Когда упадут цены на жилье в Казахстане - эксперт
Из личного архива Д. Сулейменовой
По мнению эксперта-аналитика рынка недвижимости, члена Объединенной Ассоциации риэлторов Казахстана Диляры Сулейменовой, к концу года произойдет падение цен на недвижимость на десять процентов, самым популярным сегментом обоснованно станет сектор частных домов и участков, коммерческая недвижимость отойдет на второй план, сообщает zakon.kz.
- Диляра Бек-Задаевна, скажите, пожалуйста, как изменилась в Казахстане ситуация на рынке недвижимости за время карантина?
- Мы сейчас живем во времена формирования особой истории. Впервые в марте этого года мы столкнулись с карантином, я бы даже сказала, с тотальным мировым карантином. Изоляция просто-напросто выключила очень многие сектора экономики, в которых было задействовано огромное количество людей и с которыми связано множество отраслей.
Безусловно, пострадал и рынок недвижимости. Помимо короновируса, по нему ударили девальвация, снижение финансовых индексов, а также политические изменения, что привело к стойкому коллапсу.
Сильнее всего вследствие карантина пострадал сектор коммерческой недвижимости - гостиничный бизнес, индустрия развлечений, торговые центры, общепит, салоны красоты, бизнес центры и так далее.
В начале карантина большинство арендаторов, в том числе и я, подняли вопрос о полном или частичном освобождении от арендной платы на период карантина. Ряд переговоров о новой аренде приостановился, люди стали адаптироваться к удаленной работе.
Разумеется, в таких условиях, когда операции с недвижимостью стали невозможны по причине нефункционирования нотариусов и ЦОН, спрос упал значительно. Рынок занял выжидательную позицию.
Помимо рынка недвижимости пострадал и сектор строительной отрасли. Объемы работ сильно снизились. Отрасль жилищного строительства оказалась под угрозой сокращения продаж на 40%, что было чревато заморозкой проектов и значительным сокращением рабочих мест. Застройщики видели выход только в принятии антикризисных мер со стороны государства.
- Какие шаги предприняло государство для стимуляции строительной отрасли?
- Нацбанк понизил ставку до 9,5% и расширил процентный коридор до + - /-2 п.п. (процентный пункт – ред.), но, несмотря на эти меры, ситуация в экономическом плане осталась сложной.
По статистике, если в 2019 году инвестиции в жилищное строительство увеличились более чем на 20%, а объемы строительства жилья - на 11,5%, то в 2020 году в условиях нарастающего кризиса объем инвестиций сократился.
Итак, вернемся к вопросу. Государство сохранило и даже расширило существующие программы социального жилищного кредитования, запустив новый жилищный проект по обеспечению кредитным жильем - "5 - 10 - 20".
По концепции государства, это было важным, стратегическим решением в условиях нынешнего кризиса, что должно было плодотворно сказаться на экономике, поскольку будет являться хорошим толчком для строительной индустрии, обеспечит работой людей и будет большим плюсом для потребителей.
Как эксперт, могу согласиться с первыми двумя пунктами, но с последним – нет.
- Почему?
- На сегодняшний день из-за карантинных мер тысячи предпринимателей просрочили свои выплаты по кредитам. Долг перед банками составил 147 миллиардов тенге.
- За какой период эта статистика?
- За июнь.
Банки не признают режим ЧП форс-мажорными обстоятельствами и требуют своих денег, ведь по закону именно кредитор решает, какие обстоятельства можно признать форс-мажорными и какие именно документы, подтверждающие ухудшение финансового положения, необходимо предоставить.
Что такое форс-мажор для банка? Правильно, упущенная выгода, а это значит, что банк будет всячески отклонять такие решения. Да простит меня банковская отрасль, но они и вправду ориентируются исключительно в пользу собственного обогащения.
- Может, банковская сфера пересмотрит свою систему?
- Я не уверена, что банковская сфера пересмотрит свою систему каким-то коренным образом, а значит, после нынешней или третьей волны короновируса долг перед банками будет составлять куда более масштабные цифры, поскольку банки предоставляют отсрочки платежей, но не списывают задолженности.
Мое мнение, что кредиты, в том числе и использование различных жилищных программ, целесообразно брать исключительно в условиях стабильности экономики и возможности непрерывно получать доход.
- Что еще вы можете сказать о госпрограммах?
- Считаю, что доступное жилье необходимо строить больше в регионах, поскольку люди должны быть задействованы на местах, никуда не выезжая. Это отличная возможность управлять миграционными потоками, а также возможность роста развития регионов. Нельзя допускать концентрацию квадратных метров лишь в Алматы и Нур-Султане.
- Хорошо, а как обстоит ситуация на рынке недвижимости на сегодняшний день?
- Рынок недвижимости активизировался, стройки продолжаются, запускаются новые проекты, проходят сделки по различным видам недвижимости. В настоящее время экономическая ситуация довольно непростая, а потому многие считают вложение средств в покупку недвижимости хорошей возможностью сохранения средств от обесценивания, а также доходом от сдачи в аренду.
Повышенным спросом пользуются низкобюджетные объекты недвижимости, в основном 1-2 комнатные квартиры эконом класса, а также другие объекты недвижимости, особенно частные дома и участки, в том числе и загородная недвижимость.
В элитном сегменте жилья, в частности коттеджей с целевым ИЖС, некоторые владельцы, реагируя на возросшую активность, то есть просмотры, решили пойти на повышение цены от 5 до 20% от стоимости, но это небольшой (!) процент от общего количества предложений. Многие повышают цену в тенговом эквиваленте вслед за колебаниями курса доллара. На мой взгляд, это неоправданные шаги.
Рынок недвижимости инертный и предложения, разумеется, тесно связаны со спросом, но, тем не менее, важно понимать, что пандемия сказалась крайне отрицательно на экономике страны в целом и на каждом предпринимателе в частности. Доходность людей упала, ситуация с валютой нестабильна, вирус не побежден в полной мере, много жертв пневмонии, а впереди прогнозируют очередную волну карантина.
Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости далеко не показатель того, что не настанут перемены.
- Какие перемены вы прогнозируете?
- По причине пандемии практически весь малый и средний бизнес понес убытки. Многие компании после карантина уже не вернутся на рынок. Я бы даже сказала, выживут сильнейшие! Посмотрите, сколько ресторанов, кафе, гостиниц, офисов, авиакасс, турфирм, салонов красоты, розничная торговля, адмдеятельность, частные образовательные учреждения и так далее закрылись и оказались на грани банкротства.
Плюс ко всему, недавно вступил в силу новый Трудовой кодекс, который обязал работодателей выплачивать сотрудникам 42 500 тенге за простой на период карантина. Как вы думаете, чем это может обернуться? Правильно, расторжением трудовых договоров, что чревато огромным ростом безработицы. По мнению экспертов, каждый второй казахстанец останется без работы.
Все вышеперечисленное непременно проявится в том, что платежеспособный спрос существенно упадет. Его не восстановит даже ипотека с низкими ставками. Как эксперт, ожидаю падение цен. В разных сегментах рынка недвижимости в процентном соотношении падение цен будет отличаться, но в целом на 10% уже к концу года или начале следующего. Вероятнее всего, кризис на рынке недвижимости затянется до 2022-2023 года.
Напомню, в апреле прошло заседание Совета безопасности под председательством Первого Президента - Елбасы, который заявил, что "ожидается самый глубокий спад промышленного производства со времен Второй мировой войны". МВФ также прогнозирует жесткий кризис. Как при таких обстоятельствах возможен рост цен на недвижимость?
После изоляции самым популярным сегментом обоснованно станет сектор частных домов и участков. Коммерческая недвижимость отойдет на второй план, так как люди все больше осваивают принципы онлайн работы, больше пользуются продуктами ИТ- компаний (Information technologies). Если грубо, то это система, обеспечивающая выполнение бизнес процессов.
- Несмотря на такие пессимистичные прогнозы, каким бы вы хотели видеть рынок недвижимости в Казахстане?
- Я бы хотела, чтобы был закон о риэлторской деятельности, в рамках которого были бы разработаны стандарты работы риэлторов. Конечно, я понимаю, что разработка закона это системная работа и рынок недвижимости не станет цивилизованным в одночасье, но, тем не менее, необходимо двигаться в этом направлении. Со стороны государства должны быть установлены четкие требования, иначе определенный бардак на рынке недвижимости никогда не закончится.
- Что вы подразумеваете под словом "бардак" на рынке недвижимости?
- Много недобросовестных риэлторов, непрофессионалов и даже мошенников.
- А как отличить профессионального специалиста по недвижимости от недобросовестных?
- По качеству проделанной работы. Необходимо внимательно читать договор на оказание риэлторских услуг, в котором будет прописан юридический статус риэлтора, принадлежность к компании, объем выполняемых услуг, получение комиссионного вознаграждения по факту совершения сделки, но никак не до. Это ключевое.
Добросовестные компании, как правило, состоят в профессиональных объединениях, в которых существует комитет по этике. Самым известным и крупным объединением является ОАРК - Объединенная Ассоциация Риэлторов Казахстана. Любые спорные вопросы относительно оказанной услуги можно разобрать в данном комитете.
- Диляра Бек-Задаевна, что еще вы могли бы посоветовать нашим пользователям?
- Доверять специалистам крупных компаний по недвижимости, уточнять информацию о ней. Но если вдруг так случилось, что вы нашли и хотите арендовать или купить объект недвижимости без посредников, внимательно изучайте правоустанавливающие документы, сверяйте данные владельца, и какое у него право собственности.
Торгын Нурсеитова
