Общественная доступность реестра учета имущества (Анджей Челховски - польский адвокат, эксперт в области законодательства о недвижимом имуществе)

Общественная доступность реестра учета имущества

Существование правильно спроектированной и функционирующей системы регистрации недвижимости играет жизненно важную роль в экономическом развитии страны. Ясно видимый, подробный и надежный государственный реестр прав на недвижимое имущество создает почву для потенциальной эволюции рынка недвижимости. Существование свободного, ясно видимого и безопасного рынка недвижимости необходимо для реорганизации недвижимости, позволяющей тем, кто нуждается в ней для конкретных проектов (строительство заводов, проекты в сфере жилой недвижимости, торговые центры и т.д.) безопасно приобретать такую недвижимость, необходимую для реализации запланированных проектов, а с другой стороны - позволит тем, у кого есть неиспользуемая недвижимость, распоряжаться ею и собирать данные по справедливо устанавливаемым по ней ценам.

Возвращение потенциала недвижимости является фундаментальным условием для ускоренного развития экономики, позволяя осуществлять различные проекты развития/строительства (от изначального лидерства до активации существенного потенциала широко понимаемого строительного сектора, а затем до создания современной инфраструктуры для роста различных секторов бизнеса и промышленности), и позволяя владельцам, которые владеют недвижимостью, и которые либо не хотят, либо не способны самостоятельно осуществлять процесс разработки, продавать недвижимость и использовать выручку от продаж в качестве личных расходов или других (не связанных с недвижимостью) инвестиций, что ведет к экономическому возрождению национальной экономики.

Ускоренное развитие рынка недвижимости зависит от создания комфортных условий для всех участников процесса развития недвижимости, но в первую очередь по двум основным категориям - инвесторы, приобретающие объекты недвижимости и банки, предоставляющие банковское финансирование для приобретения и строительства планируемых строительных объектов. Инвесторы, прежде чем принимать решение об инвестировании существенной суммы денег на покупку имущества и банки до вынесения кредитного решения об утверждении кредита на строительство, должны иметь беспрепятственную возможность самостоятельно проверить и утвердить юридический статус имущества, указанного в реестре. Проверка и анализ реестра недвижимости является фундаментальной фазой подготовки любой связанной с недвижимым имуществом сделки.

Эта проверка, называемая «независимая юридическая проверка», может быть выполнена только в том случае, если адвокаты инвестора или банка имеют возможность свободно проверять реестр учета имущества, и такая проверка проводится как минимум два раза в процессе подготовки сделки - сначала до принятия решения об инвестировании или предоставлении кредита и, во-вторых, - прямо перед покупкой имущества или до предоставления займа. По аналогичным причинам любой кредитор собственника недвижимости, требование которого обеспечено ипотекой на имущество, должен иметь право и возможность проверять реестр учета имущества.

В отличие от многих других стран с развитыми рынками недвижимости, действующие положения закона Казахстана предусматривают, что только владелец недвижимости или лицо, уполномоченное владельцем, имеют доступ к информации, внесенной в реестр учета имущества.

Открытость реестра учета имущества создает возможности и благоприятную среду для инвестиций и широко понимаемого рынка недвижимости (банки, брокеры по операциям с недвижимостью, строительные компании и т. д.). Ситуация, в которой заинтересованные стороны должны получить согласие владельца на получение доступа к реестру, способствует менее динамичному возникновению изменений на рынке недвижимости. Только по принципу открытости реестры имущества могут выполнять назначенные им функции - информация и защита.

В подавляющем большинстве стран, занимающих лидирующие позиции в рейтинге ведения бизнеса Всемирного банка, реестры учета имущества являются открытыми и общедоступными, поскольку открытость и доступность реестра учета имущества являются наиболее важной функцией и свойством любого государственного реестра учета имущества. В различных правовых системах существуют различные уровни открытости реестра, как «полная открытость» (например, Эстония и Грузия) - субъектом и объектом, «ограниченная открытость» (например, Финляндия и Швеция) - система открыта по объекту и требует, чтобы ищущее лицо сообщило его/ее имя, и «минимальная открытость» (например, Польша и Новая Зеландия) - система открыта по объекту, но для осуществления поиска необходим регистрационный номер недвижимости (номер может быть получен у владельца). Любой реестр учета имущества требует как минимум минимальной открытости для правильной работы и выполнения его фундаментальной функции.

Открытость реестра учета имущества имеет большое значение для обеспечения юридических сделок. Реестры могут выполнять свою функцию определения юридического статуса недвижимости только в том случае, если информация, введенная в реестр учета имущества, доступна для всех. Открытость реестров учета имущества тесно связана с использующей регистровый метод защитой добросовестных покупателей. Формальная открытость ограничивается не только свободным доступом к информации реестра учета имущества, но, как следствие, возможностью каждого ознакомиться с ней, вследствие чего никто не может ссылаться на незнание записей или заявлений, внесенных в реестр учета имущества.

Важность неограниченного доступа к информации также доказана в научных исследованиях. Недорогостоящий доступ к достоверной информации о землевладении физических лиц снижает стоимость оформления сделок и неопределенность, которые препятствуют обмену земельными участками на рынках для аренды или продажи и использования земли в качестве обеспечения кредита. Информационная асимметрия особенно проблематична в случае сделок, выходящих за пределы членов сообщества, становится все труднее установить, кто имеет законные права, а выгоды от формальных соглашений соответственно увеличиваются. Отсутствие доступа к информации также может препятствовать тем, кто, как правило, будет уполномочен определенным законодательством, осуществлять свои права. Следовательно, естественно существующие возможности для повышения эффективности землепользования не могут быть в полной мере использованы - косвенно из-за ограниченного доступа к неограниченной информации (смотрите: Клаус Дейнингер и Гершон Федер, «Регистрация земельных участков, управление и развитие: доказательства и выводы для экономической политики», Оксфордское университетское издательство 2009).

Открытость реестра учета имущества в Казахстане была ограничена после ряда преступлений, связанных с ненадлежащим использованием данных, раскрываемых в реестре имущества. Очевидно, что каждое государство должно защищать своих граждан от попыток мошенничества. Однако я полагаю, что открытость реестра учета имущества может быть получена не в ущерб защиты граждан от уголовных преступлений, посредством соответствующих правил доступа к реестру учета имущества и объема данных, записанных в нем.

Эти правила могут, например, предусмотреть, что: (а) недвижимость может быть найдена и проверена в реестре учета имущества только по ее номеру, указанному в реестре учета имущества, при условии, что такой номер будет известен владельцу, который может свободно решать, кому он хочет предоставить его. После того, как третьей стороне становится известен номер имущества, она может получить свободный доступ к реестру учета этого конкретного имущества, и (b) реестр учета имущества должен содержать всю информацию, касающуюся конкретного имущества, но только основная информация о владельце имущества должна быть раскрыта (имя, фамилия и идентификационный номер). Выявление адреса проживания владельца или другого имущества того же владельца не требуется.

Стоит также отметить, что в Казахстане уже существуют другие реестры, которые на деле открыты, поэтому даже теперь защита персональных данных не полностью существует (карта города Астаны, находящийся в ведении архитектурного отдела города (Акимат). Упомянутый выше реестр содержит информацию, касающуюся, например, владельца имущества.

Открытость реестра учета имущества играет важную роль в правовых системах многих стран, которые добились ускоренного развития рынка недвижимости. Например, в соответствии с польским законодательством, реестр учета имущества является общедоступным. Мало того, что не все имеют доступ к реестру учета имущества (при условии, что известен номер конкретного имущества), но и каждый должен проанализировать реестр перед заключением какого-либо контракта с владельцем, поскольку никто не может ссылаться на незнание записей в реестре учета имущества (известном в Польше как «księgawieczysta»), ни областей применения, которые были отмечены в таковом.

Открытость реестра - один из наименее сложных способов улучшить условия для ускоренного роста на рынке недвижимости, и в то же время его внедрение позволит Казахстану автоматически достичь более высокого показателя в рейтинге ведения бизнеса Всемирного банка. Почти все страны, занимающие лидирующие позиции в регистрации недвижимости в вышеуказанном рейтинге, предоставляют бесплатный доступ к реестрам.

Анджей Челховски - польский адвокат,

эксперт в области законодательства о недвижимом имуществе,

партнер юридической фирмы «Miller Canfield» в Варшаве, Польша.