Рынок жилья в сентябре-октябре: сезонный спрос вызвал новую волну роста цен

zakon.kz

Как изменилась ситуация на рынке недвижимости с начала осени.

Сезонная активизация спроса на рынке жилья увеличила количество сделок купли-продажи в среднем на 8,4%. При этом в Нур-Султане спрос увеличился почти на 20%, в Алматы - на 9% к августу, передает zakon.kz.

Пользуясь ситуацией, столичные застройщики и продавцы жилья на вторичном рынке продолжили повышать цены. Так, по данным korter.kz, в сентябре по сравнению с августом оно стало дороже еще на 2,1%. Рост цен был зафиксирован в массовых сегментах комфорт- и эконом-классов.

В Алматы цены на жилье от застройщиков не изменились, зато вторичный рынок показал сразу 3,4% прироста. При этом значительно подорожали двух- и многокомнатные квартиры старого фонда - 4,7% и 5,5% соответственно.

Параметры первичного рынка жилья Нур-Султана и Алматы, август 2021 г.

Максимальный прирост стоимости в Нур-Султане показал сегмент жилья комфорт- и эконом-класса - 2,1% и 2,7% соответственно.

На вторичном рынке Нур-Султана динамика цен была похожа, а вот в Алматы квартиры вторички подорожали беспрецедентно по месячным меркам - 4,4% в старом фонде.

Параметры вторичного рынка жилья Нур-Султана и Алматы, август 2021 г.

За всю историю наблюдений за рынком жилья такие высокие темпы роста в месячном измерении регистрировались в период "надувания ипотечного пузыря" с 2004 по 2007 год и в 2016 году в Нур-Султане в период перед EXPO-2017. Общим фактором, определяющим динамику цен в те периоды, была высокая спекулятивная составляющая. Исследования 2016 года показали, что доля спекулятивного спроса на первичном рынке составляла порядка 30%.

Анализ структуры предложения в сентябре 2021 года показал, что доля спекулятивных сделок в Нур-Султане составляет 25%, в Алматы - 20%. В цифрах это выглядит так: в среднем в Нур-Султане с первичного рынка на вторичный для перепродажи переходит более 2,4 тыс. квартир из 9,5 тыс. предлагаемых от застройщиков. В Алматы - более 1 тыс. из 5,5 тыс.

Первым толчком к неадекватному росту цен в текущем году стало разрешение на использование части средств ЕНПФ, которое привело к росту спекулятивных сделок на рынке, доходность которых за текущий год могла достигать 40-50% годовых. При этом понятна и спешка частных инвесторов быстро заработать на дорожающей недвижимости, ведь уже с этого года началась реализация программы по всеобщему декларированию, в рамках которой обязательному декларированию подлежит любое имущество, в том числе доли в жилых зданиях по договорам долевого строительства. Пока отчитываться о своих доходах и имуществу обязаны госслужащие, занимающие ответственные должности, но с 2024-2025 годов это станет обязательным для остальных категорий граждан.

Анна Шацкая, независимый аналитик рынка недвижимости