Идея создания ОСИ — дать собственникам самим управлять своим домом (М. Абдыкаримов)

Идея создания ОСИ - дать собственникам самим управлять своим домом

М. Абдыкаримов

Поправки в законодательство по вопросам ЖКХ, вступившие в силу с начала года, предусматривают создание нового объединения взамен КСК - ОСИ (Объединение собственников имущества). О том, как по-новому будут регулироваться жилищные отношения и что изменится для собственников квартир, в интервью PrimeMinister.kz рассказал заместитель руководителя департамента регионального развития и методологии АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства» Маргулан Абдыкаримов.

- Что такое ОСИ? Пожалуй, начнем с этого вопроса. Для чего была внедрена такая система, в чем заключаются преимущества? Чем будет отличаться новая система?

- Как Вам известно, в прошлом году 26 декабря Президентом РК К. Токаевым подписан Закон «О внесении изменений и дополнений в законодательный акт по вопросам жилищно-коммунального хозяйства». Закон вступил в силу с 7 января 2020 года. Существует несколько направлений данного закона. Одно из них - урегулирование деятельности органов управления, а именно выстраивание принципов работы отдельных квартирных жилых домов: «одно объединение собственников имущества - один счет». Мы ввели новый термин «объединение собственников имущества». Это - юридическое лицо в некоммерческой форме, создаваемое только собственниками квартир и нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома. Сама идея создания такого объединения появилась после многих дебатов, анализа, также был изучен международный опыт в этой сфере и самая главная мысль - это дать собственникам квартирных жилых помещений многоквартирных жилых домов самим управлять своим домом.

- Насколько новая система управления облегчит жизнь населения? Что конкретно изменится?

- Закон о жилищных отношения был принят в 1997 году. Прошло уже 24 года и в данный закон были внесены изменения более 60 раз. Если рассмотреть закон от начала до конца, то многие статьи пришли в несоответствие с некоторыми нормами внутри закона. В настоящее время кооперативы собственников квартир, которые были определены старым законом, стали многодомными, т.е. изначально когда писался закон, термин «кооператив собственников квартир» относился к членам кооператива одного многоквартирного жилого дома, но по истечению четверти века данные кооперативы стали многодомными и начали управлять несколькими десятками, иногда и сотнями домов. При этом открывают всего один счет на содержание этих домов, что не позволяет проследить собственниками квартир целевое использование данных денег. Поэтому принцип отдельных квартирных жилых домов «одно объединение собственников имущества - один счет», мы полагаем, даст возможность жильцам одного многоквартирного жилого дома проследить целевое использование собранных средств на управление и содержание.

- Как будут создаваться ОСИ, кто их будет создавать и как они будут работать? Расскажите, пожалуйста, пошагово.

- Законом определены переходные положения, т.е. второй статьей определено, что собственники квартир нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома в течение года после принятия закона должны провести собрание жильцов. На данном собрании должны быть подняты самые главные вопросы. Это выбор совета дома, председателя объединения собственников имущества, ревизионной комиссии. При этом совет дома избирается сроком на три года, где должно быть не менее трех человек собственников домов. Председатель объединения собственников имущества избирается только на один год, а члены ревизионной комиссии - на три года. На данном собрании жильцы должны решить самый главный вопрос - выбор формы управления, т.е. это будет объединение собственников имущества в виде юридического лица или простое товарищество, или жильцы вправе делегировать данные полномочия избранному совету дома. Если жильцы доверяют членам совета дома, ведь это те же люди, которые живут вместе с ними, уважаемые соседи, то соответственно они вправе делегировать полномочия по выбору формы управления совета дома. Все должно регистрироваться протоколом. В протоколе отмечаются все нюансы данного собрания. Обязательно должен быть кворум более 51% жильцов, собственников квартирных и нежилых помещений жилого дома. Эти люди, которые собрались на собрании в лице кворума более 51% жильцов, должны проголосовать из них большинство, т.е. более 26% за определенные решения, соответственно, в реализацию Закона вырабатываются подзаконные акты. Есть старые подзаконные акты, которые мы дорабатываем с учетом требования нового Закона, есть и новые. Существуют формы протоколов, правила проведения письменного опроса, формы инициативных групп - все закладывается в подзаконные акты.

- А что если жители домов не смогут организовать и создать свое ОСИ?

- В переходных положениях данная позиция показана. Если в течение года жильцы не смогли собраться, то местные исполнительные органы вправе помочь данному квартирному жилому дому провести это собрание.

- Можете рассказать про управляющего ОСИ, т.е. это может быть человек, не имеющий соответствующей подготовки?

- Мы ввели несколько новых терминов, в том числе «управляющая компания». Это юридическое или физическое лицо, которое занимается управлением многоквартирного жилого дома. Также есть управляющий многоквартирным жилым домом. Это физическое лицо, которое прошло соответствующее обучение и обладает подтверждающим документом. Председателем ОСИ должен быть собственник квартир нежилого помещения данного многоквартирного жилого дома, т.е. это должен быть жилец данного дома. Права собственника должны быть подтверждены. Если жильцы нанимают управляющую компанию или управляющего менеджера, это уже сторонние организации, стороннее физическое лицо.

- Когда ОСИ начнут действовать?

- По регламенту подготовки нормативно-правовых актов после принятия закона у нас уже вышло Распоряжение Премьер-Министра РК, в соответствии с которым в настоящее время разработаны проекты подзаконных актов. Касательно жилищной сферы это порядка 20 документов, три Постановления Правительства и 17 приказов. Данные нормативно-правовые акты вытекают из норм нового закона и, соответственно, по распоряжению срок принятия данных нормативно-правовых актов - март этого года, то есть до конца марта они будут утверждены. В настоящее время они проходят согласование с соответствующими заинтересованными государственными органами, национальной палатой предпринимателей «Атамекен» и всеми заинтересованными организациями.

- Что будет с нынешними КСК? Чем они дальше будут заниматься?

- В переходных положениях закона отмечено, что кооперативы собственников квартир, которые были созданы по требованиям старого закона, вправе осуществлять свою деятельность до 1 июля 2022 года. Если жильцы многоквартирного дома довольны работой своего кооператива собственников квартир, если КСК оказывает услуги максимально доступно, качественно, если уборка идет стабильно, никаких нареканий нет, то жильцы могут оставить данный кооператив собственников квартир до 1 июля 2022 года. Но при достижении данного периода КСК должен понять: он уходит в разряд управляющих компаний или сервисных компаний.

- Не потеряются ли деньги жителей при разделении домов на ОСИ? Как добиться от КСК всей финансовой отчетности?

- Требования по предоставлению отчета были и в старой редакции закона. Сейчас мы данный момент усилили. В старой редакции было ежеквартальное предоставление отчета. Мы посчитали, что все-таки отчет должен быть ежемесячно, жильцы должны ежемесячно видеть движение денег, какие работы выполняются. С учетом цифровизации в сфере ЖКХ, жильцы смогут увидеть отчеты и в электронном виде, и на вывеске в общедоступных местах. Необходимо отметить, что самым основным органом является совет дома, который контролирует работу председателя ОСИ, то есть председатель ОСИ исполняет волю, решение собрания и совета дома в части управления и содержания многоквартирного жилого дома. Если жильцы избрали председателя ОСИ, и он инициативный человек, то он вправе напрямую работать с сервисными организациями, заключать договоры от имени объединения собственников имущества с сервисными организациями и оплачивать услуги данных организаций по актам выполненных работ, которые будут предоставляться ежемесячно. В конце месяца будут активироваться и деньги. Только после этого будут переходить на счет данной сервисной организации. Собранные средства контролирует совет дома, председатель ОСИ подписывает все акты выполненных работ, при этом контроль и мониторинг остается за жильцами дома.

- Как изменения отразятся на формировании цен за квадратный метр на обслуживание домов и какие факторы будут влиять на определение ежемесячной оплаты?

- В старой и новой редакциях имеется методика расчета эксплуатационных расходов, то есть необходимый перечень работ, которые нужно выполнять в течение года. В соответствии с данным перечнем работ составляется годовая смета расходов на управление и содержание данного дома. С учетом данного перечня, когда поняты будут все цифры данной калькуляции, вычисляется ежемесячный размер на квадратный метр. Соответственно в данной методике заложено 25% на управление, 5% - на канцтовары и 70% - на содержание. Эта методика остается основной, действующей. Мы ее с учетом нового закона доработали, есть некоторые изменения и дополнения, но сама структура и механизм расчета методики остается. Те деньги, которые потратились до и после принятия закона, рассчитываются методикой. Здесь вопрос может быть по оплате. Председатель ОСИ, если он изъявил желание работать представителем, и это жилец этого дома, жильцы должны понимать, что эта работа должна быть оплачиваемая. Ему надо ставить заработную плату.

- Не будет ли так, что с ОСИ жильцы не смогут оперативно решать свои бытовые проблемы? Например, уборка домов, трубы, подвалы, работа лифтов и т. д.

- Многие опасения сейчас высказываются, если ОСИ не сможет сконцентрироваться, сработаться. Мы считаем, что разрыва от тех КСК, которые в настоящее время действуют, ведут сервисы управляющих компаний, как такового не будет. Председатель ОСИ будет подписывать напрямую договора с сервисной компанией и требовать их выполнения. В договоре будут указаны необходимые работы, все позиции будут прописаны, график выстроен. Соответственно, содержание дома не должно прерываться.

- В Казахстане очень много старых многоквартирных зданий, которые требуют больших затрат на проведение ремонтных работ, и, соответственно, это скажется на жильцах этих домов. Что будет, если они не смогут собрать нужную сумму для ремонта?

- Необходимо отметить, что до принятия этого закона, норма о том, что жильцы должны нести временное содержание была прописана и в старом законе. Соответственно, в старом законе была прописана норма о том, что жильцы должны собрать 0,02 от месячного расчетного показателя на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома. Ежемесячно должны были выплачивать около 48 тенге за квадратный метр, но с учетом многих обсуждений, данный показатель был снижен в три раза и сейчас составляет около 13 тенге за квадратный метр. Это является минимальным показателем. Жильцы на собрании могут примерно рассчитать, что на капитальный ремонт потребуется определенная сумма и, соответственно, рассчитать в зависимости от площади дома примерный срок накопления данных средств. Новым законом мы прописали несколько механизмов, когда объединение собственников имущества может взять в банке второго уровня кредит. Накапливая определенную сумму в размере 50% от стоимости капитального ремонта, жильцы могут взять остальные 50% в кредит. Мы задействовали средства на подготовку проектно-сметной документации, на проведение технического обследования. Это будет осуществляться за счет средств местного бюджета, то есть жильцы не будут платить за эти работы. В будущем это позволит улучшить состояние домов. Есть также еще одна позиция, когда в случае отсутствия средств у объединения собственников имущества, акимат при наличии средств с местного бюджета вправе помочь сделать капитальный ремонт на возвратной основе.

- Чем отличается КСК от ОСИ?

- КСК создавался только для управления многоквартирным жилым домом. Имея всего 1-2 счета на несколько многоквартирных жилых домов, теряется прозрачность в использовании собранных средств. Возникла идея собрать деньги одного жилого дома в одном счете, распределение и контроль за средствами будет находиться под контролем совета дома с предоставлением ежемесячных отчетов, которые позволят жильцам видеть расходование денег. В г. Нур-Султан уже есть примеры того, что дома переходят в объединение собственников имущества. Там имеются вопросы с нежилыми помещениями, когда застройщик на этапе строительства начинает продавать нежилые помещения, которые относятся к общему имуществу, при этом жильцы, покупая квартиру, не знают о приобретаемом жилье ничего. Вся эта нестыковка позволяла не добропорядочным управленцам расходовать данные средства по своему видению. Мы в законе четко прописали проектную организацию на этапе проектирования, сразу определяем перечень объектов общего имущества. Теперь жильцы получат полный перечень объектов общего имущества, соответственно, они вправе сдать его в аренду, получать прибыль и направлять полученные средства на содержание своего же жилого дома.

- Благодарим за интервью!