнению с ипотекой от коммерческих банков. Но при этом программа предполагает рыночный характер взаимоотношений между заемщиком и кредитором. Купить жилье в ипотеку смогут только финансово дисциплинированные, социально защищенные и платежеспособные граждане.
Программа «7-20-25» предполагает, что жилье не должно быть дороже 25 млн тенге для городов Астана, Алматы, Актау, Атырау и 15 млн тенге для других регионов. Ограничения по месту нахождению приобретаемого жилья, а также по фактическому месту прописки заемщика не устанавливаются. Взять ипотеку можно на покупку любого нового жилья от застройщика. Право собственности на него должно регистрироваться впервые. Нет ограничений на год постройки, тип жилья, регион страны. По новой программе можно стать владельцем как столичной квартиры, так и частного дома в деревне. Главное, чтобы объект был новым и введенным в эксплуатацию. Программа строго определяет размер первого взноса заемщика. Эта сумма рассчитывается в размере 20 процентов от залоговой стоимости приобретаемого жилья, которую определяет банк-участник. Нельзя внести ни больше, ни меньше этого порога. Нельзя заменить первоначальный взнос другой недвижимостью, как это допускается в других программах. Должны быть внесены только денежные средства.
С учетом того, что программа ориентирована на граждан, не имеющих собственного жилья, очевидно, что ипотечные займы по программе будут обеспечены единственным жильем заемщиков. Учитывая длительные сроки ипотечных займов, они будут представлять риск возникновения убытков для банков и их депозиторов. Таким образом, базовым условием реализации программы является недопустимость введения каких-либо ограничений на реализацию единственного жилья и восстановление полноценного института залога в виде ипотеки, предоставляющего залогодержателю возможность получения соответствующего удовлетворения своих требований из залога как в судебном, так и во внесудебном порядке. Это позволит снизить стоимость ипотечного кредитования, расширит доступ к ней для большей части граждан, особенно социально уязвимых слоев населения.
До выдачи ипотечного жилищного займа банк в соответствии с требованиями законодательства РК и внутренними документами банка осуществляет оценку кредитоспособности заемщика. Минимальный уровень дохода заемщика программой не устанавливается. Вместе с тем заемщику необходимо иметь подтвержденные доходы, достаточные для обслуживания ипотечного займа.
Знаю по личному опыту, что приобрести жилплощадь в Казахстане, особенно в городах республиканского значения, очень непросто. Если до программы «7-20-25» люди были вынуждены обращаться к банкам и брать неподъемные кредиты, за которые приходилось очень дорого расплачиваться, то здесь система немного упрощена. Единственное, что вызывает сомнение - это срок оплаты кредита, который растягивается почти на четверть века. Понятно, что подобная система очень хорошо проявила себя в Европе и США, но не следует забывать, что и уровень жизни там гораздо выше. Насколько мне известно, процентные ставки для приобретения жилья у них не превышают и двух процентов, несмотря на то, что там достаточно высокие налоги. И тем не менее, люди могут спокойно рассчитываться за жилье, не переживая за свое будущее. У нас в стране ситуация несколько иная. Людям никто не сможет гарантировать, что они буду работать на одном месте и зарабатывать стабильно в течение не только 25 лет, но даже десяти или пяти лет. И кто, в конце концов, гарантирует, что эта программа будет существовать достаточно долгое время?
Если взять в пример людей, не имеющих собственного жилья и живущих на квартире со средним ежемесячным доходом, то для участия в данной программе им придется все равно обращаться к банкам и залазить в дополнительные кредиты с целью оплатить первоначальную сумму взноса. В итоге им придется разрываться на два фронта - с одной стороны, платить за кредит в банк, с другой - за жилье. С точки зрения рациональности это нелогично, но если учесть, что в программе будут участвовать миллионы желающих, и у людей просто нет времени годами собирать средства для первоначального взноса, то эти аргументы вполне уместны. Наличие других кредитов будет влиять на оценку кредитоспособности и размер потенциального займа по программе. Просроченные займы в кредитной истории заемщика будут негативно влиять на оценку кредитоспособности заемщика, осуществляемой банком-участником программы.
Поскольку я сама преподаю в вузе и обсуждаю со студентами многие президентские программы, а также провожу социологические исследования, становится ясно, что большинство молодых людей не хотят обременять себя долгосрочными кредитами на жилье, поскольку не уверены в своем стабильном заработке.
К сожалению, я сама имею горький опыт сотрудничества с банками, в которых была вынуждена брать кредиты для приобретения собственного жилья. На сегодняшний день из-за хитрых финансовых махинаций и кабальных банковских условий не могу до сих пор с ними рассчитаться и защитить свои права. Было время, когда банки выдавали кредиты гражданам исключительно в иностранной валюте, многим заемщикам казалось, что это было благоприятной возможностью приобрести собственное жилье и не мотаться по съемным квартирам. Конечно, большинство из них приобрели недвижимость, но, как показала практика, это было временным явлением, потому что ставки вознаграждений банков росли как на дрожжах, люди теряли стабильный заработок, а инфляция окончательно разрушила мечты о беззаботном будущем. Я знаю многих граждан, кто оказался в подобной ситуации, и могу с уверенностью констатировать, что Президентская программа «7-20-25» это очень хорошая идея, несмотря на то, что людям все равно придется иметь дело с банками. По крайней мере, здесь ощущается контроль со стороны государства и это, надо сказать, добавляет немного оптимизма в завтрашний день. Но все равно осторожность - это главный инструмент самозащиты.
Владимир ПЕРМИН, председатель ОО «Добровольное общество защиты прав нанимателей»:
- Раньше, например, все квартиры находились в государственной собственности. Государство давало возможность просто проживать в ней, но больше ничего. Человек не мог распоряжаться этой квартирой по своему усмотрению или продавать. Были, конечно, и ведомственные квартиры, от какого-нибудь завода, строившего их за свои средства. Там также люди не становились собственниками этих домов, пока не началась перестройка, а затем и приватизация. На самом деле процесс получения квартиры в советское время был намного сложнее и запутаннее. Было четыре возможности обзаведения жильем - получить государственную квартиру, построить дом, купить кооперативную квартиру и получить жилье от родителей по месту прописки.
В отношении кооперативов все почти просто - в организации, на предприятии или в городе, районе создавался жилищный кооператив. Этот кооператив получал ссуду от государства или предприятия, на который строил дом. Желающие приобрести жилье (из членов этой организации, предприятия) вступали в этот кооператив, выплачивая вступительный пай и ежемесячные взносы. Из членов кооператива создавалась очередь на получение жилья. По окончании строительства дома квартиры распределялись между очередниками, которые продолжали выплачивать взносы - до возмещения ссудодателю затрат на строительство квартиры. В некотором смысле это было похоже на современную ипотеку, однако с важным отличием - не было грабительского ссудного процента. Но даже после выплаты взносов квартира не становилась собственностью жильца, она оставалась в коллективной собственности ЖСК, ее можно было продать только члену этого кооператива, причем только по решению общего собрания.
Как правило, в кооперативе формировалась внутренняя очередь на улучшение жилищных условий и очередность в этой очереди была важнее вашего взаимного желания. Поэтому можно было лишь вернуть вступительный взнос, да и то с вычетом износа. Однако кооперативное строительство составляло около 7-10 процентов от требовавшегося в СССР, и естественно, все желающие приобрести жилье через кооперативы не могли, на вступление в них были огромные очереди.
В начале 80-х годов попытались улучшить положение, было организовано очень много жилищных кооперативов, однако в связи с последующей перестройкой и другими изменениями в стране, многие из них были достроены только уже к концу 90-х, так что людям пришлось больше десяти лет ждать получения своего жилья и зачастую серьезно доплачивать. Кроме кооперативов, жилье строили сами жители.
Если сегодня берут ипотеку, то ее берут в свою собственность. И эти периоды нельзя сравнивать. Государству невыгодно, чтобы дома были в его собственности. Если сегодня многие ипотечные программы дают периодические сбои, то только из-за того, что некоторые берут по несколько квартир для себя и родственников. Лично я бы не решился взять квартиру в ипотеку и четверть века за нее платить. Тем более, когда я не могу быть уверенным в том, что в случае банкротства банка или другого неблагоприятного для меня случая, эта квартира останется в моей собственности. Право свободы выбора ложится бременем ответственности за свой личный выбор. Когда человек делает какой-то выбор, он должен за это нести полную ответственность. На практике у нас часто получается наоборот - кто-то делает выбор, а отвечает совершенно другой человек.
Шуга АБЕУОВА, к.ф.н., доцент Университета международного бизнеса:
- Президентская инициатива: «Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи» является оригинальной и взвешенной стратегией, которая поможет нашей стране войти в число 30-ти наиболее развитых государств мира и даст возможность многим гражданам с уверенностью смотреть в завтрашний день. Доступность жилья - это довольно сложный процесс, который не только отражает ход рыночных реформ, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе. Их успешность учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам. Обеспечение граждан доступным жильем является важным фактором создания атмосферы стабильности, так как человек, имеющий недвижимость, более ответственен и подумает, прежде чем совершить противоправное действие или нарушить права другого человека.
В улучшении жилищных условий нуждается большая часть населения республики, а на доступность жилья влияет множество факторов, основными из которых являются: рыночная стоимость жилья, уровень денежных доходов населения и наличие сбережений, наличие финансовых схем приобретения жилья в рассрочку, участие в долевом строительстве, аренда. Наша страна сделала многое за последние годы для того, чтобы расширить возможности граждан в приобретении жилья. Ежегодно в эксплуатацию вводятся десятки миллионов квадратных метров, однако, как говорил сам Президент, этого явно недостаточно. Несмотря на некоторые успехи в данном направлении, до сих пор множество семей не имеют собственного жилья, а это проблема исключительной социальной значимости.
Согласно программе «7-20-25» каждый работающий казахстанец будет иметь возможность получить ипотечный займ в национальной валюте с первоначальным взносом в 20 процентов и со ставкой вознаграждения не более семи процентов. Я не сомневаюсь, что реализация этой программы даст мощный импульс жилищному строительству во всей республике, в результате которого повысится доступность приобретения жилья для миллионов граждан. Это так же будет работать на рост экономики, малого и среднего бизнеса, создаст новые рабочие места. С другой стороны, будущая ипотечная программа будет иметь рекордный по своим масштабам размер, а это около одного триллиона тенге, что при условии успешной реализации программы будет означать практически удвоение всего текущего ипотечного портфеля в стране. Принципиальным отличием новой ипотечной программы «7-20-25» от предыдущих или текущих государственных программ является тот факт, что в ней нет государственного финансирования.
Мы все понимаем, какую колоссальную роль в жизни каждого человека играет жилье. Если у тебя его нет, соответственно, и уровень твоего социального статуса снижается. Тебе становится труднее содержать семью, растить детей и просто с уверенностью смотреть в будущее. Поэтому роль государства в этом вопросе должна играть определяющую роль, ведь Президент неспроста поднимает проблемы с жильем и дает соответствующие поручения для их полной реализации. Я слышала мнения многих граждан по данному вопросу. Некоторых пугает ипотечное кредитование и срок, по которому придется оплачивать за жилье - 25 лет. Кто-то говорит, что это слишком много: осознавать себя должником на протяжении всех этих лет. Но с другой стороны, это ведь намного лучше того варианта, когда человек берет неподъемные кредиты в банках и потом разом все это теряет. Платить по 14-16 процентов годовых неописуемо сложно. Это лишний стресс, эмоциональная перегрузка, скандалы в семье и многое другое. Здесь же ты знаешь, что платишь за свое собственное жилье, и это не под бешеные банковские накрутки.
Отличие банковских ипотек от Президентской программы в том, что банки обращают внимание людей на понижение процентных ставок и другие плюсы ипотеки, но значительная часть жителей Казахстана, к сожалению, не может позволить себе воспользоваться таким кредитом. Ведь главную роль здесь играет сам уровень ежемесячных доходов семьи. Если он превышает 200 тыс. тенге, семья сможет претендовать на коммерческое жилье. Семья с доходом менее этой суммы - на доступное жилье. При ежемесячном доходе меньше 75 тыс. тенге семья должна рассчитывать только на арендованное жилье. Времена, когда жилье можно было получать бесплатно, например при СССР, давно прошли, и сегодня на такую возможность могут претендовать лишь социально уязвимые слои населения, госслужащие или военные. Такая система выстроена во всем мире, и здесь нечему удивляться. Но справедливости ради следует отметить, что в советское время расходы по оплате жилья и коммунальных услуг составляли в бюджете семьи сравнительно небольшой процент и были вполне доступны людям с невысоким уровнем доходов. Поэтому от государственной квартиры никто никогда не отказывался, потому что плата за нее была доступной каждой семье.
Статистика показывает, что в категорию бедных попадает большинство казахстанского населения. Поэтому для них ипотечное кредитование - это непосильная ноша, по крайней мере, при нынешних банковских условиях. Программа «7-20-25» была создана для того, чтобы помочь тем слоям населения, доход которых является средним. Я искренне надеюсь, что благодаря этой программе мечты многих казахстанцев воплотятся в жизнь и станут реальностью.
