60 выпуск сборника «Гражданское законодательство. Статьи. Комментарии. Практика»

60 выпуск сборника «Гражданское законодательство. Статьи. Комментарии. Практика»

Вышел 60-й выпуск сборника «Гражданское законодательство. Статьи. Комментарии. Практика» под ред. проф. АДиденко, Г. Койайдаровой, Р. Джусангалиева. Как и предыдущий 59 выпуск он посвящён 75-летию Великой Победы советского народа в Отечественной войне. Казахстанские авторы и ученые зарубежных стран своими публикациями внесли свой вклад в дань памяти фронтовикам, за что мы выражаем всем авторам глубокую признательность.

Вечная слава Героям!

Мы будем публиковать ряд статей из 60 выпуска на сайте zakon.kz

Сегодня мы представляем статьи К. Ильясовой и А. Диденко

Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество

К. Ильясова

Система регистрации прав на недвижимое имущество в Казахстане введена с 1 марта 1996 года, хотя фактически она действует с момента создания регистрирующих органов начиная с августа 1997 г.[1] Опыт внедрения такой системы показывает, что она многофункциональна и способствует решению ряда задач как в интересах правообладателя и иных участников гражданского оборота, так и в публичных интересах.

Во-первых, указанная система позволяет определить субъекта права (обременения права) на недвижимость. В случае отсутствия такой системы при всякой передаче права нужно было бы расследовать историю объекта для установления обстоятельств, которые могут повлиять на действительность передаваемого права. Для правообладателя регистрация является доказательством существования права на недвижимость, дает определенные гарантии защиты от необоснованных посягательств со стороны третьих лиц, облегчает защиту права.

Во-вторых, установление правообладателя на основании произведенной регистрации позволяет определить субъекта всех обязательств, вытекающих из факта обладания имуществом. В первую очередь это нужно государству для целей налогообложения. Помимо этого, регистрация позволяет установить лицо, которое несет обязательства по содержанию недвижимого имущества либо ответственность за вред, причиненный таким имуществом третьим лицам. Учитывая то, что земельные участки являются природными объектами и нуждаются в поддержании их природных качеств, в особенности это необходимо для земель сельскохозяйственного назначения, регистрация позволяет производить земельную инспекцию для осуществления природоохранных мероприятий и иных целей.

Значение регистрации для целей налогообложения чрезвычайно важно. В Казахстане имеют место случаи фактического владения недвижимым имуществом, права на которые не зарегистрированы. Например, в объектах кондоминиума в ряде случаях участники не определились с правами на земельные участки. В результате проведения в Казахстане нескольких легализаций ситуация, безусловно, улучшилась. Последняя легализация была проведена в соответствии с Законом РК от 30 июня 2014 г. «Об амнистии граждан Республики Казахстан, оралманов и лиц, имеющих вид на жительство в Республике Казахстан, в связи с легализацией ими имущества». Однако, случаи неоформления прав на недвижимость, самовольного строительства продолжают иметь место даже в крупных городах. Надлежащее оформление и регистрация прав на объекты недвижимого имущества позволят устранить неопределенность в принадлежности прав и, как показывает практика, способствует увеличению налоговых поступлений в бюджет.

В-третьих, ценность и значение системы государственной регистрации состоят в том, что, за исключением преимущественных интересов, не подлежащих регистрации и признаваемых действительными без таковой, в правовом кадастре содержится вся информация о зарегистрированных правах, обременениях прав на недвижимое имущество и юридических притязаниях. Это позволит определить правовой режим объекта недвижимости, установить приоритеты между зарегистрированными правами и их обременениями, исключить необоснованную конкуренцию между ними.

В-четвертых, потребителям информации из правового кадастра такая система позволит определить правообладателя, вид зарегистрированного права или обременения права на недвижимость, дату их возникновения, изменения или прекращения, а также наличие юридических притязаний на объект. Соответственно, участники гражданского оборота в результате создания такой системы также защищены в большей мере, поскольку необходимую информацию для целей заключения сделки они могут получить из такой системы.

В-пятых, система регистрации позволит государству прогнозировать и контролировать рынок недвижимости. Как отмечалось в литературе, в силу особой социальной ценности объектов недвижимости государство стремится в той или иной степени контролировать процессы, связанные с оборотом объектов недвижимости^[2].

В-шестых, для правообладателя и других участников гражданского оборота значение государственной регистрации состоит в том, что она позволяет определить момент возникновения, изменения или прекращения прав или обременений прав на недвижимое имущество.

Мировой опыт внедрения систем регистрации прав на недвижимое имущество показывает, что значение государственной регистрации можно рассматривать в трех основных аспектах: 1) с точки зрения государственных и иных публичных интересов; 2) с точки зрения участников гражданского оборота, потребителей информации из регистрационной системы в целях предоставления им сведений о зарегистрированных правах и иных юридических интересах на недвижимость; 3) с точки зрения влияния регистрации на возникновение, изменение и прекращение прав или обременений прав на недвижимое имущество.

Каждый из указанных аспектов имеет важное значение и имеет свои особенности в разных регистрационных системах. Правовое значение регистрации в странах, в которых введена система регистрации документов (сделок), заключается в том, что она носит учетный характер. В отличие от этого, в странах, в которых введена система регистрации прав (правовых титулов), за отдельными исключениями, регистрация является правообразующей[3].

Система регистрации в Казахстане представляет собой систему регистрации прав. В такой системе, с точки зрения влияния на возникновение прав (обременений прав) на недвижимое имущество, государственная регистрация может сочетать правообразующую, правооформляющую и учетную регистрацию^[4]. При этом необходимо отметить, что при регистрации изменения или прекращения права (обременения права), регистрация, по сути, является правоизменяющей (изменяющей обременение права) или правопрекращающей (прекращающей обременение права).

При правообразующей регистрации права (обременения прав) на недвижимость без регистрации не считаются возникшими (прекращенными, измененными) и такой момент, по общему правилу, совпадает с моментом регистрации. Если при регистрации право не считается возникшим, то объектом регистрации с учетом обстоятельств должно признаваться не право, а иной юридический интерес (обременение права или юридическое притязание). Например, в договоре купли-продажи стороны могут определить, что до момента полной оплаты стоимости недвижимости право собственности на него у покупателя не возникает. В такой ситуации объектом регистрации вероятнее всего будет обременение права (запрет на распоряжение).

При правооформляющей регистрации юридический факт (юридический состав), лежащий в основании приобретения права, возникает до регистрации, однако до момента регистрации недвижимостью нельзя распорядиться, и право на объект не может быть осуществлено. Соответственно, регистрация «оформляет» такое право и наделяет лицо всеми правомочиями правообладателя. При этом в результате произведенной регистрации право считается возникшим не с момента регистрации, а с момента наступления юридического факта (юридического состава), лежащего в основании его возникновения. Правооформляющая регистрация вводится для определенных случаев и не является общим правилом. Например, регистрация прав наследников на недвижимое имущество или прав правопреемника при реорганизации юридического лица является правооформляющей.

Учетная регистрация устанавливается для прав или обременений прав на недвижимость, которые возникли до момента регистрации и действительны без регистрации. Такая регистрация вводится при систематической регистрации ранее возникших прав или в иных случаях, прямо предусмотренных законом. Например, к ним относится регистрация юридических притязаний или прав (обременений прав), не подлежащих регистрации, в случае их добровольной регистрации.

В настоящее время в Казахстане значение государственной регистрации прав на недвижимость определяется в п. 2 ст. 118 ГК и ст.ст. 7, 46, 53, 54, 56 Закона РК от 26.07.2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее - «Закон о регистрации прав на недвижимость»). Так, в п. 2 ст. 118 ГК предусмотрено, что права (обременения прав) на недвижимое имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента государственной регистрации, если иное не установлено указанным Кодексом и Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Если в регистрации не будет отказано, моментом государственной регистрации признается момент подачи заявления, а при электронной регистрации - момент подтверждения возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) регистрирующим органом путем отправки уведомления о произведенной регистрации.

Аналогичное положение предусмотрено в п. 1 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость. Норма, устанавливающая особенности определения момента возникновения, изменения или прекращения прав (обременений прав) при электронной регистрации, обусловлена тем, что в соответствии с п. 1 ст. 22 указанного Закона электронная регистрация осуществляется без заявления участников сделки.

Момент подачи документов на регистрацию указывается в книге учета документов, поступающих на государственную регистрацию, и в расписке, выдаваемой заявителю. Так, согласно п. 1 ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость книга учета документов, поступающих на государственную регистрацию, ведется в целях учета и установления приоритета между заявлениями, поданными на регистрацию. В соответствии с п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимость в книгу учета документов, поступающих на регистрацию, вносятся сведения о дате, часе, минуте представления документов. Согласно п. 2 указанной статьи заявителю выдается расписка с указанием даты, часа и минуты поступления документов на регистрацию, фамилии, имени (отчества) ответственного работника, принявшего документы, перечня документов, представленных на регистрацию, адреса, регистрационного кода адреса (при его наличии) объекта недвижимости.

Необходимо отметить, что дата подачи заявления не всегда определяет приоритет между зарегистрированнными правами (обременениями прав). Так, например, для наследников дата возникновения прав определяется днем открытия наследства. Соответственно, права, зарегистрированные раньше, но возникшие позже чем права наследников, в случае их конкуренции, не могут иметь приоритет перед правами наследников, которые зарегистрированы позже.

Положение п. 2 ст. 118 ГК о правообразующей регистрации является общим правилом, поскольку иное может быть установлено ГК и Законом о регистрации прав на недвижимость. Аналогичное положение предусмотрено в п. 1 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость. Отличие заключается в том, что согласно последнему иное может быть установлено и иными законодательными актами.

На основании изложенных общих положений определяется момент возникновения прав на недвижимость, указанных в ст. 4 Закона о регистрации прав на недвижимость, обременений прав на недвижимость, подлежащих регистрации согласно ст. 5 указанного Закона, а также момент изменений прав (обременений прав), подлежащих регистрации в соответствии со ст. 6 Закона. Момент прекращения прав или обременений прав на недвижимое имущество также определяется изложенным общим положением, если иное не вытекает из законодательства. Одно из таких исключений предусмотрено в ст. 54 Закона о регистрации прав на недвижимость, в соответствии с которой момент прекращения права на недвижимость в связи с ее гибелью (повреждением) при соблюдении установленных правил определяется моментом наступления указанных обстоятельств.

Правообразующее значение регистрации имеет важные правовые последствия с точки зрения влияния на возникновение (изменение, прекращение) прав или обременений прав на недвижимость. Так, если стороны пролонгировали срок действия договора аренды, то срок права пользования считается измененным (пролонгированным) с момента государственной регистрации. Аналогичным образом, арест имущества, право доверительного управления в том числе в процедурах банкротства, считаются возникшими только с момента государственной регистрации, а не с момента наложения ареста судом или назначения доверительного управляющего. Для неприменения общих положений о значении регистрации к таким случаям необходимо было вводить учетную регистрацию, что было бы, на наш взгляд, целесообразным, однако, такие исключения законодательными актами не предусмотрены.

С учетом изложенных положений, в п. 4 ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость установлена норма, согласно которой заявления о государственной регистрации обременений прав, налагаемых государственными органами и уполномоченными лицами, и в других случаях, когда такие обременения прав устанавливаются не по волеизъявлению самого правообладателя, а также заявления о регистрации юридических притязаний должны быть поданы на государственную регистрацию немедленно. Более того, регистрация обременений, налагаемых государственными органами и иными уполномоченными лицами, а также юридических притязаний должна быть произведена немедленно с момента поступления заявления в регистрирующий орган (п. 2 ст. 23 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Вместе с тем, судебная практика показывает, что суды не всегда учитывают правообразующее значение регистрации для прав или обременений прав, перечисленных в статьях 4 и 5 Закона о регистрации прав на недвижимость.

Так, 28.11.2012 г. между Е. и М. был заключен договор дарения земельного участка с домовладением. Сделка совершена в простой, а не в нотариальной форме. 17.01.2013 г. М. (одаряемым) были поданы документы на регистрацию права собственности на указанное имущество. Уведомлением Департамента юстиции от 23.01.2013 г. было отказано в государственной регистрации со ссылкой на подп. 1) п. 1 ст. 31 Закона о регистрации прав на недвижимость по тем основаниям, что Е. (даритель) ликвидирован решением специализированного межрайонного экономического суда от 07.12.2012 г. Согласно данному решению суда ликвидатором назначен ГУ «Департамент по работе с несостоятельными должниками… Комитета МФ РК». В соответствии со ст. 50 ГК с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению имуществом и делами юридического лица. Следовательно, Е. не имеет права распоряжаться данным имуществом.

Суд первой инстанции признал незаконным и отменил указанное Уведомление Департамента юстиции по тем основаниям, что в соответствии п. 1 ст. 9 Закона о регистрации прав на недвижимость заявитель М. имел срок шесть месяцев для регистрации своего права на подаренную ему недвижимость. Ликвидированное лицо - Е.- распорядилось своим имуществом в соответствии с договором дарения до вынесения решения суда от 07.12.2012 г. о его ликвидации.

Однако, постановлением Апелляционной судебной коллегии от 19.06.2013 г. было признано, что выводы суда первой инстанции противоречат Закону о регистрации прав на недвижимость по следующим основаниям. Право собственности на предмет договора дарения по данному делу в соответствии с подп. 1) ст. 4 Закона подлежит государственной регистрации. Следовательно, на момент обращения заявителя в Департамент юстиции для государственной регистрации земельного участка с домовладением, предусмотренного договором дарения от 28.11.2012 г., право собственности сохранялось за дарителем. При приеме документов заявителя на государственную регистрацию регистрирующим органом было установлено, что на момент подачи заявления 17.01.2013 г. в отношении дарителя Е. имеется решение суда от 07.12.2012 г., вступившее в законную силу 22.12.2012 г., о ликвидации его с назначением ликвидатора. В соответствии со ст. 50 ГК полномочия по управлению имуществом и делами указанного юридического лица перешла к ликвидационной комиссии, поэтому Е. уже не могло распоряжаться указанным имуществом по отчуждению его третьему лицу.

По изложенным основаниям решение суда в части удовлетворения заявления отменено с вынесением в этой части нового решения об отказе в удовлетворении заявления о признании незаконным и отмене оспариваемого Уведомления Департамента юстиции об отказе от 23.01.2013 г.^[5]

Вместе с тем, позицию апелляционной коллегии, из которой следует, что момент распоряжения Е. принадлежащей ему недвижимостью определяется моментом подачи заявления на государственную регистрацию (17.01.2013 г.), нельзя признать обоснованной по следующим основаниям. В связи с исключением в соответствии с Законом от 25.03.11 г. № 421-IV из ГК и иных законодательных актов норм о регистрации сделок с недвижимостью, договор дарения недвижимости не подлежит регистрации и считается заключенным с момента подписания сторонами, а в случае, установленном соглашением сторон, с момента нотариального удостоверения. Договор дарения от 28.11.2012 г. не подлежал нотариальному удостоверению ни в соответствии с законодательными актами, ни в соответствии с соглашением сторон и, соответственно, считается заключенным с момента подписания сторонами, то есть с 28.11.2012 г. Таким образом, Е. распорядился недвижимостью путем заключения договора дарения от 28.11.2012 г. еще до того, как принято решение о его ликвидации (07.12.2012 г.) и до назначения ликвидатора. Более того, согласно подп. 2) ст. 5 Закона о регистрации прав на недвижимость право доверительного управления подлежит обязательной государственной регистрации и на основании п. 1 ст. 7 указанного Закона считается возникшим с момента государственной регистрации в качестве соответствующего обременения права на недвижимость. Между тем, в материалах дела не указано, что право доверительного управления ликвидатора было зарегистрировано. В этой связи мы можем предположить, что оно не регистрировалось. Право доверительного управления недвижимым имуществом ликвидируемого юридического лица переходит к ликвидатору с момента государственной регистрации соответствующего обременения. В связи с изложенным, если на момент подачи заявления о государственной регистрации 17.01.2013 г. право доверительного управления ликвидатора не было зарегистрировано, заявление о регистрации должны были подать обе стороны, как Е., так и М., поскольку сделка нотариально не удостоверена. Однако, если на указанную дату право доверительного управления ликвидатора было зарегистрировано, то подать заявление на регистрацию могли ликвидатор и М. Подача заявления только одной из сторон должна была стать основанием для отказа в приеме документов на основании подп. 1) п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость, а не основанием для отказа в регистрации. При подаче заявления на регистрацию обеими уполномоченными сторонами до момента внесения в Национальный реестр бизнес-идентификационных номеров сведения о прекращении деятельности Е. основания для отказа в приеме документов или отказа в регистрации права собственности М. по тому основанию, что Е. не имеет права распоряжения, на наш взгляд, отсутствуют.

Необходимо отметить, что при правообразующей регистрации момент возникновения (изменения, прекращения права) может в прямо предусмотренных случаях не совпадать с моментом регистрации.

Так, не совпадает с моментом регистрации момент возникновения права собственности наследодателя, не успевшего зарегистрировать свои права, в тех случаях, когда право на регистрацию переходит к наследникам, которые обращаются в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права на наследодателя. Дата возникновения права наследодателя в указанных случаях определяется на основании правоустанавливающих документов, а в случае необходимости - по дате наступления юридического факта (юридического состава), предшествующего дню открытия наследства (п. 2 ст. 45 Закона о регистрации прав на недвижимость). На практике имеют место случаи, когда лицо, имея правоустанавливающие документы на недвижимость (нотариально удостоверенный договор, акт приемки в эксплуатацию, решение суда о признании права и др.), не успев зарегистрировать права, умерло. Закон о регистрации прав на недвижимость позволяет произвести регистрацию на имя умершего лица, который не успел зарегистрировать права. Однако, момент возникновения его права в таком случае определяется не датой регистрации, а датой, устанавливаемой на основании правоустанавливающего документа, например, это может быть дата нотариального удостоверения договора, дата вступления в силу решения суда, дата выдачи акта приемки в эксплуатацию или дата предоставления земельного участка на основании договора купли-продажи, заключенного с местным исполнительным органом. Если такую дату нельзя установить на основании правоустанавливающего документа, то датой возникновения права необходимо признать дату, предшествующую дате смерти наследодателя. До принятия Закона о регистрации прав на недвижимость в Казахстане сложилась практика регистрации права на умершее лицо и моментом возникновения права для него являлся момент подачи заявления наследником. Между тем, с момента своей смерти наследодатель утратил правосубъектность и не может быть субъектом права собственности и иных прав на недвижимость. С вступлением в силу Закона о регистрации прав на недвижимость такая ненадлежащая практика была устранена.

При гибели имущества или таком его повреждении, что влечет за собой прекращение существования имущества как объекта недвижимости, в случае подачи заявления не позднее трех месяцев с момента наступления указанных обстоятельств, права на недвижимое имущество считаются прекращенными с момента наступления обстоятельств, указанных в акте. В иных случаях права прекращаются с момента регистрации (п. 1 ст. 54 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Полагаем, что к исключениям из общего положения можно отнести и случай, предусмотренный в п. 4 ст. 235 ГК. Согласно указанной норме члены потребительского кооператива (жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного), другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом в пользование, приобретают право собственности на указанное имущество. Моментом возникновения прав на недвижимость в таких случаях необходимо признать момент внесения в полном объеме паевого взноса, независимо от момента государственной регистрации.

Исключения из общего правила о правообразующем значении регистрации могут быть предусмотрены ГК, Законом о регистрации прав на недвижимость и иными законодательными актами. К таким случаям относятся случаи правооформляющей и учетной регистрации.

Так, согласно п. 4 ст. 1072 ГК принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Существуют и другие исключения из общего правила. В п. 3 ст. 47 ГК предусмотрено, что имущество (права и обязанности) переходит к правопреемнику в момент его регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами или решением о реорганизации. Согласно п. 3 ст. 46 Закона о регистрации прав на недвижимость при реорганизации юридического лица датой возникновения права на недвижимое имущество у правопреемника признается дата регистрации юридических лиц в целях удостоверения факта реорганизации.

В соответствии с п. 3 ст. 53 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация юридических притязаний является учетной и не влечет приостановления государственной регистрации или установления обременении прав на недвижимое имущество. Соответственно, момент возникновения юридических притязаний не связан с моментом государственной регистрации. Например, дата заключения соглашения о задатке или предварительного договора не совпадает с моментом их регистрации в качестве юридических притязаний. Вместе с тем полагаем, что указанные соглашения по своей природе не являются юридическими притязаниями и при определении объекта регистрации они должны были быть отнесены к сделкам, не влекущим возникновение прав или обременений прав на недвижимость. К юридическим притязаниям, регистрация которых носит учетный характер, относятся факты подачи исковых заявлений, обжалования или опротестования судебных актов, не вступившие в силу решения суда (например, о признании права собственности или о признании сделки с недвижимостью недействительной и применении реституции), решения об изъятии земельных участков и иные факты, которые соответствуют понятию и природе юридических притязаний.

Права (обременения прав) на недвижимое имущество, не подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают в соответствии с законодательными актами РК, регулирующими соответствующие отношения, если иное не установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость). Например, если по желанию сторон будет зарегистрировано право пользования недвижимостью на срок менее одного года на основании договора аренды, то моментом его возникновения является момент нотариального удостоверения договора или заключения его в простой письменной форме, если стороны специально не оговорят, что моментом возникновения права пользования является момент государственной регистрации или момент передачи имущества.

Момент возникновения права не совпадает с моментом регистрации и при систематической регистрации ранее возникших прав, поскольку для таких прав Закон о регистрации прав на недвижимость предусматривает учетную регистрацию. Так, согласно п. 2 ст. 56 указанного Закона, дата возникновения ранее возникшего права (обременения права) на недвижимое имущество при систематической регистрации определяется на основании правоустанавливающих документов в соответствии с законодательством РК, действовавшим на момент возникновения ранее возникшего права (обременения права). В соответствии с подп. 2) ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость, ранее возникшим правом (обременением прав) признается право (обременение права) на недвижимое имущество, которое возникло до 1 марта 1996 года и действительно при условии его соответствия законодательству, действовавшему на момент возникновения соответствующего права. Согласно подп. 18) ст. 1 указанного Закона, систематическая регистрация ранее возникших прав в правовом кадастре - учетная регистрация прав (обременений прав) на недвижимое имущество, которые возникли до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и действительны, если они соответствуют законодательству, действовавшему в момент их возникновения.

Например, право собственности на квартиру на основании договора приватизации, заключенного 15.11.1995 г., подлежит учетной регистрации при введении систематической регистрации и считается возникшим не с момента такой регистрации, а с момента заключения договора приватизации. Однако, необходимо учитывать, что сроки и порядок проведения систематической регистрации определяются уполномоченным органом (п. 1 ст. 57 Закона о регистрации прав на недвижимость). Отсутствие систематической регистрации не влияет на возникновение ранее возникшего права.

В отношении отдельных видов имущества, отнесенных законодательством РК к недвижимости, момент возникновения права собственности определяется моментом возникновения права собственности на земельный участок. Так, согласно п. 5 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость при государственной регистрации прав на земельный участок одновременно считаются зарегистрированными права на недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, за исключением прав на первичные и вторичные объекты, которые регистрируются отдельно или вместе с государственной регистрацией прав на земельные участки.

Так, нет необходимости отдельно от прав на земельные участки регистрировать права на такие объекты, как многолетние насаждения, поверхностные водные объекты. В отличие от указанных, права на первичные и вторичные объекты подлежат регистрации. Согласно Закону о регистрации прав на недвижимость первичный объект недвижимости - здания и сооружения различного функционального назначения, а также объекты особого регулирования и градостроительной регламентации (п. 7 ст. 1); вторичный объект недвижимости - жилые и нежилые помещения, которым в целях регистрации прав на них присваиваются кадастровые номера как объектам индивидуального (раздельного) права собственности (иного вещного права) (п. 8 ст. 1). Например, ко вторичным объектам относятся квартиры в многоквартирном жилом доме, в то время как индивидуальный жилой дом, находящийся в общей или индивидуальной собственности, является первичным объектом.

Определение момента возникновения прав или обременений прав на недвижимое имущество имеет важное значение при установлении приоритета между ними. Так, согласно п. 6 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость при установлении приоритетов между несколькими правами (обременениями прав) на один и тот же объект недвижимости необходимо исходить из следующих положений:

1) зарегистрированные в правовом кадастре права (обременения прав) на недвижимое имущество, которые в соответствии со статьями 4 и 5 настоящего Закона подлежат государственной регистрации, имеют приоритет над незарегистрированными;

2) приоритет ранее возникших прав (обременении прав) на недвижимое имущество устанавливается по дате возникновения права в соответствии с гражданским законодательством.

Таким образом, Закон о регистрации прав на недвижимость при решении вопроса о значении государственной регистрации исходит из того, что значение регистрации должно быть дифференцировано с учетом объекта регистрации и даты его возникновения (до или после введения системы регистрации).

 В Казахстане в связи с принятием Закона РК от 25.03.11 г. № 421-IV из объектов государственной регистрации были исключены сделки, хотя согласно ст. 14 указанного Закона в регистрационном листе правового кадастра, в котором указаны объекты регистрации, сохранился раздел, в который вносятся записи о сделках, не влекущих возникновение прав или обременении прав на недвижимое имущество. К таким объектам регистрации, на наш взгляд, должны быть отнесены предварительный договор или соглашение о задатке, которые в настоящее время отнесены к юридическим притязаниям. Вместе с тем, необходимо отметить, что в тех случаях, когда сделка является основанием возникновения права или обременения права, она не является объектом регистрации. Объектом регистрации является право или обременение прав.

В связи с исключением сделок из объектов государственной регистрации необходимо признать, что сделки с недвижимостью считаются заключенными без государственной регистрации, соответственно с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям и придания сделке письменной формы, а в случаях, установленных законодательными актами или соглашением сторон, нотариального удостоверения. Так, согласно ст. 518 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Однако моментом возникновения прав или обременений прав на недвижимое имущество, подлежащих обязательной государственной регистрации на основании сделок, по общему правилу, является момент государственной регистрации. Соответственно, момент возникновения обязательственных правоотношений и момент возникновения вещных прав или обременений прав на основании такой сделки не должны совпадать, поскольку сделка при такой концепции должна считаться совершенной с момента ее заключения в простой письменной или нотариальной форме, а право или обременение права считаться возникшим, по общему правилу, за отдельными исключениями, с момента государственной регистрации. Это означает, что при подаче на регистрацию документов, являющиеся основаниями возникновения прав или обременений прав на недвижимое имущество сделки должны проверяться на предмет их соответствия законодательству, действовавшему на момент их совершения. Либо, если сделка удостоверена нотариально, регистрирующий орган должен быть освобожден от правовой экспертизы такой сделки. Вместе с тем, из Закона о регистрации прав на недвижимость следует, что проверка их осуществляется на момент подачи заявления. Так, из подп. 2) п. 1 ст. 20 указанного Закона следует, что порядок государственной регистрации включает проверку документов, представленных на государственную регистрацию, включая проверку законности совершаемой сделки и (или) иных юридических фактов (юридических составов), являющихся основаниями возникновения, изменения, прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество или иных объектов государственной регистрации на соответствие действующему законодательству. Изложенное подтверждается также п. 1 ст. 24 указанного Закона, в котором предусмотрено, что правоустанавливающие и другие документы, подтверждающие права (обременения прав) на недвижимое имущество и иные объекты государственной регистрации, должны соответствовать требованиям законодательства РК, предъявляемым к ним на момент регистрации, за исключением прав (обременении прав) на недвижимое имущество, не подлежащих обязательной государственной регистрации, а также ранее возникших прав (обременении прав).

Таким образом, в настоящее время в законодательстве РК о государственной регистрации прав на недвижимость не согласованы между собой нормы об объектах, значении и процедуре регистрации. Если проверка документов, представленных на государственную регистрацию, должна осуществляться на предмет их соответствия требованиям законодательства, действующим на момент государственной регистрации (на момент подачи заявления), то в таком случае момент совершения сделки также должен определяться моментом государственной регистрации. Однако, это противоречит нормам о совершении сделок, не требующих государственной регистрации. Для устранения таких противоречий процедура регистрации прав или обременений прав на недвижимое имущество должна быть приведена в соответствии с концепцией регистрации, которая не требует регистрации сделок с недвижимостью.

Понятие имущественного комплекса и его правовое значение

А. Диденко

Понятие имущественного комплекса в целом и различные аспекты этого понятия вызывают заметный теоретический и практический интерес.

Казахстанская доктрина о правовом режиме имущественных комплексов представлена в публикациях ряда авторов с наиболее обстоятельно выраженной позицией по данной проблеме в работах Ильясовой К.М.[6] Эти публикации могут служить хорошей стартовой площадкой для дальнейшего развития теории имущественных комплексов с учетом необходимости естественных дополнений и новых научных подходов и тенденций в действующем правоприменении и в законодательстве. Наибольшую научную и практическую ценность, на мой взгляд, представляет концепция регистрации прав и обременений на недвижимое имущество применительно к имущественному комплексу. Меньшее внимание авторы уделили вопросам состава имущественных комплексов, их классификации, правовому режиму имущественных комплексов некоммерческих организаций. Вполне естественно, что не затронуто новое явление, недавно появившееся в законодательстве России с заметными перспективами его заимствования в казахстанском праве - единый недвижимый комплекс. Об этих моментах мы поговорим в настоящей статье.

Субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство, - в процессе своей деятельности имеют дело с производством и обменом самых разных объектов, имеющих как овеществленную, так и нематериальную форму. Эти объекты чрезвычайно разнородны: от подсобного хозяйства гражданина до космических кораблей. Разнообразие естественных свойств, назначения и различие в правовом статусе субъектов прав на эти объекты и другие обстоятельства неизбежно приводят к разнообразию их юридических признаков, правовых режимов.

В экономическом обороте представлено множество объектов: это как отдельные виды вещей (имущества), так и их совокупности. Объективные потребности оборота привели к созданию специального правового режима для этих групп, среди которых в настоящее время можно выделить имущественные комплексы и сложные вещи.

Обстоятельством, на которое нужно обратить внимание, является то, что имущественный комплекс - это объект, а не субъект права. Лишь из-за того, что статья ГК (ст. 119 ГК) о предприятии как имущественном комплексе находится в разделе ГК об объектах прав, а иные упоминания об имущественных комплексах помещены в другие разделы ГК, их единая природа как объектов права не меняется.

Понятие имущественного комплекса используется в ГК несколько раз (ст.ст. 309, 541 ГК). Текстовой смысл позволяет говорить о нескольких значениях этого понятия.

Особенностью правовой лексики является то, что часто приходится истолковывать смысл того или иного термина, а также и то, что одно и то же слово или выражение может использоваться для обозначения разных понятий, или в качестве простой словесной оболочки. Как отмечают философы, признаком, отличающим слово от термина, является то, что термин неразрывно связан с понятием, в то время как не всякое слово связано с понятием. Это, в частности, относится к словосочетанию «имущественный комплекс», который применяется к существенно разным явлениям. Я бы назвал такие словосочетания простой фигурой речи. Имущество, вещи, могут быть сгруппированы гражданином, индивидуальным предпринимателем, некоммерческим юридическим лицом. Но поскольку нет специального термина для обозначения различных группировок, то приходится пользоваться названием «иные имущественные комплексы», либо исходить из контекста правовой нормы или содержания сделки.

Не всякое имущественное единство представляет в понятийном смысле имущественный комплекс. Например, встречается суждение, что наследственная масса является своеобразным имущественным комплексом, поскольку наследственная масса представляет собой единый имущественный комплекс потому, что закрепляется особый правовой режим ее существования, единство судьбы входящих в нее элементов[7].

Имущественный комплекс - объект права с обособившимся правовым режимом: основаниям возникновения, фиксации прав, порядка совершения сделок и др. Такой объект права должен отвечать одновременному наличию нескольких признаков, о чем будет сказано ниже, но уже один из признаков, отсутствующий у наследственной массы - деловая предназначенность соответствующего набора имущества - требует исключить наследственную массу из разряда имущественных комплексов.

В состав комплекса наряду с недвижимыми вещами могут входить объекты гражданских прав, являющиеся движимыми вещами, а также не относящиеся к разряду вещей.

Классификация имущественных комплексов

Прежде чем проводить классификацию имущественных комплексов следует назвать их виды.

Имеются пять видов имущественных комплексов, создаваемых субъектами гражданского права: 1) предприятия как имущественные комплексы коммерческих юридических лиц (в том числе коммерческих государственных юридических лиц); 2) имущественные комплексы коммерческих юридических лиц, не используемые для предпринимательской деятельности; 3) имущественные комплексы некоммерческих юридических лиц (в том числе некоммерческих государственных юридических лиц); 4) имущественные комплексы, создаваемые гражданами и индивидуальными предпринимателями; 5) имущественные комплексы коммерческих юридических лиц, используемые в целях предпринимательства, но без создания предприятия как имущественного комплекса.

Классификация имущественных комплексов является основой для деления их правовых режимов, особое значение среди которых имеет правовой режим предприятий как имущественных комплексов.

Казалось бы, классификацию правовых режимов имущественных комплексов можно провести по субъекту обладания имущественным комплексом. Однако этого признака явно недостаточно, поскольку в одну рубрику попадут принципиально различные правовые режимы разных имущественных комплексов, в частности, связанные и не связанные с предпринимательской деятельностью. Поэтому требуется следующий дополнительный признак: связанность использования комплекса с предпринимательской деятельностью. Имущественный комплекс не субъект права и не может заниматься предпринимательской деятельностью, он используется юридическим лицом для предпринимательской деятельности. Но и эта совокупность двух признаков не исчерпывает разницу правовых режимов имущественных комплексов, так как в ряде случаев коммерческое юридическое лицо, ведущее предпринимательскую деятельность, может не иметь всех или значительного количества тех объектов, которые перечислены в п. 2 ст. 119 ГК. Поэтому должен быть выделен третий классификационный признак состав объектов, входящих в комплекс.

В п. 2 ст. 119 ГК сказано, что входит в состав имущественного комплекса предприятия: все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено договором. В России состав имущественного комплекса может быть изменен не только договором, но и законом.

При обсуждении условий одного договора о продаже предприятия у сторон возникло разное понимание указанной нормы. Одна сторона толковала эту норму как императив, то есть полагала, что в договор включаются все объекты, названные в норме, другая как «могут» включать, то есть как диспозитив, и предлагала исключить ряд позиций. В российском проекте ст. 132 ГК РФ прямо сказано «могут». Думается, что смыслу п. 2 ст. 119 ГК также соответствует возможность изменять состав объектов по соглашению сторон сделки.

Различие в правовом режиме предприятия как имущественного комплекса и иных имущественных комплексов имеет практическое значение. Например, 1 февраля был нанесен вред одному объекту, входящему в предприятие как имущественный комплекс, другому - 1 марта, а третьему - 1 апреля. В этом случае срок исковой давности начинает течь с 1 февраля как для вреда, причиненного всему комплексу предприятия. В то же время если в эти же даты трем объектам имущественного комплекса некоммерческого юридического лица будет также нанесен вред, то исковая давность будет исчисляться отдельно по дате каждого из трех нарушений.

О других случаях разных практических последствий в однотипных ситуациях для предприятий как имущественных комплексов и иных имущественных комплексов будет сказано при рассмотрении договоров с этими объектами.

Таким образом, для деления имущественных комплексов, равно как и их правовых режимов, отсутствует какой-либо один классифицирующий признак. По моему мнению, нужна совокупность нескольких признаков: 1) вид юридического лица, которому принадлежит объект; 2) характер деятельности юридического лица; 3) полнота состава имущества, требуемого законом, входящего в комплекс.

Такая классификация именуется политетической.

В политетической классификации в отличие от дихотомии, основывающейся на одном классифицирующем признаке, группировка явлений производится на основе совокупности нескольких признаков.

Однако нужно иметь в виду, что логическая операция разграничения понятий не исчерпывает характеристику разграничиваемых явлений. Каждый из классифицируемых понятий или явлений раскрывается не только через разграничительные, но и через дополнительные признаки.

Дополнительные признаки разных классификационных рубрик могут совпадать, перекрещиваться (например, процедура заключения сделок, сходство отдельных составных частей комплексов, возможность реализации части имущественного комплекса и др.), но этого не должно происходить с разграничительными признаками, иначе нарушается чистота классификации.

На установлении смысла понятия «предпринимательская деятельность» следует остановиться более подробно.

Элементарное буквальное толкование п. 1 ст. 119 ГК приводит к выводу, что понятия «предприятие как имущественный комплекс» и «имущественный комплекс» не совпадают по объему, поскольку имущественному комплексу коммерческого юридического лица должен быть присущ ограничительный признак: использование для осуществления предпринимательской деятельности. Если бы законодатель посчитал эти понятия синонимами, то достаточно было указать, что предприятие - это имущественный комплекс, в который включаются объекты, перечисленные в п. 2 ст. 119 ГК. Коммерческое юридическое лицо также может образовать имущественный комплекс из имущества, не связанного с его предпринимательской деятельностью (подсобные хозяйства, оздоровительные сооружения и т.п.).

Сама по себе предпринимательская деятельность не превращает субъекта такой деятельности в коммерческое предприятие, эта деятельность должна быть конститутивным, определяющим признаком юридического лица.

Причина, по которой я полагаю, что некоммерческие юридические лица не могут создавать предприятия как имущественные комплексы (я говорю о правиле, а не о возможных исключениях из него, предусматриваемые законодательством), состоит в том, что создание предприятия некоммерческим юридическим лицом будет противоречить его природе и искажать ее сущность. В силу п. 1 ст. 34 ГК некоммерческая организация не имеет извлечение дохода в качестве основной цели своей деятельности и не распределяет полученный чистый доход между участниками. Нетрудно предположить, что создание предприятия некоммерческой организацией прямо или косвенно предполагает получение выгод (дохода) от использования имущественного комплекса в целях предпринимательской деятельности такой организации, что прямо противоречит идее, заложенной в законодательном определении коммерческого юридического лица.

Например, упоминание в ст.25 Закона о потребительском кооперативе о доходах от его предпринимательской деятельности, где говорится, что источниками формирования имущества потребительского кооператива являются доходы, получаемые от предпринимательской деятельности - это побочный, но не основной результат его функционирования. Как было указано выше, нужно также иметь в виду, что речь должна идти не просто о предпринимательской деятельности юридического лица, а об использовании имущественного комплекса для целей предпринимательской деятельности.

Сложнее определить правовой режим имущества, сгруппированного индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица. Предпринимательский кодекс РК (ПК) дает определение индивидуального предпринимательства, схожее с пониманием предпринимательства коммерческого юридического лица (ст. 30 ПК), также как и схожесть перечня имущества крестьянского или фермерского хозяйства индивидуального предпринимателя (ст. 46 ПК). Имущественный комплекс в строгом значении этого слова с особым правовым режимом может существовать только у коммерческих юридических лиц, но также и у приравненных к ним субъектов. Так, в силу прямого указания закона в соответствии с п. 3 ст. 19 ГК: «К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из законодательства или существа правоотношения».

Вопрос о границах понятия «использование для осуществления предпринимательской деятельности» возникал и раньше. В свое время Лапач В. отмечал: «Прежде всего закон требует определенной целевой направленности имущества, образующего комплекс. Таковой комплекс, согласно ст. 132 ГК, для признания его в качестве объекта прав (предприятия) должен использоваться для осуществления предпринимательской деятельности. Возникает вполне естественный вопрос: может ли имущество, имеющее иное назначение (социально-бытовое, культурное и т.п.), входить в состав такового комплекса?»[8] Автор придерживался широкого толкования этого понятия и писал: «Если стремиться к исключению весьма серьезных коллизий между гражданским и иным смежным законодательством (прежде всего финансовым и налоговым), то приходится констатировать, что в составе имущественного комплекса предприятия могут находиться объекты различного назначения, в том числе и не предназначенные прямо для предпринимательской деятельности. Указание на предназначенность имущества для деятельности предприятия (п. 2 ст. 132 ГК) следует, на наш взгляд, понимать достаточно широко, как возможность использования имущества для решения стоящих перед предприятием разнообразных задач, как производственных, так и социально-бытовых и иных, причем установление каких-либо количественных либо стоимостных соотношений между производственным и непроизводственным имуществом представляется не только нецелесообразным, но и невозможным»[9].

Я придерживаюсь ограниченного толкования данного понятия в действующем законодательстве, согласно которому в понятие имущественного комплекса предприятия не входят объекты, непосредственно не направленные на осуществление предпринимательской деятельности, например, такие, как спортивный комплекс, подсобное хозяйство и т.п.

В учебнике «Гражданское право» под ред. Суханова Е.А. в отдельном параграфе, названном «Имущественные комплексы», не предлагается классификация имущественных комплексов, но делается общий вывод, что имущественные комплексы не составляют какой-либо однородной, единой группы объектов гражданских прав. Одни из них признаются недвижимыми вещами, тогда как другие являются иными по своей природе объектами гражданских прав[10]. Однако следует иметь в виду серьезное различие между российским и казахстанским законодательством. В России предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, и в рамках этого комплекса выделяется единый недвижимый комплекс, в то время как казахстанское законодательство отказалось от признания предприятия как имущественного комплекса недвижимостью и не знает такого объекта как единый недвижимый комплекс.

К иным имущественным комплексам относятся имущественные комплексы некоммерческих юридических лиц и имущественные комплексы коммерческих юридических лиц, не используемые в предпринимательской деятельности, и имущественные комплексы коммерческих юридических лиц, используемые в предпринимательской деятельности, но без образования предприятий.

К иным имущественным комплексам также можно отнести набор вещей, скомпонованный достаточно произвольно самим юридическим лицом. Этот набор может уточняться в сделках с контрагентами.

Наборы имущества, сформированные гражданами, индивидуальными предпринимателями без создания юридического лица, относятся к разряду сложных вещей, определение которым дается в ст. 121 ГК:

«1. Если разнородные вещи образуют единое целое, позволяющее использовать его по назначению, определяемому существом соединения, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

2. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не установлено иное».

Понятие сложной вещи, определенное в ст. 121 ГК, требует истолкования. Прежде всего, я полагаю, что понятие сложной вещи нуждается в распространенном истолковании, путем включения в него не только вещей, но и иного имущества. Думается, смысл фразы «единое целое, позволяющее использовать его по назначению, определяемому существом соединения» состоит в объединении вещей и невещественных объектов. Для органических видов соединений, функционально связанных между собой, например, хозяйственных систем понимание сложной вещи как набора предметов материального мира вполне подходит. Но существо соединения и его назначение следует понимать расширительно, как определяемое правообладателем коммерческой надобностью, хозяйственной целесообразностью со всеми возможными элементами, в том числе нематериальными, его потребностей.

Предприятие до возникновения статуса имущественного комплекса должно в качестве создателя иметь учрежденное надлежащим образом коммерческое юридическое лицо. Чтобы создать имущественный комплекс индивидуальному предпринимателю, требуется государственная регистрация последнего (ст. 35 Предпринимательского кодекса) с отдельными исключениями, предусмотренными законодательством РК.

В свое время принципиальное значение имела редакция ч. 2 п. 1 ст. 119 ГК, согласно которой предприятие как имущественный комплекс признавалось недвижимостью. 25 марта 2011 года это правило было отменено. Заметим, что в России в ст. 132 ГК данное правило сохранено. На первых порах причина несовпадения правового регулирования виделась в отсутствии механизма регистрации имущественного комплекса в Казахстане и разработанности такого механизма в России. Но на деле оказалось не все так просто. Последние российские наработки показали несовершенство правила отнесения имущественного комплекса к разряду недвижимости. Витрянский В.В. отмечает, что практика продемонстрировала отсутствие фактического применения ст. 132 ГК РФ, в которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи. Окончательная редакция ст.ст. 130-133-1 ГК РФ свидетельствует о том, что задача, поставленная Концепцией развития гражданского законодательства РФ, решена лишь наполовину[11].

Cледует отметить, что в Казахстане и до внесения изменений в п. 1 ст. 119 ГК, в результате которых была исключена норма, предусматривающая, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, на практике эта норма не нашла своей реализации в силу отсутствия механизма регистрации прав на такое предприятие. Регистрировались права только на недвижимое имущество, входящее в состав имущественных комплексов, в частности на земельные участки, здания, сооружения.

У отдельных видов регистрации имущественных комплексов предприятия существуют специальные проблемы, которые лежат за пределами непосредственно значения регистрации. Например, сравнительно недавно рассматривался спор, основывавшийся на законодательстве, действовавшем в 1967 году. Стороны заключили договор залога имущественного комплекса, но не зарегистрировали его.

Достаточно принципиальный общетеоретический вопрос заключается в том, каковы последствия закрепления в законодательстве за субъектом какой-либо обязанности, но при отсутствии механизма реализации такой обязанности. Применительно к нашей теме на практике возникла такая проблема: закон закрепил обязанность регистрировать залог недвижимости, но органы регистрации созданы не были. Заинтересованные стороны аргументировали свои позиции противоположным образом. Одна сторона заявляла, что в казахстанском законе прописана обязанность регистрации, и это для нее самое главное, какой же механизм для этого существует, ее не интересует, и без регистрации залог недействителен. Другая сторона настаивала на том, что залог действителен без регистрации, поскольку его реально нигде зарегистрировать нельзя.

На дату заключения Договора залога от 25 марта 1997 года в Казахстане не были даже созданы регистрирующие органы Министерства юстиции, которые бы осуществляли регистрацию прав или обременений прав на недвижимое имущество. Такие органы были созданы только к концу 1997 года на основании Постановления Правительства РК от 15 августа 1997 г. № 1261.

В связи с отсутствием таких регистрирующих органов п. 16 постановления Пленума Верховного суда РК от 14 мая 1998 года «О некоторых вопросах практики применения судами земельного законодательства № 2» было установлено:

«В соответствии с ч. 1 ст. 117 ГК РК к недвижимому имуществу относятся земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Исходя из этого, суды при рассмотрении земельных споров должны иметь в виду, что земельные участки и вещные права на них подлежат обязательной государственной регистрации, без наличия которой, в силу ст. 188 ГК РК, ст. 2 Указа «О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество» указанные права не считаются возникшими.

Вместе с тем, следует учитывать, что регистрирующие органы были созданы Постановлением Правительства от 15 августа 1997 года и до их создания правообладатели не имели возможности регистрировать права на землю. Поэтому требования о регистрации земельного участка и вещных прав на нее могут быть предъявлены к правообладателям только с момента создания регистрирующих органов Министерства юстиции».

Хотя положения постановления Пленума Верховного суда РК от 14 мая 1998 года № 2 относятся к правам на земельные участки, их нужно было применять и для других видов недвижимости, поскольку ситуация была аналогичная.

На основании изложенного, на 25 марта 1997 года регистрация прав на предприятие или иное недвижимое имущество, а также обременений прав на такое имущество, не могло быть в Казахстане осуществлено до тех пор, пока не были созданы регистрирующие органы Министерства юстиции РК, процесс создания которых только начался после 15 августа 1997 года.

До создания регистрирующих органов Министерства юстиции права или обременения прав на недвижимое имущество не регистрировались, регистрирующие органы при местных исполнительных органов осуществляли регистрацию самих объектов, а не прав или обременений на них.

По изложенным основаниям позиция о недействительности залога не соответствовала казахстанскому праву.

Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, входящее в состав предприятия как имущественного комплекса, устанавливаются Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Говоря о важности выделения в составе имущественного комплекса единого неделимого комплекса (ЕНК) - разновидности недвижимого имущества, мы можем использовать только принцип de lega ferenda с ориентацией на законодательство и терминологию, принятые в Российской Федерации, в целях сближения правовых систем наших двух государств.

Российская практика исходит из таких общих положений, относящихся к содержанию ЕНК: в состав ЕНК могут входить как недвижимые, так и движимые вещи; к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах; сейчас его никак, ни при каких обстоятельствах невозможно поделить; составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу; раздел в натуре в отношении ЕНК невозможен в силу прямого указания в законе на его неделимость, возможностью раздела такого имущества является выплата одним из совладельцев денежной компенсации с передачей объекта другому совладельцу либо компенсация доли совладельца путём передачи ему иного имущества; обязательным условием признания единого недвижимого комплекса таковым является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи.

Перед тем как перейти к иллюстративному материалу различий правовых режимов имущественных комплексов на примерах нескольких договоров, подведем сокращенный итог изложенному.

Имущественный комплекс - широкое понятие, включающее в себя наборы имущества, в целом имеющим различный правовой режим. Основное деление имущественных комплексов зависит от их принадлежности коммерческим и некоммерческим юридическим лицам. У коммерческих и приравненных к ним субъектов существует несколько возможностей: а) создать предприятие как имущественный комплекс; б) создать самостоятельные имущественные комплексы, правовой режим которых зависит от того, связаны они или нет с предпринимательской деятельностью. Некоммерческие юридические лица формируют имущественные комплексы, не предназначенные для предпринимательской деятельности.

Итак, в отношении имущественного комплекса как объекта прав могут заключаться различные договоры. Остановимся на договорах купли-продажи и аренды.

Договор купли-продажи имущественного комплекса

Одним из договоров, предметом которых является имущественный комплекс, является договор продажи предприятия. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 119 ГК), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Особенности продажи государственного предприятия, где предприятие выступает в качестве единого имущественного комплекса, определяются законодательным актом РК о государственном имуществе (ст. 493 ГК). Право на имущество, входящее в состав предприятия, подлежащее государственной регистрации, переходит к покупателю с момента регистрации. Права на остальное имущество переходят с момента подписания передаточного акта обеими сторонами.

В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для обеспечения деятельности предприятия как имущественного комплекса (ст. 498 ГК).

Вряд ли можно говорить о каких-либо других правовых особенностях продажи предприятия, помимо названных. Основные вопросы продажи носят технический характер: до подписания договора должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, аудиторский отчет аудиторской организации о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

В чем различие между продажей предприятия как имущественного комплекса и продажей имущественного комплекса некоммерческой организации и «иных» имущественных комплексов? В первом случае контрагенту передаются все права и обязанности субъекта - предприятия. Во втором случае могут передаваться лишь отдельные обременения продаваемого имущества (например, сохранение права залога при переходе права на заложенное имущество другому лицу - ст. 323 ГК, сохранение договора имущественного найма в силе при изменении сторон - ст. 559 ГК).

К имущественному комплексу предприятия привязан набор объектов, названных в п. 2 ст. 119 ГК. К иным имущественным комплексам такой привязки нет.

Если правообладатель продает часть своего имущества, что допускается п. 3 ст. 119 ГК, то предприятие как имущественный комплекс сохраняет свой правовой режим без изменения. Если же собственник продает какую-либо часть сформированного им иного имущественного комплекса, то такой комплекс либо перестает существовать, либо приобретает другое содержание.

Договор аренды имущественного комплекса.

Одним из договоров с имущественными комплексами является договор аренды. Сразу стоит оговориться, что на практике этот договор не распространен. Сдача в аренду предприятий как имущественных комплексов не вызывает интереса у арендаторов, а имущественные комплексы некоммерческих юридических лиц проще сдавать в аренду в отношении составных вещей. Тем не менее, правовая возможность такого договора существует и ее стоит рассмотреть.

Основные законодательные правила об аренде предприятия сводятся к следующим. В имущественный наем могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 541 ГК).

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату для осуществления предпринимательской деятельности во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, в том числе право на фирменное наименование и (или) коммерческое обозначение правообладателя, на охраняемую коммерческую информацию, а также на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав - товарный знак, знак обслуживания и т.д. (комплекс исключительных прав), за исключением тех прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам.

После передачи предприятия как имущественного комплекса в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (ст.ст. 573, 574 ГК).

Прежде всего, следует иметь в виду, что в договоре аренды предприятия в состав предприятия - имущественного комплекса - входят все виды имущества, которое предназначено для его деятельности, в т.ч. земельные участки, здания и сооружения, оборудование, инвентарь и сырье, а также исключительные права, в т. ч. права на обозначения, которые индивидуализируют предприятие, его работы, услуги или продукцию (фирменное наименование, знаки обслуживания, товарные знаки). Указанный перечень является открытым, для него возможно расширительное толкование, так как статья содержит следующую формулировку: «если иное не предусмотрено договором». В России еще и законом. То есть все те элементы, что включаются в договор купли-продажи предприятия.

Переход к арендатору долгов в составе предприятия, при отсутствии выраженного согласия приобретателя при заключении договора не допускается. В литературе при комментировании данного вопроса справедливо подчеркивается, что привлечение к ответственности приобретателя недвижимого имущества по обязательствам прежнего собственника возможно только в тех случаях, когда переход прав на такое имущество является основанием для перемены лиц в обязательстве (п. 1 ст. 339 и ст. 344 ГК) Это допускается только в случаях, предусмотренных договором или законодательным актом. Перечень случаев, когда по закону переход права собственности на недвижимость является основанием для перемены лица в обязательстве, носит исчерпывающий характер[12].

В Российской Федерации при продаже предприятия как имущественного комплекса объектом регистрации признается право собственности, и на регистрацию представляются все необходимые для этого документы, а при аренде регистрируется сделка, а не право пользования. В Казахстане при аренде объектом регистрации является право пользования на основании договора аренды, что затрудняет регистрацию не только права собственности на предприятие, но и права пользования, права доверительного управления и других возникающих на предприятие прав и обременений прав[13].

ВЫВОДЫ

1.       Понятие имущественного комплекса как объекта прав используется в нескольких значениях: а) предприятие как имущественный комплекс; б) имущественный комплекс коммерческих юридических лиц, не используемый для предпринимательской деятельности; в) имущественный комплекс некоммерческих юридических лиц; г) иные имущественные комплексы, формируемые гражданами, индивидуальными предпринимателями. Каждая из этих разновидностей подчиняется самостоятельным правовым правилам.

2.       Под предприятием как имущественным комплексом следует понимать только имущество, закрепленное за коммерческими юридическими лицами.

3.       Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Объекты, непосредственно не связанные с предпринимательской деятельностью, не входят в состав предприятия как имущественного комплекса.

4.       Для разграничения имущественных комплексов требуется совокупность таких признаков как: 1) вид юридического лица, которому принадлежит объект; 2) характер деятельности юридического лица; 3) полнота состава имущества, требуемого законом, входящего в комплекс.

5.       Предприятие как имущественный комплекс не является недвижимостью и не подлежит регистрации в правовом кадастре. Регистрации подлежат недвижимые вещи в составе предприятия.

6.       Предприятие как объект в силу прямого указания закона со всем его имуществом (кроме исключений) является имущественным комплексом. Имущественным комплексом некоммерческих юридических лиц является набор имущества, скомпонованный по своему усмотрению самим юридическим лицом.

7.       Имущественные комплексы предприятий, находящиеся вне предпринимательской деятельности юридического лица, также как иные имущественные комплексы некоммерческих юридических лиц, не являются объектом особого правового режима сделок, который применяется для входящих в состав этих комплексов отдельных видов имущества.

8.       Имущественные комплексы коммерческих юридических лиц, используемые для предпринимательской деятельности, но не являющиеся предприятиями, относятся к разряду сложных вещей.

9.       Договором может быть предусмотрен иной набор имущества предприятия чем тот, который назван в п. 2 ст. 119 ГК.

10.   Договоры продажи предприятия, аренды, доверительного управления не подлежат регистрации.

11.   При продаже части предприятия как имущественного комплекса оставшаяся часть сохраняет прежний правовой режим. При продаже части иных имущественных комплексов комплекс либо прекращает свое существование, либо требует фиксации в качестве нового комплекса.

12.   В договоре аренды предприятия как имущественного комплекса не допускается переход к арендатору долгов предприятия как субъекта права при отсутствии согласия арендатора.

13.   При продаже предприятия как имущественного комплекса покупателю передаются все права и обязанности предприятия как субъекта права, при продаже иного имущественного комплекса могут передаваться лишь отдельные обременения продаваемого комплекса, предусмотренные в законе.

14.   Регистрация залога имущественного комплекса может иметь место только в отношении имущества, подлежащего регистрации.

15.   Залог предприятия как имущественного комплекса может быть зарегистрирован, если зарегистрировано право собственности или иное право на предприятие как на имущественный комплекс.

Рассмотренные теоретические неясности и трудности правоприменительной практики позволяют наметить пути совершенствования законодательства о правовом режиме имущественных комплексах.

Изменения в Гражданский кодекс.

Если законодатель признает необходимость выделения единого неделимого комплекса, то упоминание о нем следует включить в ст. 115 ГК в число видов объектов гражданских прав, и в ст. 117 ГК о видах недвижимого и движимого имущества.

Статья 126-1. Имущественный комплекс.

1.       Имущественным комплексом признается совокупность вещей, связанных либо одним хозяйственным назначением, либо иной надобностью. К составным частям имущественного комплекса применяется собственный правовой режим.

2.       Особенности правового режима имущественных комплексов предприятий предусматривается законодательными актами.

Состав имущественного комплекса некоммерческих юридических лиц и иных комплексов определяется самим юридическим лицом и субъектами, их создавшими. К ним применяются правила о сложных вещах (ст.121 ГК).

3. В состав имущественного комплекса могут входить все виды имущества, включая здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право на земельный участок, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменное наименование, товарные знаки), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено договором.

4. В составе предприятия как имущественного комплекса может быть выделен единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Статья 119. Предприятие

Редакция настоящей статьи подлежит сохранению, только следует редакционно уточнить, что в состав имущественного комплекса входит имущество, непосредственно используемое для предпринимательской деятельности. Но если законодатель посчитает целесообразным включить в имущественный комплекс предприятия все его имущество, независимо от его использования для предпринимательской деятельности, то в п. 1 рассматриваемой статьи следует исключить слова «используемый для осуществления предпринимательской деятельности» и указать, что в состав имущественного комплекса включается все имущество предприятия.

Изменения в Закон о регистрации прав на недвижимое имущество.

В ст. 1 включить понятие единого недвижимого комплекса.

Указать, что при аренде предприятия регистрируется договор аренды предприятия.