Оговоримся сразу: это не тот случай, когда индивидуальное парковочное место принадлежит каждому на праве собственности. В нашем случае паркинг – это площадка во дворе между несколькими многоэтажными домами, огороженная шлагбаумом, входящая в состав общего имущества объекта кондоминиума.
Как это обычно и бывает, члены КСК внимательно бдят, чтобы на площадке не парковались посторонние. Как таковой регулярной оплаты нет. Но когда ломается шлагбаум, видеокамеры по периметру или требуются какие-то еще расходы, автомобилисты из числа собственников сбрасываются деньгами и совместно оплачивают ремонт. Собственно, на их деньги когда-то паркинг и был оборудован.
Однако нынешние квартиранты не участвовали не в первичных расходах, не участвуют и в текущих. При этом свои автомобили паркуют, пользуясь электронными ключами, которые им предоставили наймодатели. Впрочем, купить брелок у компании, установившей шлагбаум, может любой желающий за 5 тысяч тенге.
Разумеется, возникают ситуации, когда автолюбителю-собственнику негде припарковаться, поскольку все места заставлены, в том числе и автомобилистами-квартирантами – что и послужило непосредственным поводом к "войне".
Вправе ли наниматели пользоваться паркингом, и если "да", должны ли участвовать в расходах? А если опять "да", то как их заставить? Они ведь не посещают собрание собственников и вообще по закону не имеют права как-то участвовать в управлении объектом кондоминиума (если речь о нанимателях из частного жилого фонда – пункт 2 статьи 36 Закона РК "О жилищных отношениях").
Парковка от квартиры неотделима
Итак, читаем:
"Паркинг многоквартирного жилого дома – нежилое помещение в специально определенной части многоквартирного жилого дома или пристроенное к многоквартирному жилому дому в соответствии с проектом строительства, предназначенное для стоянки автотранспортных средств, состоящее из парковочных мест. Паркинг может входить в состав общего имущества объекта кондоминиума или находиться в индивидуальной (раздельной) собственности". Пп.16-7 статьи 2 Закона РК "О жилищных отношениях"
Как уже говорилось, в нашем случае паркинг представляет собой общее имущество единого комплекса из нескольких многоквартирных домов (включая земельный участок под ними), входящих в КСК. То есть паркинг находится в общей долевой собственности членов кооператива.
Как следует из содержания статьи 33 Закона РК "О жилищных отношениях", эта доля в общем имуществе неотделима от права собственности на саму квартиру. То есть, продавая квартиру, ее хозяин тем самым продает и эту долю. Однако эту долю нельзя выделить из общего имущества и, следовательно, отчуждать отдельно.
Но в связи с нашей темой возникает вопрос: а что происходит с этой долей, если собственник квартиры не продает ее, а лишь сдает в наем? Вправе ли наниматель пользоваться не только квартирой, но и, в частности, долей в паркинге?
Законодатель на это счет выражается так:
"Условия проживания (срок, размер платы за наем, распределение обязанностей по ремонту, основания выселения нанимателей и тому подобное) определяются настоящим Законом, а также договором между наймодателем и нанимателем". Пункт 2 статьи 23 Закона РК "О жилищных отношениях".
Очевидно, что возможность пользоваться парковкой входит в категорию условий "и тому подобное", а поскольку в самом законе не оговаривается, должна устанавливаться в договоре. И если собственник согласен предоставить нанимателю эту опцию, закон ничем не мешает ему это сделать, а квартирантам – парковаться.
Проблемы здесь могут быть разве что этического свойства. Если раньше собственник "скидывался" на все затраты по созданию и обслуживанию паркинга, претензий к нему у соседей нет. А если квартиру сдает, например, старушка, которая никогда автомобилем не владела и, соответственно, к которой по вопросам сбора денег на парковку представители инициативной группы даже не подходили? Вправе ли она разрешать в договоре пользоваться паркингом?
Формально – по крайней мере, на данный момент – ничто не мешает. Доля в общем имуществе, как уже говорилось, не может быть выделена в натуре. Она распространяется на все общее имущество кондоминиума: и парковку, и крышу, и подвалы, и лестничные площадки. Да, утверждает закон, собственники квартир обязаны оплачивать расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума:
"Расходы на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума включают в себя обязательные ежемесячные взносы собственников квартир, нежилых помещений на управление и содержание, текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума и обеспечение пожарной безопасности общего имущества объекта кондоминиума, оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума". Пункт 5 статьи 32 Закона РК "О жилищных отношениях".
Однако законодательство, в частности, Кодекс РК об административных правонарушениях не предусматривает санкций за нарушение этих правил. Поэтому, даже если какой-то недобросовестный член КСК не оплачивает расходы (например, на текущий ремонт чего-то), что называется, вполне "белые" и зафиксированные документом, его нечем наказать – кроме разве что общественной обструкции в общем чате. Если же сбор на ремонт того же сломавшегося шлагбаума собирается просто наличными или переводами, не о чем и говорить.
В общем, нет сейчас у добросовестных участников КСК или ОСИ прямой управы на мухлюющих членов. Как вообще, так и в конкретном случае. Рекомендации здесь могут быть только самого общего характера: проводить все платежи официально и как положено по закону, да рассчитывать на то, что в будущем в КоАП появятся нормы, предусматривающие ответственность собственников квартир, отлынивающих от обязанности оплачивать расходы на содержание общего имущества.
Лучше оплачивать расходы на паркинг, чем штраф
Впрочем, один метод все-таки есть – воспользоваться правовыми оплошностями оппонентов. Ведь многие собственники, сдавая жилище в наем, не составляют письменный договор. Если об этом станет известно государственным органам, тогда можно оштрафовать как хозяев, так и квартирантов, "выдавив" последних из паркинга. Ну или, как вариант, заставить их платить на общих основаниях.
Казахстанское законодательство весьма требовательно к правилам найма жилища. Во-первых, договор должен быть заключен непременно в письменной форме (пункт 2 статьи 601 Гражданского кодекса (Особенная часть). Во-вторых, найм именно жилища в отличие от найма (аренды) любого другого имущества может быть только платным (пункт 1 статьи 601 ГК). То есть сдача жилища – это предпринимательская деятельность, требующая регистрации.
Другими словами, вселять в свой дом квартирантов без письменного договора нельзя. При поступлении информации о том, что наймодатели нарушают закон, занимаясь предпринимательской деятельностью без договора, регистрации и, главное, уплаты налоговых сборов, собственники будут оштрафованы согласно статье 463 КоАП РК.
Но этого мало. Наймодатель ведь еще обязан и зарегистрировать квартирантов по месту их нового проживания (пункт 3-1 статьи 23 Закона РК "О жилищных отношениях"). Разумеется, если нет договора найма, нечего и говорить, что обе стороны: и собственники, и жильцы – нарушают это правило. За что подлежат административной ответственности еще по одной статье КоАП: первые – по 493 (пункты 5 и 6), вторые – по статье 492.
Все вышеупомянутые штрафы не такие уж и значительные: от 10 до 30 МРП (за повторные нарушения), тем не менее, они очевидно больше разовых взносов на ту же парковку… Так что определенный инструментарий для воздействия на недисциплинированных соседей, будь то хозяева или квартиранты, у почтенных собственников в КСК и ОСИ имеется.
Правда, есть исключение – и как всякое исключение, темное и не вполне внятное. Дело в том, что собственник квартиры может впустить для временного проживания людей и без оплаты и договора. Закон их так и называет – временными жильцами (пп.45) статьи 2 Закона РК "О жилищных отношениях"). Вот только НПА не урегулировано, что значит "временные", о каких периодах времени идет речь.
Можно предположить, что подразумевается срок до одного года, поскольку именно на этот период осуществляется в РК регистрация по месту временного пребывания (проживания). С другой стороны, допустимо сделать вывод, что речь идет о сроке до одного месяца. Это следует из примечания к статье 492 КоАП: где сказано, что штрафы за нарушения правил регистрации не распространяются на временных жильцов, проживающих сроком до одного месяца по месту временного пребывания. Но и то, и другое – окольные толкования. Почему бы не сказать ясно?
Ведь этот момент очень важный. Без заключения письменного договора найма квартиранты автоматически получают статус не нанимателей, а именно временных жильцов. Но дело в том, что права и обязанности временных жильцов не прописаны в Законе РК "О жилищных отношениях" (и других НПА). Что, разумеется, не облегчает задач, стоящих перед жильцами в спорах, кто и за что должен платить – вроде того, который мы сейчас разбирали.