Согласно действующему законодательству (Ғалымжан Абубакиров, судья суда г. Актобе)

Согласно действующему законодательству

Ғалымжан Абубакиров,

судья суда г. Актобе

В соответствии с требованиями п. 1 ст. 26 Конституции РК, ст. 11 Закона РК «О жилищных отношениях» в частной собственности граждан, юридических лиц может находиться любое законно приобретенное жилище. Права собственников по владению, пользованию и распоряжению жилищем защищаются в судебном порядке способами, предусмотренными законодательными актами.

При рассмотрении дел о праве собственности на жилище суды руководствуются Конституцией РК от 30 августа 1995 года; Гражданским кодексом РК от 1 июля 1999 года; Гражданским процессуальным кодексом РК; Законом РК «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года; Кодексом РК «О браке (супружестве) и семье» от 26 декабря 2011 года; Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» от 26 июля 2007 года; Законом РК «Об амнистии в связи с легализацией имущества» от 5 июля 2006 года. Также они руководствуются следующими нормативными постановлениями Верховного Суда РК: «О практике рассмотрения споров о праве на жилище, оставленном собственником» № 3 от 20 апреля 2006 года; «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» № 5 от 16 июля 2007 года; «О принятии обеспечительных мер по гражданским делам» № 2 от 12 января 2009 года; «О применении судами законодательства Республики Казахстан о судебных расходах по гражданским делам» № 9 от 25 декабря 2006 года; «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании» № 5 от 29 июня 2009 года; «О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение» № 13 от 28 июня 2002 года.

Согласно действующему законодательству споры, связанные с лишением или ограничением права собственности, подлежат решению путем предъявления иска в суд. Предъявить иск могут как физические, так и юридические лица, имеющие на праве собственности имущество. Иски могут быть предъявлены к любым физическим и юридическим лицам, которые, по мнению истца, нарушают его права по владению, пользованию и распоряжению собственностью.

Иски по оспариванию, признанию права собственности на жилище, то есть на недвижимое имущество, подаются в городские (районные) суды общей юрисдикции по месту нахождения недвижимого имущества.

Иски о признании права собственности на самовольно построенное жилище предъявляются к местному исполнительному органу и рассматриваются судом в порядке искового производства.

К исковому заявлению должны быть приложены копии искового заявления по числу ответчиков, квитанции об оплате госпошлины в размере одного процента от стоимости оспариваемой недвижимости, в случае предъявления иска представителем истца необходимо приложить доверенность. Кроме того, при наличии у истца правоустанавливающих документов на оспариваемый объект недвижимости, книги регистрации жильцов, необходимо приобщение этих документов в копиях, заверенных нотариально.

В практике суда г. Актобе встречаются случаи предъявления заявлений об установлении факта владения, пользования и распоряжениям жилищем на правах собственности. Дела данной категории характеризуются возможным наличием спора о факте, но безусловным отсутствием спора о праве.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 8 Нормативного постановления Верховного Суда «О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение» от 28 июня 2002 года № 13, факты владения, пользования и распоряжения имуществом на правах собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления устанавливаются судом только при наличии двух условий: если у заявителя имелся правоустанавливающий документ о принадлежности имущества, но он утрачен; указанный факт не может быть установлен во внесудебном порядке. При этом суд при рассмотрении таких дел устанавливает лишь факт наличия документов, подтверждающих принадлежность имущества заявителю, а не его право собственности.

Собственник осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Так, жилые помещения предназначены для проживания граждан, к ним относятся жилой дом либо его часть, квартира или ее часть, комната.

Согласно требованиям действующего законодательства, право собственности на жилище у приобретателя возникает с момента его государственной регистрации уполномоченным органом, однако ее отсутствие не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.

Основания приобретения права собственности на жилище предусмотрены как общими нормами гражданского законодательства (ст.ст. 235-248 ГК РК), так и нормами жилищного законодательства (ст. 12 Закона РК «О жилищных отношениях»).

В соответствии с ч. 2 ст. 235 ГК право собственности на имущество, в том числе недвижимое, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В связи с этим при рассмотрении дела необходимо выяснить: какое именно имущество оспаривается, кому оно принадлежало и кому принадлежит на момент подачи иска в суд, какие права имеются у истца на предъявление иска в суд о признании права собственности на данный объект, имеются ли какие-либо правоустанавливающие документы у истца, у ответчика, у третьих лиц на спорную недвижимость, является ли эта недвижимость вновь возведенным зданием либо оно брошено прежними хозяевами, поставлено ли на учет в местном исполнительном органе или является ли имущество наследственным и т.д.

Суд принимает во внимание, что в соответствии со ст. 187 ГК исковая давность не распространяется на требования собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения. Поэтому нормы ст. 178 ГК о применении сроков исковой давности применению по спорам о признании права собственности на жилище не подлежат.

В случае несоблюдения формы сделки, когда фактически совершенная сделка подтверждается иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами (распиской о продаже жилища и получении денег либо выдачей доверенности на право отчуждения), при неизвестности места жительства продавца истец может обратиться в суд с иском о признании сделки действительной, указав в качестве ответчика продавца, а суд обязан известить его по последнему известному месту его жительства.

Право распоряжения жилищем у приобретателя возникает с момента государственной регистрации права собственности. При рассмотрении дел данной категории необходимо иметь в виду, что право распоряжения жилищем у приобретателя возникает только с момента государственной регистрации права собственности, а собственник, совершивший сделку по отчуждению жилища в установленной форме, не может им впоследствии распоряжаться, поскольку жилище является предметом уже исполненного обязательства, а покупатель, не совершивший его госрегистрацию, признается его законным владельцем, но не собственником.

Если покупателем регистрация жилища произведена надлежащим образом, а стоимость жилища полностью не оплачена, то в соответствии с п. 3 ст. 439 ГК РК продавец вправе требовать оплаты стоимости жилища и неустойки согласно ст. 353 ГК РК.

При рассмотрении дел судам необходимо учитывать, что ст.ст.158-160 ГК РК предусмотрены конкретные основания недействительности сделок. При этом нужно иметь в виду, что ст. 157 ГК РК содержит общее правило о недействительности сделки и последствиях ее недействительности и не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной. Вместе с тем судам следует иметь в виду, что последствия недействительности сделок, указанные в ст. 158 ГК, п.п. 1-3, 5 ст. 159 ГК, ст. 160 ГК, могут применяться судом по требованию любого заинтересованного лица, так как в соответствии с п. 8 ст. 157 ГК недействительная сделка является таковой с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

При разрешении иска об истребовании жилища из чужого незаконного владения истцом, право требования которого вытекает из недействительности сделки, как совершенной недееспособным лицом, а также при наличии оснований, указанных в ст.158 ГК, п.п. 1-3 ст.159 ГК, ст.160 ГК, либо незаконности акта государственного органа, суды при требовании о признании сделки или акта недействительными вправе давать оценку такой сделке либо акту государственного органа. При этом необходимо учесть, что если лицо приобрело право собственности на жилище на основании сделки, признанной недействительной, или акта государственного органа, не соответствовавшего требованиям законодательства, то правовых оснований для истребования жилища у него не имеется.

Если при рассмотрении иска об истребовании жилища из чужого незаконного владения выяснится, что он основан на недействительности сделки, совершенной лицом, впоследствии признанным недееспособным, или в случаях, указанных в п.п. 6-11 ст. 159 ГК, то суды не вправе по своей инициативе признать ее недействительной.

Следует иметь в виду, что удовлетворение исковых требований о признании права собственности на самовольно построенное жилище возможно только при условии, если сохранение постройки не повлечет нарушения законных интересов других лиц или не создаст угрозу жизни и здоровью граждан. Эти условия должны подтверждаться органами, уполномоченными осуществлять государственную приемку законченных строительных объектов.

При рассмотрении иска о признании права собственности на жилой дом, самовольно возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей, он может быть удовлетворен только при условии, что данный участок будет предоставлен истцу в установленном законом порядке.

На самовольно возведенный жилой дом, расположенный на неправомерно занимаемом земельном участке и построенный без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, установленная ст. 240 ГК приобретательная давность не распространяется. Следует принять во внимание, что при признании права собственности на жилой дом за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где возведена самовольная постройка, суд при наличии соответствующего требования возмещает расходы лицу, осуществившему постройку.

В случае нахождения жилища в незаконном фактическом владении у другого лица собственник вправе предъявить иск об истребовании жилища из чужого незаконного владения. Если в ходе рассмотрения такого иска будет установлено, что жилище находится у третьего лица, то суд вправе с согласия истца привлечь его в качестве соответчика и удовлетворить иск при наличии обстоятельств, указанных в статье 261 ГК РК.

При рассмотрении иска об истребовании жилища у добросовестного приобретателя судам необходимо учитывать, что интересы приобретателя, проявившего разумную осторожность, добросовестность и осмотрительность, подлежат защите. Неопровержимые факты добросовестного владения и пользования жилищем, наряду с другими доказательствами, являются основанием для признания лица добросовестным приобретателем. Если в судебном заседании будет установлено, что приобретатель знал или должен был знать об отчуждении жилища лицом, не имеющем на это право, либо если в момент совершения возмездной сделки в отношении продаваемого жилища имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было или могло быть известно, и эти притязания впоследствии признаны правомерными, то он не может быть признан добросовестным приобретателем. Кроме того, следует иметь в виду, что не может быть предметом рассмотрения самостоятельный иск о признании лица добросовестным приобретателем.

Собственник вправе истребовать жилище у добросовестного приобретателя лишь в случае, когда жилище выбыло из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Следует принимать во внимание, что такими случаями являются, в частности, совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя собственника с другим лицом и т.п. При этом собственник должен доказать факт выбытия жилища помимо его воли.

Если жилище отчуждено по возмездному договору лицом, которое не имело на это права, то собственник может обратиться в суд с иском об истребовании жилища у добросовестного приобретателя с признанием сделки недействительной. Это право собственника касается не только первой сделки, совершенной с нарушением закона, но и всех последующих сделок. Если в судебном заседании будет установлено, что последующий покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, а жилище выбыло из владения собственника по его воле, то в удовлетворении исковых требований может быть отказано.

Покупатель не может быть добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности добросовестного приобретателя на жилище в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Собственник жилища вправе на основании ст. 264 ГК предъявить иск об устранении всяких нарушений его прав на жилище, хотя эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Следует иметь в виду, что на такое требование срок исковой давности не распространяется. В соответствии со ст. 265 ГК лицо, хотя и не являющееся собственником жилища, но владеющее им на законных основаниях, имеет право на защиту владения жилищем наравне с защитой права собственности, в том числе от незаконных действий собственника.

Государство предпринимает различные меры для узаконения прав граждан, фактически владеющих имуществом. Так, начиная с 2006 года, неоднократно проводилась легализация имущества, право на которое не оформлено в соответствии с действующим законодательством. Многие граждане Казахстана воспользовались предоставленной государством возможностью и узаконили свои права на имущество, но есть и те, кто до настоящего времени не узаконил свои права на имущество и, соответственно, не зарегистрировал их в органах юстиции.