Что такое реновация?
В Алматы ежегодно наблюдается тенденция положительной миграционной динамики, вследствие чего постройка новых жилых и административных площадей для реализации потенциала развивающегося мегаполиса является актуальным для администрации города.
Для улучшения жилищных условий населения постановлением акимата Алматы от 19 февраля 2021 года № 1/124 утвердили программу реновации жилищного фонда в Алматы на 2021-2025 годы.
В рамках программы реновации, подразумевается снос ветхого жилья и переселение жителей в новые дома за счет государства. На месте же снесенных площадей будут построены современные высокоэтажные жилые и административные площади.
Что делать жильцам, чья жилплощадь попала под данную программу?
Основным принципом реновации является предоставление равнозначной квартиры взамен старой.
Согласно пункту 20 статьи 6 постановления переселение собственников ветхих многоквартирных домов происходит в равнозначные новые квартиры по принципу "комната за комнату" в соответствии с техническими паспортами на квартиры, вне зависимости от количества проживающих.
При этом, собственникам жилищных помещений предоставляются новые квартиры в равнозначных по площади размерах, но не менее однокомнатной квартиры.
То есть, согласно постановлению акимата Алматы собственник должен будет получить равнозначную квартиру взамен собственной, которая отдается по проекту реновации.
Но бывают случаи, когда застройщик и акимат не могут в полной мере реализовать данный пункт по причине недостижения соглашения между сторонами, либо когда застройщик не хочет терять потенциальной выгоды при продаже квартиры обычным покупателям и передавать акимату по заниженной цене, а акимат не может выходить за рамки выделенных государством денежных средств.
Как быть жильцам, которые не согласны с реновацией и все-таки хотят остаться жить в старом доме?
Программа реновации осуществляется только при условии 100%-го согласия всех жителей дома. В некоторых случаях – всех жителей квартала.
Жильцам, решившим остаться в старом доме, необходимо понимать, что все дома, предусмотренные программой, имеют истекший срок эксплуатации.
Соответственно, ветхие строения представляют серьезную угрозу для жизни и здоровья людей.
При этом, согласно пункту 3 статьи 18 закона "О жилищных отношениях", все расходы по осуществлению текущего и капитального ремонта жилого дома ложится на плечи собственников квартир.
Следующим актуальным вопросом в рамках реализации программы является "Что делать жильцам, которым не нравится вариант предложенного жилья, но которые согласны с программой реновации?"
Согласно условиям программы, каждому собственнику в индивидуальном порядке предлагается выбор жилья (по принципу "комната на комнату") из всего имеющегося жилого фонда. В случае, если по объективным причинам гражданину не подходит предложенное жилье, то в отдельных случаях рассматривается вариант денежной компенсации. Этот вопрос также обговаривается с застройщиком в частном порядке.
В этом случае необходимо понимать, что застройщику необходимо прийти с собственником жилья к соглашению с целью удовлетворения условий по жилплощади или компенсации согласно рынку недвижимости.
Как производится изъятие земельных участков для государственных надобностей?
Основанием для принудительного изъятия является проведение исполнительными органами ряда предварительных мер основанных на генеральном плане застройки города.
Кроме того, с собственниками участков проводятся предварительные согласования стоимости участка, проведение оценочной экспертизы и т.д.
В последующем во исполнение обязательного порядка акимат направляет собственнику имущества уведомление о предстоящем принудительном изъятии имущества с указанием стоимости определенной отчетом об оценке рыночной стоимости.
В случае недостижения соглашения между сторонами о выкупной стоимости имущества данный вопрос подлежит разрешению в судебном порядке с исследованием оценочной стоимости заключений экспертов, предоставленных как со стороны истца, так и со стороны ответчика.
При этом, необходимо обратить внимание, что зачастую суды в итоге назначают судебную экспертизу, которая и является основополагающей для вынесения решения, об определении рыночной стоимости изымаемого участка.
К примеру, в марте 2022 года суд №2 Ауэзовского района Алматы частично удовлетворил требования акима Алматы к владельцу земельного участка о принудительном отчуждении (выкупе) земельного участка и иного недвижимого имущества для государственных нужд, об определении цены за принудительно отчуждаемый земельный участок и жилой дом для последующей выплаты, о принудительном прекращении права собственности на земельный участок и жилой дом, о выселении.
Основанием для изъятия аким назвал генеральный план Алматы, утвержденный постановлением Правительства РК от 19.12.2002 г. № 1330, на основании постановления акимата Алматы. Ответчику вручили уведомление о предстоящем принудительном изъятии имущества.
Указывая на стоимость, определенную отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, ответчику предлагали указанную сумму компенсации, однако договор выкупа не заключили, соглашение по выкупной цене стороны не достигли.
В целом ответчик не возражал против изъятия, однако был не согласен с предлагаемой суммой компенсации за принудительное изъятие для государственных нужд, он считал доводы акимата необоснованными, а сумму компенсации заниженной.
В этой связи ответчик самостоятельно принял меры по проведению оценки объекта недвижимости, согласно отчету рыночная стоимость изымаемого земельного участка с недвижимым имуществом, принадлежащего ответчику составила большую сумму, нежели предложенная акиматом города.
По результатам рассмотрения гражданского дела, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении требований акима Алматы и определил большую сумму компенсации, чем предложенная акиматом.
Сложившаяся судебная практика за последние годы показывает стабильность вынесенных судебных актов, а именно тенденцию удовлетворения требований акимов в части принудительного изъятия земельных участков. В подавляющем большинстве случаев спор касается вопросов стоимости изымаемого земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем.
Чем реновация отличается от изъятия земли для государственных надобностей?
Изъятие для государственных нужд – это строго регламентированный законодательством выкуп земли для строительства развязок, метро, реализации проектов, связанных с государственной защитой и так далее.
В отличие от изъятия земли для государственных нужд, снос в рамках программы реновации является более выгодным для жильцов, так как здесь учитываются их мнение.
Тогда как снос в рамках реновации – это не принудительный выкуп, и застройщик обязан договариваться с жильцами и получить стопроцентное согласие.
Таким образом если с реновацией право выбора собственника имущества соблюдается и защищается законодательством, то в вопросе с принудительным изъятием земельных участков для государственных нужд ситуация обстоит иным образом.
В настоящее время, реализация акиматом Алматы плана по выкупу земельных участков для государственных нужд с целью застройки новыми, современными зданиями продолжается.
