На сколько реально приобрести собственное жилье и для кого разработана госпрограмма "Нұрлы жер". Об этом и другом рассказывает директор департамента Национального Управляющего Холдинга "Байтерек" Олжас Салыков, сообщает zakon.kz.
- В Казахстане постоянно растет количество очередников на получение государственного жилья. С чем это связано? Они все представляют социально уязвимые слои неселения?
- По последним данным, число очередников в акиматах превысило 540 тысяч человек. Из них свыше 60% составляют госслужащие и бюджетники – это порядка 330 тыс. очередников. Многодетные и неполные семьи, дети-сироты, семьи имеющие или воспитывающие детей с особыми потребностями составляют 140 тыс. человек. Инвалиды 1 и 2 групп, пенсионеры и другие категории составляют свыше 70 тыс. человек.
За прошедший год очередность выросла на 53 тысячи человек. С чем это связано? На мой взгляд, в первую очередь с теми масштабными мерами поддержки, которые сегодня принимает государство. Когда люди видят, что проблема реально решается, начинают активно включаться в госпрограмму. Как бы не было много критики, особенно в соцсетях, у всех нас есть знакомые или соседи, которые получают жилье с помощью государства.
Также влияние оказывают тренды урбанизации, рост численности населения, особенности каждого региона. Ежегодно в стране рождается 400 тысяч детей. Кто-то из них по каким-то причинам рано или поздно встанет в очередь. И здесь нужно тоже задуматься, как обеспечить жильем будущие поколения.
Сейчас активно обсуждается реформа пенсионной системы с правом использования части каких-то накоплений на решение жилищных вопросов. Не знаю какое будет принято решение, но лично мое мнение – необходима автономная система, позволяющая при достижении работающим гражданином, скажем 25 лет, накапливать минимальный первоначальный взнос, хотя бы на однокомнатную квартиру. Конечно же тут нужны исследования и детальные расчеты.
- Сколько лет должны копить граждане, чтобы приобрести, наконец, свое жилье?
- Если исходить из средней стоимости квартиры площадью 54 кв метра и доходов среднестатистической казахстанской семьи, состоящей из трех человек, по нашим подсчетам, это займет где-то 10-11 лет.
У большинства казахстанцев, которые хотят воспользоваться льготными инструментами для приобретения жилья, доходы не позволяют этого сделать.
Поэтому чтобы повысить доступность жилья для населения и сократить очередность, как поручил Глава государства, сегодня в Казахстане формируется Единая модель жилищного развития.
Буквально в конце прошлого года – 31 декабря постановлением правительства была утверждена новая Государственная программа жилищно-коммунального развития "Нұрлы жер" на 2020-2025 годы.
Единая жилищная политика будет направлена на создание сбалансированного рынка жилья, как со стороны предложения, так и со стороны спроса.
- Понятно, но главным фактором решения жилищных вопросов граждан являются все же их доходы и достаточный объем доступного жилья.
- Разумеется. На это и нацелена госпрограмма. К примеру, очередникам, не имеющим доходы, или у которых доходы составляют ниже одного прожиточного минимума (ПМ), акиматы строят арендное жилье без выкупа. Это дети-сироты, инвалиды 1 и 2 групп и другие.
А те, кто имеет доходы до двух ПМ, могут претендовать на жилье для малообеспеченных семей по программе "Бақытты отбасы" через Жилстройсбербанк. В эту категорию входят многодетные, неполные семьи и семьи, имеющие или воспитывающие детей с особыми потребностями.
Очередники, имеющие доходы до 3,1 ПМ, могут претендовать на кредитное жилье акиматов также через Жилстройсбербанк по программе "5-20-25". В основном это бюджетники, госслужащие и военнослужащие.
Для граждан с доходами свыше 3,1 ПМ доступна ипотечная программа "7-20-25".
Люди, имеющие доходы свыше 5 ПМ смогут самостоятельно воспользоваться рыночными продуктами банков второго уровня для приобретения первичного и вторичного жилья.
- При таком подходе обязательно нужно обеспечить прозрачность получения жилья и ввести единый системный учет, иначе будут проблемы.
- Согласен, этот вопрос учтен разработчиками программы – Министерством индустрии и инфраструктурного развития. И сейчас внедряется Единая республиканская база очередников. Данные базы будут использоваться для определения доступности жилья очередникам, что обеспечит адресность государственной поддержки и эффективность использования государственных средств.
И здесь Холдинг "Байтерек" играет системную роль, поскольку является единым оператором в реализации госпрограммы.
К примеру, акиматы, за счет получаемого дешевого фондирования от "Байтерека", обеспечивают строительство и реализацию кредитного жилья по фиксированным ценам: до 180 тысяч тенге в городах Нур-Султане, Алматы, Шымкенте, Актобе, Атырау, Актау, Туркестане и Карагандской области. В остальных регионах - до 140 тысяч тенге.
Ежегодно в данной системе оборачиваются 100-110 миллиардов тенге, что позволяет акиматам обеспечивать ввод 11-12 тысяч кредитных квартир.
Эта система давно доказала свою эффективность, при чем бюджетные средства не выделяются, а оборачиваются на постоянной основе по револьверному принципу.
- Как известно, в реализации жилищной госпрограммы особая роль отводится Жилстройсбербанку. Каким образом он стимулирует спрос и реализацию построенного акиматами жилья?
- В рамках госпрограммы "Нұрлы жер" Жилстройсбербанк выдает населению льготные жилищные займы под 5% годовых. Первоначальный взнос составляет не менее 20% с возможностью использования жилищных сертификатов.
На сегодня в системе ЖССБК числится 1,5 миллиона договоров с суммой накоплений свыше 800 миллиардов тенге. За весь период деятельности выдано свыше 222 тысяч займов на 1,67 триллиона тенге, из них уже на пройденном этапе реализации госпрограммы "Нұрлы жер" - 21 тысяча займов на 160 миллиардов.
Как всем уже известно, с июля прошлого года запущена программа льготного ипотечного кредитования "Бақытты отбасы" под 2% годовых. Это беспрецедентная поддержка малообеспеченных многодетных семей, которая была инициирована Елбасы. Первоначальный взнос составляет от 10% с возможностью использования жилищных сертификатов от акиматов. В данной программе также могут принимать участие семьи с детьми-инвалидами и неполные семьи.
Стоимость жилья не должна превышать 15 миллионов тенге в городах Нур-Султане, Алматы, Шымкенте, Атырау, Актау и до 10 миллионов - в остальных регионах. Жилье можно приобрести на первичном и вторичных рынках.
В прошлом году Жилстройсбербанком были приняты 5,2 тысяч заявок почти на 52 миллиарда тенге.
Начиная с этого года в соответствии с поручением Главы государства, ежегодный план выдачи составит не менее 10 тысяч займов или порядка 100 миллиардов тенге.
- Как обстоят дела на рынке с программами для представителей социально-значимых профессий - учителей и врачей?
- Для них с июня 2019 года мы запустили программу по обеспечению арендным жильем с правом выкупа. Оператором является Казахстанская Ипотечная Компания. Общий объем финансирования составляет 40 миллиардов тенге. Этих средств хватит на приобретение на рынке трех тысяч квартир.
Арендное жилье предоставляется без первоначального взноса под 3,1% годовых. Предусмотрено право досрочного выкупа жилья без каких-либо штрафных санкций. Министерства образования и здравоохранения предоставляют списки сотрудников, которым будет предоставлено жилье.
Я считаю, что предоставление жилья врачам и учителям на льготных условиях является крайне важной мерой, от них зависит будущее наших детей, поэтому будем активно реализовывать данное направление.
Для другой важной профессии – военнослужащих Жилстройсбербанком разработан продукт "Әскери ипотека". Это льготное кредитование под 8% годовых. Как известно, с января 2018 года внесены изменения в законодательство, позволяющие военнослужащим осуществлять накопления в ЖССБК за счет получаемых жилищных выплат. Жилье можно приобрести на первичном и вторичном рынках.
- А для остальных граждан, желающих приобрести жилье на коммерческом рынке за счет собственных или заемных средств, какие гарантии вы даете?
- Для них мы предоставляем гарантии на завершение долевого строительства, которые в первую очередь направлены на сохранность средств граждан и защиту от недобросовестных застройщиков. Для этого еще в 2016 году был принят новый Закон о долевом участии в жилищном строительстве и проведена капитализация Фонда гарантирования на 20 миллиардов тенге.
По закону привлечение средств от населения на долевое строительство разрешено только при наличии разрешения акимата, либо гарантии нашей дочерней организации - Фонда гарантирования жилищного строительства. Если строительная компания получила гарантию фонда, эта информация будет выложена на официальном сайте www.hgf.kz. На сегодня одобрены жилищные проекты на общую сумму 155 миллиардов тенге, что позволило защитить вклады населения на приобретение порядка 11 тысяч квартир на коммерческом рынке.
- А если нет такой гарантии?
- Тогда у застройщика должно быть разрешение акимата на привлечение средств дольщиков. Данную информацию обязательно нужно уточнить в соответствующем акимате, в противном случае вся ответственность и все риски ложатся на дольщика.
К слову, по закону получить у акимата разрешение на привлечение средств дольщиков застройщик может только в двух случаях: если он за свой счет возвел каркас здания, а это 40–60% от общей стоимости проекта, или получил банковское финансирование. Если же застройщик не показывает гарантию нашего Фонда, а акимат заявляет, что по данному объекту не выдано соответствующее разрешение, советуем не идти на риск, вкладывая деньги. Правильнее будет обратиться в правоохранительные органы.
Также для частных застройщиков, самостоятельно привлекающих кредитные средства от коммерческих банков, предусмотрен механизм субсидирования процентной ставки. Оператором является Фонд "Даму", который субсидирует в течение трех лет 7% годовых. Это позволяет на 50% удешевить стоимость заемных средств для строительства жилья и предоставить квартиры для населения по фиксированным ценам: до 260 тысяч тенге в городах Нур-Султане, Алматы, Шымкенте, Атырау, Актау и до 220 тысяч в остальных регионах.
- Что вы можете сказать о последних трендах цифровизации строительной отрасли?
- Сегодня одним из основных драйверов экономичекого роста в стране является именно строительство. Цифровизация стройотрасли является очень важным моментом, призванным повысить инвестиционную привлекательность бизнеса, удешевить жилье и объекты инфраструктуры и одновременно повысить их качество.
Мы видим, что большие возможности к удешевлению строительства жилья и объектов инфраструктуры открываются через так называемые "Маркетплейсы", которые на своей платформе смогут объединить напрямую заказчиков и поставщиков без посредников.
Нашей дочерней компанией уже ведется работа в данном направлении. В итоге мы рассчитываем уменьшить операционные расходы всех сторон в среднем до 20%.
При этом внедрение системы долгосрочных офтейк-контрактов по фиксированным ценам позволит обеспечить загруженность отечественных производителей стройматериалов и домостроительных комбинатов. Маркетплейсы должны быть максимально открытыми и предоставлять полный объем информации, что просто нейтрализует недобросовестных поставщиков.
Если учесть, что доля стройматериалов в себестоимости строительства составляет свыше 55%, то цена строительства за 1 кв метр жилья может быть снижена в среднем до 10%.
Подобные платформы необходимо создавать и для рынка недвижимости, где население, коммерческие банки, девелоперы, частные застройщики и государственные органы также смогут объединиться на единой площадке и предоставлять свои услуги. В конечном счете это будет оказывать содействие продуктивной занятости, созданию рабочих мест и равного доступа для населения к экономическим и производственным возможностям. Надеемся, что нашу инициативу поддержат.